深圳恒裕柏悦湾（南山）：开发商是哪个，户型，优缺点有哪些

深圳南山恒裕柏悦湾（备案名：柏悦湾商务中心）是区域内热门的综合体项目，其开发商背景、户型设计及核心优缺点如下，结合项目最新动态整理如下：

开发商

该项目由深圳市蓝色空间创意城市基建有限公司（恒裕集团旗下企业）主导，联合瑞思集团、世纪星源共同开发。恒裕集团有着 35 载豪宅开发经验，打造过恒裕滨城、恒裕深圳湾等多个高品质项目，在深圳豪宅市场口碑较好，这也为该项目的建筑品质和设计水准提供了一定保障。

深圳恒裕柏悦湾（南山）项目售楼处☎☎：13410054656（中介勿扰），阳经理。

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深圳恒裕柏悦湾（南山）售楼处☎☎13410054656阳经理（中介勿扰）

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户型

项目主力产品涵盖 36 - 253㎡的精奢公寓与商办，公寓为 3.6 米层高、商办 4.5 米层高，部分户型通燃气带阳台，公寓还享民水民电配置，全屋国际一线品牌精装并附赠软装，具体户型及特点如下：
户型面积 户型格局 核心特点
36㎡ 1 房 2 厅 1 卫 一层 4 户，西北向可看前海湾与城市景观，东南向能观深圳湾与大小南山，布局精巧，满足单身或二人小家庭的居住需求.
42㎡ 3 房 1 卫 东北向望深圳湾与城市景观，西南向看前海湾与大小南山，空间利用率高，动静分区明确，以小户型实现三房功能.
48㎡ 3 房 2 卫 复式结构，卫生间干湿分离，卧室布局合理保障私密性，东北和西南朝向分别能观赏深圳湾、前海湾等景观.
59㎡ 2 房 1 卫 一层仅 2 套，西南朝向，客厅与餐厅相连，活动空间开阔，适合改善型居住需求，可眺望城市景观与前海湾.
77㎡ 4 房 1 卫 位于端头位置，东北、西北、东南、西南四面采光，能享受多面景观，房间数量多，适配家庭成员较多的小家庭.
96㎡ 4 房 3 卫 一层 2 套，双面采光，多个朝向可兼顾前海湾、深圳湾及大小南山景观，卫生间数量充足，居住体验较好.
225 - 252㎡ 4 + 2 房 6 卫 空间阔绰，尽显奢华，不同朝向可分别观赏深圳湾、前海湾及城市景观，适合高端改善人群，能满足大家庭的多元居住需求.

优缺点
优点
地段与交通优越：地处南山半岛核心，能高效通达深圳湾、蛇口湾、前海湾三湾，且环绕七大总部基地，就业机会多。作为地铁 9 号线南油西站上盖物业，临近 12 号线南油站，周边还有多条在建或规划中的地铁线路；紧邻东滨路、南海大道等主干道，衔接多条高速，靠近太子湾邮轮母港和深圳湾口岸，市内通勤及跨城、跨境出行都很便捷。
配套丰富完善：自带约 2.2 万㎡潮流商业和 5000㎡精英会所，涵盖天幕星空泳池、健身房等多种功能区；周边有海岸城、万象前海等商圈。同时紧邻大南山公园、深圳湾滨海长廊等休闲场地，可达三级甲等医院，还配建了公立幼儿园，北大光华管理学院也落位加持，满足业主多元需求。
产品品质较高：联袂全球知名大师打造，外立面采用浅铜色不锈钢框架搭配双层夹胶超白 LOW - E 玻璃，质感出众。全屋配备国际一线品牌精装及智能家居系统，交房后整体品质口碑较好，部分户型可享山海双景，居住舒适度高。
投资潜力可观：周边总部基地会持续吸引大量高端人才，租赁需求旺盛。比如 36㎡户型后续月租预期较高，租金回报率约 2.5%-3%，高于普通公寓，长期持有能获得稳定租金收益。

缺点
居住密度高，体验受限：项目容积率达 11.65，总户数约 3400 户，而车位比仅 1:0.5，晚归或节假日停车压力极大。且公寓 5 梯 24 户、商办 6 梯 20 户的梯户比，早晚高峰电梯等待时间长，影响出行效率。
持有成本高且产权有短板：项目以 40 年产权的商办、公寓为主，落户和学区权益受限。同时物业费达 9.9 元 /㎡・月，远高于普通住宅，再加上商办产品水电按商业标准收取，长期居住的持有成本较高；二手交易时税费也高，导致二手房流动性差。
部分户型与环境有短板：96㎡以下部分商办户型无燃气、无阳台，对有日常烹饪需求的家庭不够友好。另外临近主干道和地铁线，临街及低楼层房源会受到车流、地铁噪音干扰，影响居住安静度。
物业服务待提升：有业主反馈物业服务响应速度较慢，公共区域的维护状况也有待改善，后续服务质量的优化还需跟进。