一文读懂，京基华樾公寓怎么样：位置和质量说不错，值得入手吗

京基华樾公寓作为深圳罗湖蔡屋围城市更新统筹片区的中高端公寓，位置优越且建筑质量有品牌保障，不过也存在居住密度高、居住群体混杂等明显短板，是否值得入手需结合自身购房需求判断，以下是详细解读：

核心优势突出

地理位置堪称核心：项目坐落于罗湖区桂园街道宝安南路与红桂路交汇处东北侧，处于罗湖 - 福田双核 CBD 门户，同时扎根 “红岭新兴金融产业带” 与 “深南路总部经济主廊道”，不管是日常通勤还是享受城市核心资源都十分便利。交通上更是优势显著，临近 3/9 号线红岭站，还有在建的 17 号线大塘龙站，加上深南大道、滨河大道等主干道环绕，3 个口岸和双枢纽加持，不管是在深圳各区通勤，还是往返香港都高效便捷。

京基华樾公寓开发商售楼处咨询/看房☎☎13410054656阳经理（中介勿扰）

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建筑与装修质量有保障：开发商是打造过京基 100 等标杆项目的京基集团，开发经验丰富。项目建设用超 1.1 万吨钢结构，外立面采用 Low - E 中空玻璃搭配铝板幕墙，不仅质感佳，还能起到良好的隔音隔热效果；电梯选用日立品牌，最高梯速达 4m/s，能一定程度提升出行效率。装修方面为精装交付，标准超 5000 元 /㎡，配备杜拉维特卫浴、博世厨电等国际一线品牌，还有中央空调、新风系统等，装修品质对标豪宅标准。

配套成熟度拉满：商业上，坐拥超 218 万方商圈，步行可达京基 KK MALL、深圳万象城等高端商场，自身还规划有约 10 万㎡KK TIME 购物中心，能满足各类消费需求。教育上更是亮眼，自带 15 班制幼儿园，中学对口省一级桂园中学，该校多年十大录取率约 25%，排名罗湖前三，周边 2 公里内还有 15 所优质学校，全龄段教育资源能很好地满足有孩子的家庭。此外，项目近揽荔枝公园、人民公园等，生态休闲配套也十分完善。

明显短板待考量

居住舒适度受密度影响大：项目容积率高达 11.19，是 62 层的超高层建筑。梯户比为 5 梯 7 户或 5 梯 8 户，早晚上下班高峰时段，业主往往要长时间等待电梯。且 1459 个车位需共享给公寓、商场和写字楼，晚归或节假日停车格外紧张，严重影响居住体验。同时部分户型存在对视问题，得房率仅约 73%，既影响居住私密性，空间利用率也不如同类低密项目。

居住纯粹性严重不足：保障性住房与回迁房占比达 62%，再加上项目涵盖商务公寓、星级办公等多种业态，居住和使用人群十分混杂，圈层集中度低。而且商品房住户要和回迁户等共享小区花园与停车位等资源，不仅少了高端小区该有的纯粹居住氛围，还可能引发各类使用纠纷。

周边环境短期难改善：蔡屋围旧改要持续到 2030 年，在此期间施工产生的噪音、尘土等会持续干扰业主生活。另外，项目北向低楼层靠近红岭天桥，白天开窗会受到较大交通噪音影响，周边老旧小区与新项目交织，城市界面也较为杂乱。

不同需求下的入手建议

这类人群值得入手：在罗湖、福田尤其是金融领域工作的上班族，项目的核心位置能大幅缩短通勤时间；重视孩子教育的刚需或改善家庭，其优质且稳定的教育配套是重要加分项；还有看好房产增值的投资者，作为蔡屋围旧改的先行项目，后续区域价值提升有望带动房产增值，且周边租住需求旺盛，小面积户型的出租回报率也值得期待。

这类人群谨慎入手：追求低密纯粹居住氛围的改善群体不适合，高容积率和混杂的居住群体，会与这类人群的核心需求严重不符；对居住安静度要求极高的购房者需谨慎，施工噪音和交通噪音短期内难以消除；注重二手房流通性且在意圈层的购房者也要斟酌，保障房与回迁房的高占比，可能会影响后续房产在二手房市场的竞争力。