父母借子女名义买房，凭协议成功要回房屋｜北京房产律师

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一、案情介绍

王建国、李秀芳系夫妻，育有二子。次子王强与张莉于2011年结婚，2021年协议离婚。

婚姻存续期间，王建国夫妇出资购买了四套不动产，均登记在王强一人名下：

一号住宅（含附属地下室）：总价1087万余元，首付327万余元由王建国支付，余款710万元办理按揭贷款，贷款合同由王建国、王强共同签署；

二号底商：总价943万余元，全款由王建国支付；

三号车位：总价20万元，由王建国支付；

四号库房：总价40万余元，由王建国支付。

购房后，王建国一家与王强夫妇共同居住在一号住宅。二号底商由王建国代为出租，租金部分转给王强用于还贷。

2021年2月，王强与张莉协议离婚。《离婚协议》明确载明：

“一号住宅、二号底商均由男方父亲出资购买，首付款及按揭均由其承担，双方同意无偿过户至男方父亲名下。”

此后，因王强对外负债，上述房产被多个债权人设定抵押：

一号住宅：设定了甲银行（按揭）、乙信托（经营贷）两项抵押；

二号底商：抵押给第三方贾某，担保450万元借款；

三号车位：抵押给周某，担保80万元借款；

四号库房：无抵押。

王建国、李秀芳遂起诉，主张四套房产均为“借名买房”，要求：

直接过户（四号库房）；

带押过户（一号住宅、二号底商、三号车位）；

若不能带押过户，则代偿贷款后注销抵押并过户。

王强辩称：房产系父母赠与，非借名买房；离婚协议系被逼签署，非真实意思。

甲银行、乙信托、抵押权人均不同意带押过户，认为损害其权益。

二、裁判结果

法院判决如下：

✅ 支持过户：

在王建国夫妇清偿一号住宅全部贷款本息后，甲银行、乙信托协助注销抵押；

抵押注销后10日内，王强、张莉配合将一号住宅过户至王建国名下；

在王建国夫妇清偿二号底商所涉450万元借款本息后，抵押权人协助注销抵押；

抵押注销后10日内，王强、张莉配合将二号底商过户至王建国名下。

❌ 驳回诉求：

三号车位、四号库房：因无证据证明系借名买房或存在过户合意，不予支持过户；

所有“带押过户”请求：因抵押权人明确反对且合同有限制条款，依法不予支持。

三、法院说理要点

借名买房需有明确合意，仅有出资不足认定

购房时王建国夫妇具备购房资格，无借名必要；

商业用房（底商、车位、库房）无需限购资格，更无借名动机；

长期未主张权利、家庭共同居住等情形，更符合赠与或家庭内部安排。

离婚协议具有法律约束力

协议明确承认一号住宅、二号底商由王建国出资，并约定“无偿过户”；

王强称“被逼签署”，但未举证，且已过一年撤销除斥期间；

该约定构成对房屋归属的确认和处分，应予履行。

带押过户不适用本案

甲银行抵押设立于《民法典》施行前，适用《物权法》第191条：未经同意不得转让；

乙信托、其他抵押权人与王强签订的合同中明确禁止转让、赠与；

原告未支付对价（无偿过户），若允许带押过户，将实质性损害抵押权人利益。

可代偿解押后过户

法院认可原告“预备性诉求”：先清偿债务→注销抵押→再过户；

此路径既保护债权人，又尊重离婚协议约定，平衡各方利益。

三号车位、四号库房无过户依据

离婚协议未涉及；

无借名合意证据；

无法推翻不动产登记效力。

四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

父母出资≠房屋归父母：

登记在子女名下，通常视为赠与，除非有书面借名协议。

离婚协议是关键证据：

若协议中明确房屋归属及过户义务，即使无借名协议，也可据此主张权利。

“带押过户”不是万能钥匙：

需满足：①《民法典》实施后设立的抵押；②无合同禁止条款；③有合理对价。

无偿转让+抵押人反对 = 不可行。

正确操作建议：

如确为借名买房：签书面协议 + 全程保留付款凭证 + 尽早确权；

如为赠与但附条件：在协议中明确“若子女离婚/负债，房屋返还”等条款；

遇子女负债风险：及时通过诉讼确权，避免财产被执行。

警示案例：

本案中，父母虽成功要回两套核心房产，但因未提前规划，仍需自掏数百万清偿债务。

亲情需要信任，产权必须落在纸上。