亲戚擅自翻建老宅，法院：房归继承人，但要给建房款｜借名买房律师

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一、案情介绍

赵建国（已故）与赵建军系亲兄弟。赵建国生前系某单位离休干部，原籍北京某村，后户口迁出。1991年，赵建国从本村村民李某处购买一处农村宅院（以下简称一号宅院），含北房5间及附属物，总价2万元。交易时签订《买卖房契》，并经镇政府批准，宅基地使用权登记在赵建国名下。

购房后，赵建国允许其兄赵建军一家暂住。1992年起，赵建军之子赵明陆续拆除旧棚、翻建西厢房、东厢房，并于1995年将原有北房彻底翻新，后续又增建南房。三十多年来，一号宅院由赵明一家实际居住使用，赵建国晚年因身体原因未再返回。

2020年赵建国去世，其配偶早年已故，留有两女：赵丽、赵芳。二人作为法定继承人，起诉堂兄赵明，主张：

一号宅院房屋归其所有；

赵明立即腾退交付房屋；

返还多年出租收益60万元。

赵明反诉称：

“房子是我爸和我出钱买的，只是借了叔叔赵建国的名义！原始房屋早已灭失，现在全是我出资新建，应归我所有。”

双方均提交了1991年房契、村委会证明、照片、录音等证据。经评估，现有房屋重置成新价为63.8万余元。

二、裁判结果

法院判决如下：

✅ 支持原告部分诉求：

一号宅院宅基地使用权归赵建国，由其女儿赵丽、赵芳继承；

现有房屋归赵丽、赵芳所有，但须向赵明支付房屋折价款638,584元；

赵明在收到款项后15日内腾退房屋。

❌ 驳回其他请求：

原告主张的60万元租金收益，因无充分证据，不予支持；

赵明反诉要求确认房屋归其所有，缺乏事实依据，驳回。

核心结论：宅基地使用权归属决定房屋最终归属，但实际建房人有权获得合理补偿。

三、法院说理要点

宅基地使用权登记具有法律效力

赵建国1991年购房时系离休干部，符合当时“返乡安置”政策；

经镇政府批准、缴纳税费、完成登记，合法取得宅基地使用权；

赵明称“借名买房”，但无法解释为何借名买房，逻辑矛盾。

原始房屋虽灭失，但宅基地权利不消灭

农村房屋与宅基地不可分割；

即使地上房屋被翻建，宅基地使用权仍属原权利人及其继承人；

赵明未经产权人同意擅自翻建，不因此取得所有权。

实际建房人可获合理补偿

赵丽、赵芳承认未出资建房，且多年未管理；

赵明对房屋兴建、维护贡献较大；

法院参照评估报告，判令继承人补偿建房成本，体现公平原则。

租金主张缺乏证据支持

赵明称房屋自住，未出租；

原告未能提供租赁合同、收款记录等证据；

举证不能，承担败诉后果。

四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

宅基地使用权是农村房产确权的核心：

即使房屋被翻建、重建，只要宅基地登记在先，继承人仍可主张权利。

“借名买农房”风险极高，且难被采信：

农村房屋买卖受限于集体经济组织成员身份，非本村人借名购房，即使真实存在，也难以对抗登记效力。

翻建不等于取得所有权：

未经产权人同意擅自翻建，属于无权处分，最多主张补偿，不能确权。

维权需及时，长期放任将削弱权利：

本案中，赵建国三十年未主张权利，导致法院酌情支持建房补偿。权利不用，可能“过期”。

警示案例：

本案看似“老人房子被占”，实则因长期疏于管理、无书面约定，导致继承人虽赢确权，却需支付60余万补偿。

农村房产，登记+管理+证据，缺一不可。