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最近通州九棵树中海地块的资料拿到之后,看完数据后只有一个结论:
这可能是2026年通州刚需最该盯紧的“确定性标的”!
为什么这么说?
我们从专业视角拆解它的“硬核价值”与“潜在考量”。
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一、区位:老城芯的「双保险」,拒绝“赌规划”
通州买房,绕不开“副中心红利”与“配套成熟度”的平衡。
九棵树地块的特殊之处在于——它把两者都攥在了手里。
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1、核心逻辑:老城熟地的“安全垫”
- 地理坐标:通州老城九棵树核心区,1号线/八通线九棵树站南侧600米
- 板块属性:非“从零开始的新区”,而是旧改地块,周边被成熟次新房包围(如九棵树家园、金成府等),城市界面虽不及运河商务区崭新,但配套全是“现成的”
- 教育:西侧规划十二年一贯制“名校工程”(副中心级别),现有育才通州分校、通州二中(区一梯队);
- 商业:300米阳光新生活广场、700米领展购物广场+、1.5公里通州万达;
- 医疗:2.5公里潞河医院(三甲)、5公里东直门医院通州院区(三甲),2026年副中心医疗中心(3公里)交付。
观澜点评:
当下买房,“所见即所得”比“规划蓝图”更重要。
九棵树不用等地铁、不用等新学校,下楼就能买菜、送娃上学、看病,这对刚需家庭来说是“零风险”的踏实感。
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2、通勤价值:CBD外溢的“黄金跳板”
- 地铁:1号线九棵树站→国贸、朝阳门(早高峰实测),完美承接东三环外溢刚需;
- 规划红利:未来S6号线(规划中)有望设站,双轨交汇预期直接拉满,远期通勤半径进一步拓宽。
二、产品力:72㎡三居双卫+95%得房率,捅破刚需“天花板”
如果说区位是“地基”,产品力就是“上层建筑”。
中海这次的产品设计,堪称“刚需户型教科书”,尤其戳中“小面积多居室”的市场痛点。
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1、核心数据:得房率最高约95%,怎么做到的?
- 赠送面积“玩到极致”:内嵌阳台(半面积赠送)、飘窗全赠送、设备平台改造,直接把实用率拉到95%(北京市场非四代普遍75%-85%,四代90%);
- 户型设计“精准狙击”
- 户型
- 面积
- 核心亮点
- 市场对标优势
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- 72㎡三居
- 南向7.2米面宽、双明卫、主卧套间
- 同面积段罕见“三居双卫”,比竞品多1间房
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- 86㎡三居
- 南向7.6米面宽、主卧转角窗
- 客厅4.2米显大,适合刚改家庭
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- 97㎡四居
- 南向9.75米三开间、四房灵活改造
- 比同面积段多1间房,二胎友好
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- 118㎡四居
- 四叶草双套房、11米边户视野
- 改善级配置,双卫+
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