最高院：业委会未成立，居委会代签物业合同对业主具有约束力吗？

作者：周军律师.

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在小区业主委员会尚未成立的情况下，不少地方会由居委会代为选聘物业公司并签订物业合同。

那么，业委会未成立，居委会代签物业合同对业主具有约束力吗？

最高人民法院案例库入选案例《开平某物业分公司诉陈某权、吴某桃物业服务合同纠纷案》中明确：

因客观原因未能选举产生业主委员会的,新一届业主委员会产生之前,物业所在地的居民委员会可在政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责，签订的物业服务合同对小区全部业主均具有法律约束力。

本案争议焦点为：案涉《物业管理服务合同》是否有效。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”

住房和城乡建设部2009年12月1日印发的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定:“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,在新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。”

本案中，涉案小区并未成立业主委员会，且在前物业公司退出后，该小区出现无人管理状态，涉案小区所在居委会为保障小区居民正常生活，代行业主委员会职责,并经该小区绝大多数住户的同意为该小区选聘物业公司、代表小区与物业公司签订物业管理服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。

此外，吴某桃也事实上接受了开平某物业分公司作为物业公司提供的服务，吴某桃与开平某物业分公司形成事实上的物业服务关系。故一审法院认定《物业管理服务合同》对包括吴某桃在内的小区业主均具有约束力。

需要注意的是，若居委会代签行为缺乏合法依据或存在明显瑕疵，业主可主张合同无效或申请撤销，此时合同对业主不具有约束力。

常见情形包括三类：

1. 程序严重瑕疵：未征求业主意见或未达法定比例

征求业主意见是代签行为的核心程序，若居委会未履行该程序，或通过虚假签名、隐瞒信息等方式虚构业主同意的事实，即便签订合同，也因违背业主共同意志而无效。

2. 内容明显不公：损害业主核心利益

若代签合同的条款存在明显不公，如约定远超合理范围的高额物业费、免除物业公司核心服务义务、设定过长的合同期限且无法解除等，即便程序看似合规，业主也可依据《民法典》第一百五十一条，以“显失公平”为由申请法院撤销合同。司法实践中，法院会结合周边小区同类服务标准、业主实际需求等，综合判断合同内容是否损害业主利益。

周军律师提醒，居民委员会依法代行职责签订的物业合同对业主具有约束力.仅在程序严重瑕疵或合同内容明显不公的情况下，业主才可主张合同无效或申请撤销。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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