2026年物业新规1月1日施行！物业费、公共收益、维权全明确

“物业只收钱不办事”“电梯广告钱不知去向”“想换物业比登天难”——这些困扰业主多年的糟心事，2026年终于有解了！

从1月1日起，新修订的《中华人民共和国城市居民委员会组织法》及武汉、北京、杭州等多地配套物业新规正式落地，不仅给物业划定了“服务红线”，还为业主维权搭好了“绿色通道”，连物业费怎么收、公共收益怎么分、投诉怎么处理都写得明明白白。作为深耕社区治理领域的博主，今天就用大白话拆解这些新规的核心亮点，帮大家搞懂“哪些钱能拒交、哪些权益能争取、遇到问题找谁管”，让业主真正掌握小区管理的主动权。

一、先划重点：新规不是“纸上谈兵”，3大核心改变直击痛点

这次物业新规不是简单的规则调整，而是从“权责划分、监管力度、维权路径”三个维度的系统性改革，每一条都针对业主最头疼的问题：

1. 居委会从“和事佬”变“实权监管者”，物业再不敢敷衍

以前业主投诉物业，常遇到“居委会协调、物业拖延”的僵局，新规直接赋予居委会“硬权力”：

- 监督物业履职：居委会要定期巡查小区卫生、安保、设施维修，发现问题当场下达整改通知书，3-7个工作日内必须整改，逾期未改就上报住建部门，物业会被记入信用档案，累计3次整改不力还会被暂停投标资格；

- 牵头换物业：再也不用业主自己组织投票、跟物业扯皮，居委会全程协助——从收集业主意见、组织电子投票，到公开招标选新物业，最快1个月就能完成，武汉已有小区靠这一政策28天就换掉了不作为的老物业；

- 代管公共收益：小区电梯广告、停车费等公共收益，居委会会监督物业单独建账，每半年公示收支明细，还会牵头聘请第三方审计，避免物业私吞。

比如北京某小区，物业私吞电梯广告收益3年多，新规实施后，居委会介入核查，不仅追回15万元收益，还督促物业将这笔钱用来加装健身器材，业主终于拿到了本该属于自己的福利。

2. 物业费有了“硬规矩”：6类钱可拒交，涨价要过“双门槛”

物业费乱收、擅涨是业主最不满的问题，新规直接划定“收费红线”，明确6类违规收费业主可拒交，还堵住了“暗地涨价”的漏洞：

（1）这6类钱不用交，交了也能要回来

- 强制装修保证金：除非合同约定，物业无权收装修押金，验收合格后7天内必须退还，逾期要付利息（北京已有案例判物业退押金并赔利息）；

- 额外公摊水电费：楼道照明、电梯运行费本就含在物业费里，单独收就是重复收费，南京某小区物业因收这笔钱被责令退80余万元；

- 超12个月预收物业费：最多预收1年，多收的可拒付，别被“预缴优惠”套路；

- 空置房全额物业费：房子空置6个月以上，各地有减免政策（石家庄按20%交、兰州减50%），需提交水电零使用证明；

- 高价门禁卡：首次办卡免费，补办费不能超成本（约10元），广州某小区收150元/张被责令退费罚款；

- 捆绑增值服务：物业费和垃圾清运费、家政服务不能捆绑，单独收费可拒交。

（2）涨价要过“双门槛”，居委会全程盯着

物业想涨物业费，必须先公示近3年成本（比如保安工资涨多少、电梯维保贵多少），再经“专有面积≥2/3 + 业主人数≥2/3”同意，少一个条件都不行。湖北襄阳有物业没走流程擅自涨价，最后不仅退了7万余元，还被行政处罚，再也没人敢“一言堂”涨价。

3. 公共收益“明明白白”：业主能分红，物业最多拿10%管理费

以前小区电梯广告、停车费的钱，大多被物业“闷声赚”，新规明确：公共收益归全体业主，物业最多扣10%管理费（部分地方如四川泸州允许≤30%，以当地规定为准），剩下的要么补维修基金，要么给业主分红。

宿迁已有小区试点，去年靠电梯广告和停车费赚了20万元，扣完2万元管理费后，给每户业主分了200元；武汉某小区则用这笔钱翻新了楼道墙面、加装了快递柜，业主不用额外掏钱就改善了居住环境。今后业主只要发现物业不公示公共收益，可直接向居委会举报，还能拒交对应金额的物业费。

二、地方新规亮点：武汉、北京、杭州各有侧重，业主按需对号入座

除了国家层面的法规，多地还结合本地情况出台了特色政策，针对性解决当地业主的痛点：

1. 武汉：加装电梯门槛大降，养犬有了硬规矩

武汉的新规特别照顾老旧小区和养犬业主，两条政策最实用：

- 加装电梯1户就能申请：以前要全楼同意，现在1户申请就能启动流程，低层业主反对也不能直接否决，需协商补偿方案；还能提公积金、领补贴（武昌区最高补30%），企业可投资换广告位，解决“装得起、用得起”的问题；

- 文明养犬不任性：重点管理区（主城区）每户限养1只，禁养藏獒、比特犬等烈性犬；“免疫+登记”免费，遛狗必须牵1.5米内非伸缩绳，进电梯戴嘴套，不清理狗粪最高罚500元，再也不用怕出门踩“狗屎运”。

2. 北京：物业评级公开，差的物业没生意

北京推出“物业服务质量评级”，给物业评A/B/C/D四级，结果向社会公开：

- A级物业优先参与新项目招标，政府还会给奖励；

- D级物业要限期整改，整改不好会被约谈、曝光，业主选聘物业时能直接参考评级，不用再“盲目选”。

3. 杭州、深圳：维修基金“救急快”，不用等流程

以前电梯坏了、消防有隐患，申请维修基金要走很久流程，新规设“简易程序”：

- 杭州：紧急维修不用等业主大会，居委会备案后3个工作日就能批；

- 深圳：应急维修费超10万元才需造价审核，还拓宽了使用场景，再也不用怕“看着隐患等钱修”。

三、业主维权不用慌：4步走流程，居委会全程护航

遇到物业不作为、乱收费，不用再“四处碰壁”，按这4步走，高效解决问题：

第一步：先找物业提要求，保留证据

遇到卫生差、门禁坏等问题，先向物业提交书面整改申请（或发微信留记录），明确“整改内容+期限”，比如“3天内修好单元门禁，否则将向居委会投诉”，避免物业后续否认。

第二步：物业不改，找居委会投诉

物业逾期没整改，带着证据（照片、聊天记录、书面申请）找居委会，居委会必须在7个工作日内牵头调解，还会出具《调解意见书》，这份文件能当后续诉讼的证据。

第三步：调解不成，启动换物业或投诉

如果物业仍不配合，有两种选择：

- 换物业：在居委会指导下召开业主大会，电子投票方便异地业主参与，只要“双过半”（参与表决的面积和人数过半同意），就能启动招标换物业；

- 部门投诉：向住建部门或12345反映，物业会被纳入信用档案，严重的还会被罚款。

第四步：拿好凭证，维护合法权益

不管是退费、分红还是换物业，都要保留好缴费单据、表决记录、居委会文书等凭证，万一后续有纠纷，这些都是关键依据。

四、物业履职有底线：3件事绝对不能做，做了就违规

新规给物业划了“红线”，这3件事绝对不能做，发现可直接举报：

1. 断水断电催缴物业费：《民法典》明确禁止，广东韶关有物业因限制业主用电梯被强制整改，业主还能索赔（比如食物变质损失）；

2. 隐瞒公共收益：不公示电梯广告、停车费收支，或挪用收益，居委会可要求返还，情节严重的移交执法部门；

3. 拒不退出小区：被业主大会解聘后，物业必须在规定时间内交接，拒不退出的要承担法律责任，最高法已有判例支持业主索赔。

五、常见误区澄清：这3个错误别犯，不然影响维权

误区1：“没入住就不用交物业费”

正解：没入住也要交，但可申请减免（比如空置6个月按60%-80%交），不能全免；但如果物业没提供服务（比如小区没保洁、没安保），可拒交。

误区2：“房屋漏水能拒交物业费”

正解：房屋质量问题是开发商的责任，不能以此拒交物业费，可另找开发商维权；但如果物业没协助联系开发商，可投诉物业履职不到位。

误区3：“居委会监管会偏向物业”

正解：新规要求居委会“阳光履职”，关键流程要公开，还会接受业主监督；如果发现居委会偏向物业，可向街道办或住建部门反映，确保公平。

六、话题讨论：你小区有物业困扰吗？新规能帮到你吗？

2026年物业新规把“话语权”还给了业主，不管是拒交违规物业费、要回公共收益，还是更换不作为物业，都有了明确路径。不知道你所在的小区，有没有遇到过物业乱收费、公共收益不公示、服务不到位等问题？

如果遇到过，你是怎么处理的？新规实施后，你打算用哪条政策维护自己的权益（比如要回公共收益、申请空置房减免）？如果还没遇到过，你最关心新规的哪部分内容（比如养犬管理、加装电梯）？欢迎在评论区留言讨论，分享你的经历和想法，咱们一起用新规守护自己的居住权益。

其实小区治理不是“业主和物业的对立”，而是“共建共治共享”的过程。新规的落地，既约束了物业的行为，也需要业主积极参与——比如参加业主大会投票、监督公共收益使用，只有大家一起发力，才能让小区越住越舒心。希望2026年起，再也没有业主因为物业问题受委屈，每个小区都能成为业主安心的家。