得房率95%！第四代住宅降维打击，千万以上二手房彻底“没生路”

我内环边的房子挂了一年没卖掉，现在新房居然比我的二手房还便宜——这市场到底是怎么了？

核心答案很明确：当下的新房正在对二手房展开集中“围剿”。未来一到两年，新房与二手房之间将形成全面“大混战”，而不同预算段的购房者，选择面会出现天壤之别。

这场混战到底如何展开？我们按预算段逐一分析：

500万以下预算段：二手房完胜新房

这个预算段的新房，基本都分布在外环外5公里以上的远郊区域。住到这里，单程通勤到市区往往要一个半小时以上，竞争力本就不强，只能吸引少数时间特别宽裕的年轻人。

但说实话，现在的年轻人更偏爱住在市中心，图的就是生活便利。与其住远郊新房，不如在市中心租个房子。因此，500万以下的购房者，第一选择必然是市中心的老破小或老破中。

花200多万就能买到一房甚至两房，花500多万则有机会拿下两房乃至三房。只要不介意房龄，稍作装修，居住体验其实相当不错——周边医院、大型商超、学校一应俱全，生活便利度直接拉满。

在这个预算段，新房几乎没有任何胜算。我们一线带看客户的实际情况也印证了这一点：客户最终入手的基本都是二手房。我们曾做过500万以下预算的“捡漏房”项目，结果发现这个价位根本没有新房捡漏的机会，可选的全是二手房。

500万-1000万预算段：新房与二手房打成平手

这个预算段的新房，主要集中在外环外5公里以内至内环外的区域，分布范围相当广泛。北至南大、南到颛桥、东抵唐镇，都能找到600万左右的新房项目。

这类新房的最大优势，就是产品力拉满：不仅有泳池、会所等配套，外立面多采用干挂石材，户型设计也十分规整。购房者需要付出的代价，不过是每天多30分钟的通勤时间，就能住上品质更高的房子。

这一点已经吸引了大量年轻购房者，也是保利、东海、招商等房企的项目，只要位于外环外5公里以内或内环外，开盘基本都会售罄的核心原因。

而这个预算段的二手房，同样具备竞争力。它们普遍是2000-2005年的第一代商品房，以及2005-2015年的第二代商品房，也就是大家常说的“老破大”。

从品质上看，这些二手房确实比不上新房，但胜在性价比极高——它们是过去四年房价回落幅度最大的户型品种，跌幅普遍达到30%。

以市中心内环的阳东板块为例，爱加雅洲花园800万就能买到127平的三房户型，这样高性价比的二手房比比皆是。如果不嫌弃房子老旧，只是想要一个舒适的居住空间，这类二手房完全能够满足需求。

1000万以上预算段：新房完胜二手房

这个预算段的市场，正大力推进第四代住宅。虽然真正意义上的第四代住宅尚未正式上市，但上海已经出现了不少接近该标准的住宅产品，比如安澜上邸、中海寰宇等。

这些新房的建造工艺有了质的提升：比如采用地面台板科技抬高小区整体地势，既节省了公区的建安成本，又能进一步提升室内装修标准，最终呈现的社区品质和户型设计都十分出色。

更关键的是，新房的得房率超高，很多项目的得房率甚至能达到95%。表面上看，新房的建筑面积似乎更小，但算上使用面积，一套125平的新房三房，完全能和旁边146平的二手房三房相抗衡。

这意味着，新房其实是明升暗降，性价比相当高。相比之下，这个预算段的二手房几乎没有生路，所有新房都在对二手房形成“降维打击”——毕竟第四代住宅不仅赠送面积多，优惠力度也很大。

实际案例也印证了这一点：中海寰宇上市时，周边的宝华城市之星房价直接被“打趴下”；唐镇的招商项目入市后，旁边的华侨城、浦发罗兰翡丽也遭遇同样命运；安澜上邸开售时，周边的百汇园也未能幸免。

这个预算段的购房者，选择几乎没有悬念，都会优先去看新房。而对于手握该预算段二手房的业主来说，若想让房子具备竞争力，房价恐怕还得继续回落一段，否则根本没有成交的可能。