时隔仅2月，降了1705元/㎡！赣州知名江景小区，底线又更低了！

江山里是赣州章江新区知名滨江小区，凭借独特的玉带环腰以及开阔江景视野，曾获得诸多购房者追捧。

近日，小编在二手房平台上发现，江山里一期澜湾成交了一套二手房，单价不到九千，刷新了平台上小区历史成交最低单价。

这个价格比该小区10月份成交的一套房源（平台上历史成交第二低）的房源，单价相差了1705元/㎡。

*本文数据仅来自某单个二手房平台，仅做分享参考，不代表整个市场，实际以官方为准。

这是一套建筑面积133.45平米的大三房，位于33层住宅的低楼层。其挂牌价为132万。降价12万，以120万、8993元/㎡成交。

成交周期255天。

根据调价记录，该房源于2025年3月挂牌出售，首次挂牌价为165万，随后进行了多次调价。最高降价幅度高达14.9万元。与首次挂牌价相比，其最终降价45万成交。

回顾一下这个小区的基本情况：

江山里位于赣州章江新区，项目总占地面积 19.88548万m²，总建筑面积 45 万m²，容积率为 2.2399，绿化率 35%、共 2900 户。

分三期建设，一期澜湾以高层产品为主；二期榕府，以大平层、洋房以及法式合院为主，主打高端；三期熙岸，以高层为主，配合部分商业及公寓。

江山里地处章江新区梅关大道与赣康路交汇处，拥有1188米超长江景资源，是章江新区江景大盘，拥有近看章江、远眺峰山的独特景观视野。

门口就是大面积的滨江公园，绿意盎然，环境舒适，日常休闲散步，健身运动有很好的去处。这里还包含了章江足球主题公园，总面积为7017.60平方米，涵盖1片标准7人制足球场和4片标准5人制足球场。

一期于2014年交付，距今已有十余年的时间，小区入驻率较高。7栋高层建筑采用围合式的布局，以新古典法式建筑风格及法式园林为主。小区里中心大面积草地覆盖，带有欧式亭台、法式喷泉等建筑小品。

小区底商不多，日常生活采买需要去到更远的地方。不过这也使得该小区的居住环境更加安静，没有过多商业的打扰。

学校方面，根据2025年的学区划分，该小区的小学学区属于章贡区二小东校区。江山里澜湾在2023年更换了华润物业，物业费1.8元/平米（含电梯运行费）。

一期小区东面临近沙石大桥，部分房源可能会受到噪音影响。

该小区目前二手房市场的情况如何？

在某二手房平台上，该小区目前挂牌均价为14724元/㎡，在章江新区295个挂牌小区中排名第17位。

与2025年1月份的挂牌均价相比，下降了1700+元/㎡。价格高于章江新区平均水平，近年来下降趋势也十分明显。

近90天成交1套，近30天带看107次，二手房市场热度一般。

该小区目前挂牌在售的房源有81套，以三房和四房为主，分别占比51.3%、27.5%。

在售房源中，挂牌单价在10102-22460元/平米，总价89.9-408万。前排一线看江的房源价格较高。

大部分房源挂牌单价在1.1万以上，挂牌单价超过2万的有4套，小区内不同房源价格差距较大。不过，平台上目前在售的房源中，没有低于1万元/㎡的。

该平台有29套江山里澜湾的成交记录，单价在8993 -17972元/平米；总价106-312万，大部分成交房源在120-260万之间。

2025年有6套成交。单价在8993-15246元/平米；总价120-238.8万。

去年卖得最贵的是一套建筑面积约136.43平米的三房，位于33层建筑的低楼层。挂牌价249万，降价41万，以208万、单价15246元/㎡成交。成交周期长达544天，该套房源虽然位于一楼，但是有带院子，使用面积较高，因此能卖出更高的单价。

江山里作为赣州章江新区的知名江景小区，有着玉带环腰的地理环境、优越的江景视野等优势，门口就是滨江公园，环境十分舒适。这些优势让江山里在赣州二手房市场占据一席之地。

这次低价成交的房子，背后是好几方面因素凑到一起的结果。

首先是大市场环境的影响，最近几年全国房地产市场都在调整，赣州也一样。其次是房子本身的“不足”，这次成交的房子在33层楼的低楼层，江景肯定看不到的，采光通风也不如更高楼层。133.45㎡的大三房适合改善，但其位于低楼层，属于刚需买不起，改善看不上的存在。再加上一期房龄已进入10+年，硬件等各方面比起新房、次新房来都开始落后。

小区内部价格差距大，“两极分化”情况显著，能直接看江的房子单价能到2万以上，低楼层、看不到江的房子价格就差很多。

这次低价成交的房子，就是小区价格“金字塔”最底层的那种——没什么景观优势，市场不好的时候价格更容易往下跳。

对于想在江山里买房的人来说，得结合自己的需求理性做决定。

首先要优先选有核心景观的房子，能看到江的中高楼层房源保值能力更强，就算市场波动，它的稀缺性也能撑住价格。

如果对江景没那么执着，预算又有限，可以考虑这种房子；但要是想住得舒服，就得好好想想。

另外要关注小区整体的趋势，江山里价格往下走是市场调整的正常现象，但作为章江新区的标杆小区，它的核心价值还在。要是市场回暖，江景房的价格空间会更大。

最后，你认为这个小区怎么样，单价不到九千值得入手吗？欢迎评论区留言讨论。

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