燕郊的“北京梦”碎了一地,房价跌四分之一无人接盘

“明年还会降，现在的价格还是贵，”中介小张发视频后底下类似的评论很多，他也经常无奈的在视频中说到，这到年底来燕郊买房不能用捡漏形容了，恨不得对半砍，房东都气的喊，不卖了。

“现在挂9000一平，看房的人电话里直接砍到7500，还说再考虑考虑。”张伟苦笑着熄灭手机屏幕，窗外是暮色中亮起灯火的潮白河大桥，桥的那一头，是北京的璀璨光影。2017年，他怀揣着“安家北京周边”的梦想，以每平米3.2万元的价格，掏空父母积蓄并背上巨额贷款，在燕郊某热门小区安了家。

几年前，不少像北漂张伟这样的年轻人，在那几年眼看北京的房价莫不可及，而燕郊房价也在飙升，没多想就跟着上了车。生怕错过机会，如今，房子价格跌去了一大半，可每个月近巨额的房贷一分没少，每天睁开眼睛，那种负债的感觉，让人一点幸福度都没有。

不仅是自住的人，当初不少想着短线操作、赚取差价的投资客，如今更是深陷其中。一位在2017年入手了两套房子的小企业主坦言，现在算下来，一套房就亏了一百多万，两套加起来亏损超过两百万。房子既难以转手，也租不上价，每个月的月供却雷打不动，真是让他进退两难，倍感压力。

中介当年描绘的蓝图犹在耳边：“一河之隔就是北京，地铁一响，黄金万两。”如今七年过去，地铁还没开通，而他的房子，根据最近的中介评估，市场均价已跌至不足万元。

从“神坛”跌落：数据里的残酷曲线

燕郊的房价走势图，是一条惊心动魄的抛物线。在2016-2017年的全国楼市热潮中，凭借“北京卫星城”、“睡城”的概念，燕郊房价一路飙升至历史顶峰，部分楼盘单价突破3.5万元，甚至出现4万元的挂牌价，涨幅冠绝全国。

无数北漂、投资客涌入这片狭小的区域，怀揣着资产升值或“曲线进京”的渴望。然而，随着京津冀协同发展政策进入深度调整期，特别是2017年廊坊地区出台严厉的限购政策（要求本地三年社保或纳税），外地购房需求被瞬间冰封。加之首都功能疏解的具体路径与早期市场过度乐观的预期存在落差，燕郊楼市的流动性骤然枯竭。

链家研究院近期公布的数据显示，目前燕郊二手房成交均价普遍在8500-11000元/平方米区间，较历史高点跌幅超过70%。成交量更是持续低迷，许多房源挂牌超过一年仍无法成交。

与房价下跌相伴的是租金回报率的塌陷。一套两居室月租金普遍仅在2000-3000元，租售比远超1:500的国际警戒线，意味着靠租金收回购房成本需要超过半个世纪。房地产市场最基本的支撑——居住价值与资产价值，在这里出现了令人愕然的背离。

“北京化”幻梦与炒作的褪色

燕郊房价的崩盘，核心原因在于其前期价格严重透支了未来多年的利好预期，而这些预期大多建立在过度炒作之上。

其一，是“同城化”概念的透支。早期楼盘销售极力渲染“北京东燕郊”的区位，将燕郊与北京通州区隔河相望的物理距离，包装成必然的政策与经济距离。然而，行政壁垒、户籍制度、产业配套、公共服务（尤其是教育、医疗）的巨大差距，并非一朝一夕能够弥合。

当购房者冷静下来发现，除了地理上“看得见北京”，在子女上学、家人就医、甚至日常消费层次上，燕郊与北京依然存在着难以忽略的差距时，高溢价的根基便开始动摇。很多人也说这里就是一个镇，原来的都是幻想加滤镜。

其二，是交通利好的“画饼”与延迟。地铁平谷线（22号线）的规划曾是支撑房价最有力的导线。但轨道交通从规划、批复到建设、通车周期漫长，且具体线路站点设置存在变数。预期的一次次落空，持续消耗着市场的信心。“地铁概念”从助推剂变成了“狼来了”的故事。

其三，是缺乏内生经济支撑。燕郊的崛起几乎完全依赖于承接北京的外溢居住需求，自身产业基础薄弱，无法提供充足的本地高收入就业岗位。一旦外部输血（即北京购房需求）因政策限制而中断，本地的购买力根本无力承接高空置率下的天量二手房供应。楼市成了纯粹的“击鼓传花”游戏，当鼓声停止，最后一棒持有者便面临无人接盘的窘境。

业内坦言：泡沫的必然与镜鉴

对于燕郊现象，资深房地产经济学家刘哲分析指出：“燕郊是研究中国房地产泡沫与区域经济风险的典型样本。它的暴涨暴跌，完美演绎了‘预期定价’的疯狂与脆弱。当房价脱离当地居民实际收入水平、脱离租金所能反映的真实使用价值，而完全由一种无法即时兑现的远期规划预期所驱动时，它就变成了纯粹的金融投机品。任何政策的风吹草动或预期延后，都会导致估值的剧烈重构。”

城市规划专家李晓则认为：“燕郊的困境，更深层次暴露了部分‘卫星城’或‘新城’发展模式的缺陷。单一居住功能、产城分离、对核心城市政策的绝对依赖，使得这类区域抗风险能力极差。它提醒我们，城市的价值最终取决于它能为人提供怎样的综合生活品质与发展机会，而非简单的地理邻近。燕郊的教训，对于所有炒作‘概念’而忽视扎实配套与产业导入的地区，都是一次清醒的警示。”

燕郊这座小镇，已经承载了很多北漂人居住的一个小家，过去将它捧得过高。市场冷静后，它撕下了附着在“刚需”与“投资”之上的投机面纱，揭示了在缺乏真实价值支撑的情况下，所有基于遥远预期的炒作终将退潮。

潮白河水依旧流淌，而河北燕郊与北京之间，隔开的或许从来就不只是一条河，还有一道由发展规划、公共资源与经济规律共同构筑的、实实在在的壁垒。对于张伟们而言，那个曾近在咫尺的“北京梦”，如今看来，依然遥远。