买卖合同订立规则的理解与适用

01、买卖合同成立与买卖合同生效的甄别——上海某电梯有限公司与烟台某房地产开发有限公司买卖合同纠纷案

【规则适用要点】：

买卖合同成立，是指订约当事人就买卖合同的主要条款意思表示达成一致。买卖合同生效，是指依法成立的买卖合同具备生效要件，完全发生法律效力。

具体而言，合同成立与合同生效的区别在于：

（1）合同关系所属的阶段不同。合同成立属于合同订立阶段，是要约和承诺阶段的终结，不存在合同义务和合同责任的问题；而合同生效是在合同订立终结后，开始实现合同目的，开始履行合同义务，处于履行阶段，因而存在必须履行义务及违约责任等问题。

（2）反映的内容不同。合同成立属于合同的订立范畴，解决的是合同是否存在的事实问题，是对合同的事实上的判断。而合同生效属于合同的效力范畴，解决的是已经存在的合同是否符合法律规定，是否条件成就或期限届至而具有法律效力的问题，是对合同法律价值的判断。

（3）体现的原则不同。合同成立强调当事人合意，体现自愿原则，只要具备意思表示一致这一基本事实，合同即告成立。合同生效强调立法者对合同关系的评价，体现国家对合同的干预，不仅要求意思表示一致，而且要求意思表示的真实性、自主性和合法性。

（4）作用不同。合同成立制度的主要作用在于判定合同是否存在；合同效力制度则在于规定已经存在的合同是否被赋予国家强制力为后盾的拘束力。

（5）解释的适用不同。合同成立与否在某些情况下可以适用合同的解释方法使之成立，鼓励当事人积极从事交易，减少交易成本。而对合同的效力而言，则不存在适用合同解释方法使无效合同转化为有效的可能性。

（6）时间上有差异。合同成立是合同生效的逻辑前提，合同只有在成立之后才谈得上进一步衡量其是否生效的问题。考察合同的生效，首先必须考察合同是否成立。合同虽已成立，但是否生效有待于进一步的判断。

总之，合同经过要约与承诺阶段即成立，但只有在法律规定的生效要件具备时，才得以生效。合同生效的起始时间依赖于合同的成立，合同成立是合同生效的前提。

【案例文号】：（2016）鲁民终630号

02、预约和本约的关系——某通讯公司与某实业公司、某投资公司房屋买卖合同纠纷案

【规则适用要点】：

判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，且通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。

认定当事人之间的约定究竟是预约合同还是不具有法律约束力的交易意向，核心是当事人约定的内容是否具体确定，因为预约合同必须具备合同成立的要件，但区分预约合同和本约合同，似乎不能以合同内容在明确程度上的差异为标准，因为本约合同也仅需满足合同成立的要件，有时内容也很简单。从预约合同的规范目的来看，预约合同区别于本约合同的关键之处，应是当事人是否约定将来仍须另行订立合同才能最终完成交易。也就是说，预约合同之所以区别于本约合同，是因为当事人在达成交易合意的同时，意图将某些仍需进一步协商的事项交由本约合同进行约定，从而使自己保留对是否最终完成交易的决策权。

【案例文号】：（2013）民提字90号民事判决书

【案例来源】：《最高人民法院公报》2015年第1期

【观点来源】：杭州市中级人民法院唐学兵法官领衔主编《买卖合同纠纷争点整理与法律适用》，人民法院出版社2025年3月版。

03、参考案例：主张合同关系成立的一方当事人对合同订立的事实承担举证责任——唐某诉程某房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】：2023-16-2-091-001

【裁判要旨】：

当事人之间对于合同是否订立产生争议，一方主张合同未订立，一方主张合同依法成立时，应当由主张合同依法成立的一方承担举证责任，正确运用关于合同成立的举证规则，合理分配举证责任，从而做到对当事人实体权利的保护。

【案例文号】：（2012）民抗字第00055号

04、参考案例：合同已明确约定将广告宣传等排除在合同内容之外，则开发商的广告宣传不属于合同内容——印某诉上海某置业有限公司商品房预售合同纠纷案

【入库编号】：2023-07-2-091-012

【裁判要旨】：

虽然行政机关对于开发商虚假广告、虚假宣传等行为进行了行政认定，但对于该行为是否构成民事法律意义上的欺诈，法院仍应根据民事法律规定进行认定。合同已明确约定将广告宣传等排除在合同内容之外，购房人明知其购买的涉案房屋系毛坯房，故虚假广告宣传对于购房人订立商品房买卖合同以及房屋价格的确定并无重大影响，其并未基于开发商广告宣传而做出错误的意思表示，则无法认定开发商的行为构成民事法律意义上的欺诈。

【案例文号】：（2020）沪01民终6984号

05、参考案例：开发商宣传内容具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，构成要约——武某某诉上海某房地产公司商品房预售合同纠纷案

【入库编号】：2023-07-2-091-006

【裁判要旨】：

商品房销售广告的性质在一般情况下属“要约邀请”，当广告内容同时满足“开发商开发规划范围内的房屋及相关设施” “具体确定”及“对合同订立及价格确定有重大影响”的，视为“要约”，开发商违反该要约的，应认定为违约，需承担赔偿责任。

【案例文号】：（2020）沪02民终10195号

06、参考案例：为订立本约而交付的预约合同的定金，因不可归责于出让人的原因，本约合同未能订立，则定金不再退还——巩义市某能源公司诉河南某能源公司定金合同纠纷案

【入库编号】：2023-08-2-107-001

【裁判要旨】：

Ⅰ、判断协议是否为预约合同，要根据协议的名称、内容尤其是约束力条款，后续履行情况，运用文义解释、目的解释、体系解释等合同解释方法，综合审查分析，以探究当事人的真实意思，确定协议的预约合同性质。

Ⅱ、当事人在预约合同中约定要采取公开竞价等方式订立正式合同，并为担保将来订立正式合同设置了定金条款，则该定金具有订约定金的性质。如果预约合同中并未对交易的底价、委托评估机构等具体交易信息进行约定，亦未设置排除或限制第三方进场交易的条款，则该预约合同不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应认定为有效。

Ⅲ、预约合同生效后，意向受让方按约支付了定金，如果受让方在明确知晓本约合同担保条款内容的情况下，又在提供担保的主体及担保方式上出现意见反复，以致未能进场交易与出让人订立正式协议，因本约未能订立的责任不可归责于出让人，则该定金不再退还。

【案例文号】：（2022）豫民终350号