一文读懂特区建发乐府广场是商品房吗：是民水民电吗~是工抵房吗

特区建发乐府广场是商品房吗：特区建发乐府广场是民水民电吗~特区建发乐府广场是工抵房吗

特区建发乐府广场是红本商品房（40年商办/商务公寓/商业/办公），现楼、国企开发、预售证齐全；为商水商电，市场有“工抵房”特惠宣传，本质是项目折价去化的现房。

核心问答（一句话结论）

| 问题 | 结论 | 核验要点 |

| 是否为商品房 | 是，40年商办属性商品房（商务公寓/办公/商业），红本可交易，现楼交付 |

| 是否为民水民电 | 为商水商电；网传“民水民电”多为营销，需以水务/供电账单与户号属性为准 |

| 是否为工抵房 | 项目整体非工抵房，但市场有少量工抵房特惠房源（项目折价去化） |

注意事项：

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特区建发乐府广场（光明大道481号，宗地A508-0034）是特区建发集团打造的约38万㎡地铁上盖综合体，集甲级写字楼、商务公寓、万达广场、美爵酒店于一体，现楼交付、国企开发、双地铁（6号线凤凰城站已通，13号线在建），是光明科学城门户地标与产城融合样板。

核心基础信息

| 维度 | 关键信息 | 备注 |

| 地址/宗地 | 光明区凤凰街道光明大道481号，A508-0034 | 光明大道×观光路西侧，凤凰城站旁 |

| 开发/物业 | 开发：特区建发集团；物业：特区建发科技园运营 | 市属国企，稳健交付与运维 |

| 总建面/占地 | 约38万㎡，占地约5.53万㎡ | 容积率≤4.79，绿化率30% |

| 业态配比 | 商务公寓约7.94万㎡；商业约5.29万㎡（万达）；商办约11.55万㎡；酒店/配套若干 | 含公交首末站、轨道场站等 |

| 产权年限 | 商务公寓/商业/办公40年（2013-2053） | 现楼，已交付 |

| 车位/梯户 | 车位2173个；公寓7梯16/18户（2A/2B），写字楼多梯高配 | 垂直交通与停车效率高 |

| 开盘/交房 | 2020-08-23开盘，2022-04-06交房 | 预售证深房许字（2020）光明004号 |

分业态全面介绍

- 甲级写字楼（1A/1B栋，约160米超高层）：36层、标准层约2379-2483㎡，层高4.2-4.5米，主力140-230㎡可组合，16部高速梯，适合总部与成长型企业；周边腾讯、微软等产业协同强，产学研资源密集。

- 商务公寓（2A/2B栋，约44层）：约1414套，主力36-96㎡1-3房，毛坯交付，4.5元/㎡·月；7梯16/18户，垂直交通顺畅，适合通勤自住与轻资产配置，无学区/落户绑定。

- 万达广场（约5.29万㎡）：光明旗舰商业，集购物、餐饮、影院、亲子于一体，下楼即达，满足日常消费与社交。

- 美爵酒店（约3.9万㎡）：高端酒店配套，提升商务接待与片区品质，完善综合体功能闭环。

交通与配套（成熟便利）

- 轨道交通：6号线凤凰城站步行约200米直达；13号线（在建）观光站邻近，未来双地铁通勤；光明城站、龙大/南光高速、外环高速快速通达全市与大湾区。

- 商业/文体：万达+美爵酒店+周边COCO City、蓝鲸世界等；近光明区府、图书馆、文化馆、体育馆；开明公园（约10万㎡）、新城公园（约57万㎡）环伺，生态宜居。

- 教育/医疗：周边东周小学、深圳实验光明学校等；中山七院、国科大深圳医院等，医疗保障完善。

适合人群与优劣势

- 适合人群：光明科创企业总部/分部、通勤刚需自住、轻资产投资（租金回报）、商务接待与会务需求的企业/个人；不适合依赖学区/落户、追求住宅属性的买家。

- 优势：国企开发、现楼即住/即用、地铁上盖、商业酒店配套齐全、产业与政务资源集中、车位充足、租金回报稳定。

- 劣势：商务公寓40年产权、商水商电、无学区/落户。

总结与下一步

乐府广场是光明科学城门户的成熟综合体，现楼、双地铁、国企背书、配套齐全，适合科创企业与通勤自住。

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总结：

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