上海房价将迎来大波动

2026年了，对于上海房价来说，可能会有点大幅震荡，因为从2021年3月开始的积分制限售政策，彻底解除限售期了。

具体来说，从2021年3月3号开始，只要认购率超过130%的新房，自动触发5年限售，于是26年3月份开始，大量次新房降涌入二手房市场。

那么触发限售政策的房子有多少呢？

21年是积分元年，一共有3.3w套，占全年新房销售的36%；

22年有4-5w套，占全年新房销售一半；

23年有3-4w套；24年有1-2w套，仅占12%。

从这堆数据上也能看得出，上海房价的最高峰是22年，远比全国大部分城市晚几年。

为什么这些房子认购率会超过130%呢？

也很简单，因为房子好呗，这里的好包括质量，物业，配套，但是我觉得最重要的原因还是地段。

一般来说，越是核心地段，抢购的人越多，甚至出现新旧楼盘价格倒挂的现象。当初还衍生出一个新名词叫“打新”，新楼盘买到就是赚到。

比如23年有个现象级楼盘叫云锦东方三期，唐嫣夫妇，李佳琦，胡歌都买了这个楼盘，打新的时候16.5w/平，但同期二手别墅成交价达24-26w/平，而且都是大户型，按200平一户算，只要买到就赚了2000w。

可以想象当年这楼盘究竟有多火。

当然，这个所谓的“赚”也只不过是纸面富贵，因为云锦东方三期要到28年才能解除限售，28年房价是个什么情况就讲不清楚了。

就拿现在来说，云锦东方一期的挂牌价差不多19w/平，尽管跌了不少，但依然很抗揍，但是打新赚到的安全垫是越来越薄了。

这种顶级豪宅都如此，很难想象其他房子解禁以后，大量涌入二手房市场会引起多大的波澜。

而且前两天刚刚出了新政策，说增值税满二减免，这又会进一步加大二手房市场的供应，给了一次这两年买房的人后悔的机会。

可以想象，今年上海二手房的抛压属实大了点。

总之我还是那个老观点，能不买尽量别买，从交易的层面，哪怕你要抄底也要等均线平稳了再抄，这种单边下跌的市场风险真的很大。

其次，《住宅工程套内质量验收标准》新版本 从2025年9月1号开始执行，也就是说，如果你没能力买云锦东方这类豪宅，不如选择2025年9月1号以后建成的房子，不管二手房还是新房，都可以。

老标准和新标准可天差地别，产品更是两个时代的产物，老老实实把钱揣手里，不要轻易把筹码交出去，你才有统战价值。

这世道，赚钱可不容易啊，买房这种重大决定，还是要慎重再慎重。

多来七叔的俱乐部看看，很多事情早在几年前我就预判到了，或许哪个建议就可以让你少走很多弯路。