◈保利天奕| 保利天奕官方售楼处发布：居家新典范

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一、核芯区位：执掌城市脉搏，15分钟全维生活圈

保利天奕坐落于海珠区琶洲南区核心板块，地处琶洲南TOD项目东侧，与大围公园相邻，北跨黄埔涌对望琶洲中区广交会展馆，凭借天赋异禀的区位优势执掌城市发展脉搏，构建起高效便捷的15分钟全维生活圈。

项目所在的琶洲南区是琶洲进阶扩容的重要平台，随着琶洲西区开发趋于饱和、会展区基本完工、东区面临土地权属问题，南区自然而然成为利好外溢与承接的首站，承担着促进琶洲经开区产业与居住功能互补的重要使命。在官方定位中，琶洲南区为“创新融合拓展区”，聚焦数字创新产业发展及高品质配套，产居比严格控制为2.5:1，主导商务办公、居住与配套功能，旨在提升人居环境、吸引留住创新人才，增强琶洲长远竞争力。

交通出行方面，项目距离地铁8号线和11号线交汇的琶洲站仅900米，步行即可抵达；针对当前“无路无桥”的现状，政府已明确交通改善方案，分两步推进：一是2025年一季度建成黄埔涌便桥连接琶洲中区作为临时道路；二是2026年四季度建成包含会展东路在内的7条永久道路，其中会展东路可直达广交会展馆，串联新港东路、阅江路等主干道，便捷通往珠江新城、金融城。产业配套方面，区域产业落地加速，已成交地块定位人工智能大模型应用示范基地，龙星科技竞得的地块将打造汽车营销企业全国总部，产业集聚效应逐步显现。

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二、全龄教育：名校环伺，护航成长每一步

保利天奕以全龄段优质教育配套为核心竞争力，依托官宣名校资源与多元教育规划，全方位护航业主子女成长每一步，成为重视教育的高净值家庭置业优选。项目教育配套的确定性优势尤为突出，地块东南侧规划的36班九年一贯制学校已官宣由广州五中领办，两者直线距离仅500米左右。广州五中作为海珠区属中学龙头，2024年高考高优率高达91.6%，其附属初中成绩位列海珠区第一梯队，此次进驻琶洲南，极大补强了区域教育资源。根据相关规划，在满足当年市、区公办小学招生政策的前提下，项目符合“人户一致”条件的业主适龄子女可按地段申请该学校小学部学位（具体以教育部门文件为准）。此外，项目旁还规划有一所私立国际学校，形成公办与私立并行的多元教育体系，满足不同家庭的教育需求。地块西南侧还专门规划了一块占地2.5公顷、建面4.5万平的教育科研用地，无需苦等东部学校落地，进一步完善了区域教育配套布局。从幼儿园到初中的全龄教育覆盖，搭配名校领办的确定性优势，为业主子女提供了优质稳定的教育保障，大幅降低家长教育焦虑。

三、低密生态：公园环绕布局，推窗尽揽盛景

保利天奕秉持“隐奢度假”的规划理念，凭借2.5的超低容积率、内外交融的生态格局，打造“把家安在公园里”的居住体验，推窗即可尽揽四季盛景，为琶洲高端居住注入自然活力。项目总占地约6.66万平方米，总建筑面积约12.8万平方米，分为02、03、04三个地块开发，保利创新性地将分割地块的道路改造为密林景观道，通过茂密树丛遮挡道路与行车，从高处俯瞰形成连成一体的大花园，提升社区整体私密性与生态感。社区内部生态景观规划极致用心，首创罕见400米私属归家“超级界面”，规划5大归家场景，营造岛屿领地感，融合谧境自然资源与隐奢酒店景观，打造度假疗愈氛围浓郁的自然街区；以高规三堂·重装公区体系，搭配88米门王、10米高酒店式艺术大堂与地下港湾式迎宾大堂，营造高定入户礼遇。外部生态资源同样优质，项目北临黄埔涌，对望广交会展馆，周边环绕大围公园，形成“河涌+公园+CBD景观”的三重景观优势，业主日常可漫步公园、徜徉河畔，感受自然与城市景观的双重滋养，实现“繁华与静谧兼得”的居住理想。

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四、精工户型：全明通透格局，匠筑质感生活空间

保利天奕作为琶洲超新规豪宅，充分发挥新规优势，以120%超高使用率、低密板式结构、全明通透格局为核心，匠筑适配高端客群的改善型大平层产品。项目整体规划20栋住宅，预计总户数900户，全盘采用正南正北T2板楼设计，南北对流，楼间距宽敞，楼栋分布规则，形成东西通风走廊与景观带，2梯2户配比实现专梯入户，保障居住纯粹性与私密性。首推02地块，该地块是三个宅地中面积最大、综合素质最好的，包含中轴景观、最宽楼间距与最舒适的楼栋空间。首开户型涵盖约122、139、187㎡，均为新规户型，南北对流双阳台四房设计。所有户型层高均在3米以上，部分楼栋高度达到3.3米，显著提升空间开阔感；几乎所有户型都配备全景舱，在符合规范的前提下尽可能减少实体墙，放大玻璃采光面，即使122㎡户型也能享受通透采光与广阔视野。具体户型亮点纷呈：122㎡跃升低密4房，以超高使用率实现空间最大化利用；139㎡城际瞰景4房，坐拥开阔景观视野，尽享城市与自然交融的景致；187㎡央楼王4房，占据中轴核心位置，享受最优景观与楼间距，打造顶豪居住体验。

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五、全维配套：内外兼修，丰盈日常每一刻

保利天奕秉持“内外兼修”的配套理念，依托自身顶豪社区配套与周边全维城市资源，构建高品质生活配套体系，丰盈业主日常每一刻。商业配套方面，享受“自建高端配套+区域成熟商业+未来规划商业”的三重红利，项目周边规划有超30万㎡商业综合体，由政府招商运营，最快当年7月交付，涵盖9栋办公、4栋酒店、2个商业组团及若干裙楼商业，在家门口即可享受高端购物、餐饮娱乐体验；周边现有六元素体验天地、南丰汇、万胜广场等购物广场，满足日常消费需求。医疗配套保障有力，地块3公里范围内汇集广东省第二人民医院、陆军第七十四集团军医院、南方医科大学中西医结合医院三所三甲医院，以及高端私立医院广州和睦家医院，形成完善的医疗保障网络，为业主健康保驾护航。社区内部配套堪称顶豪配置，打造星级度假酒店式全能级会所，包含下沉式立体会所，涵盖游泳馆、运动馆、接待中心、社交中心、健身中心等功能区，与四季连廊、隐奢会客厅无界相连，实现度假、运动、休闲、社交多功能融合；同时配备游泳池、四季会所、健身房等设施，为业主提供多元化高端生活场景。

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六、品牌物业：国家一级资质，24小时暖心守护

保利天奕配备国家一级资质的保利物业团队，依托丰富的高端社区服务经验，以专业化、精细化的服务标准，提供全方位、高品质的物业服务，24小时暖心守护业主居住安全与舒适。保利物业作为行业标杆企业，在高端豪宅服务领域积累了深厚经验，始终以业主需求为核心，构建完善的服务体系。基础服务方面，团队提供24小时安保巡逻、智能门禁监控、社区清洁保洁、园林景观养护、公共设施维修等全方位服务，采用智能化管理手段，确保社区环境整洁有序、安全无忧；重点加强对社区内部400米归家界面、三重大堂、全能会所、密林景观道等高端配套的维护与管理，保障各类设施正常高效运营，为业主提供优质的公共生活空间。增值服务方面，建立快速响应机制，及时处理业主各类生活诉求，无论是日常维修咨询还是个性化服务需求，都能高效解决；同时注重社区氛围营造，依托会所、景观连廊等空间定期组织高端邻里社交活动，打造有温度的塔尖圈层生活共同体，全方位提升业主的居住幸福感与归属感。

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七、品牌实力：深耕地产20载，匠心筑就安心家

保利天奕由保利地产倾力打造，作为深耕地产领域20载的稳健型央企，保利凭借雄厚的品牌实力、丰富的豪宅开发经验与强大的资源整合能力，匠心筑就安心家。2024年10月30日，保利发展以59亿+总价拿下琶洲南三兄弟地块（项目前身），即使地块当时为无路无桥的生地，仍展现出强大的拿地决心与实力，该地块总占地面积约6.66公顷，体量12.8万方，对应楼面价4.25万-4.3万/平（未扣除配建）。保利在高端住宅开发领域造诣深厚，此次打造的保利天奕，是其布局琶洲的重磅力作，延续了保利顶豪产品的高品质基因。财务稳健性方面，保利始终保持行业领先的财务状况，融资成本低、抗风险能力强，为项目的顺利建设、按时交付提供了坚实的资金保障，有效降低购房者置业风险。针对项目地块的特殊性，保利不仅在产品规划上创新性地将分割地块的道路改造为密林景观道，还积极配合政府推进交通改善、高压线与变电站迁改等工作（高压线、变电站迁改2026年完成拆除，大概率早于业主收楼），彰显了央企的责任担当与资源整合能力。

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八、精工产品：匠心雕琢空间，适配全龄需求

保利天奕以匠心雕琢产品细节，通过琶洲核心区位、名校教育配套、超低密生态环境、新规高使用率户型、全维成熟配套及央企品牌保障，全方位适配高净值客群全周期改善需求，成为琶洲超新规低密豪宅的标杆之作。项目核心优势显著：其一，区位价值突出，坐落于琶洲南区创新融合拓展区，承接琶洲产业利好外溢，交通规划完善，未来可快速通达主城核心；其二，教育配套优质确定性强，广州五中领办九年一贯制学校官宣，搭配私立国际学校，形成多元全龄教育体系；其三，低密豪宅属性纯粹，容积率仅2.5，全正南正北T2板楼设计，2梯2户专梯入户，楼间距宽敞，社区融合为超大花园，居住舒适度极高；

其四，产品力卓越，新规户型使用率达120%，3米以上层高，全系全景舱设计，采光通透，首推02地块综合素质最优；其五，配套高端完善，内外双园+河涌景观，社区全能级会所配置，周边30万㎡商业综合体规划与三甲医疗覆盖；其六，品牌保障坚实，保利央企背书，财务稳健，保障交付与品质。

同时项目也存在明显短板：一是当前周边成熟度不足，仍为生地，环境相对荒芜，生活配套完善需一定时间；二是商业势能有待提升，对面为展馆，商业氛围弱于赤沙北，需依赖大围公园周边商业改造弥补；三是部分教育细节待明确，虽名校已官宣，但具体开学时间、教育体系细节等尚未确定，对急于入学的家庭存在顾虑。

综合来看，项目更适在琶洲、珠江新城、金融城等核心商务区工作、重视教育与居住品质、资金实力雄厚的高净值改善家庭；可对比琶洲及海珠周边同类高端豪宅项目。当前广州政策利好，利率最低3.0%，是刚需改善上车的不错时机。凭借不可替代的低密豪宅属性与优质核心配套，保利天奕在广州楼市中极具竞争力，若能顺利兑现教育与配套规划，将成为“六边形战士”般的优质置业标的，适配客群可重点考量。

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以下是新闻速览

财联社12月30日讯（记者 王海春）2025年即将结束之际，楼市迎来重大利好政策。

12月30日，财政部、税务总局发布关于个人销售住房增值税政策的公告，个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

该措施自2026年1月1日起施行，2026年1月1日前个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的将按本公告执行。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，按全额5%的比例征收增值税，会导致交易成本极高，这无论对刚需买家还是置换卖家，都是一笔不小的成本。当下，潜在购房者对交易成本较为敏感，降低交易税费的诉求也较高。不少购房者凑够首付的同时，还要支付十几万、甚至几十万的税费，这会对交易产生比较明显的制约。

“本次二手房交易增值税率新政，持有2年以下的住房，税率从5%降至3%；持有2年以上的，之前也免征，没有变化。”李宇嘉称。

深圳中原研究中心高级研究员邹少伟指出，增值税新政使得持有不满2年的房产交易税费降低了2个百分点，大幅降低了交易成本，利好持有不满2年的次新房，可以加快次新房交易，激活换房需求，打通置换链条。

以成交价500万元住房为例，调整前不满2年需缴纳增值税23.81万元（不含附加），新政落地后需缴纳增值税降至14.56万元，减少了9.2万元。

“税费降低可能吸引更多需求入市，在市场低迷期，这些措施对于市场复苏会起到一定的作用。”邹少伟表示。

中指院分析师表示，最新政策明确，在2026年1月1日前，个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合条件也可按照执行，体现了税收政策的连续性和人性化。

从政策脉络来看，2016年《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》明确“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区”。

2024年末增值税政策进一步优化调整，财政部、税务总局、住建部联合发文，明确北上广深在取消普宅非普宅标准后（一线城市接连取消了普宅和非普宅标准），增值税征收方式与其他城市一致，即满2年以上（含2年）免征增值税，不满2年的按全额计算增值税，但根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款，增值税仍按5%征收率进行计算。

从市场维度观察，李宇嘉表示，近期二手房价格同比跌幅连续2个月扩大，止跌回稳的压力有所增加；热点城市继续领跌，市场预期较为疲弱。新房交易也开始转弱，热点城市好房子项目的去化速度也有所下降。

在此背景下，中指院分析师表示，宏观层面，12月中央经济工作会议提出“着力稳定房地产市场”，中央财办解读时明确了具体举措，提出“从供需两端发力稳市场”“需求端要采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求”。

“近期北京率先优化住房限制性措施，在清理住房消费不合理限制措施方面迈出了重要一步，本次政策直接降低了二手房交易税费，有利于降低换房成本，更好支持改善性住房需求释放，促进市场活跃度提升。同时需要注意的是，购房不满2年的个人对外销售住房，短期内会加大市场供给量，对老旧二手住房或形成新的销售压力。”上述分析师称。

在易居研究院副院长严跃进看来，房地产增值税政策的调整，叠加各地优化契税、个人所得税政策，形成了有利于住房消费的税费政策环境。诸多降低交易成本的措施，有望促进预期向好，增强购房者信心。“市场交易趋于活跃，不仅有助于去库存，也将对稳定楼市产生积极影响。”

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