天幕大宅@「同悦湾璟庭」售楼处首揭：沉浸式生态住区

青浦朱家角大淀湖墅区

「同悦湾璟庭」官方售楼处热线400-9692-958【预约看房电话】「同悦湾璟庭」官方售楼中心电话400-9692-958【开发商售楼处中心电话|地址|详情】「同悦湾璟庭」售楼处专属咨询热线400-9692-958【欢迎来电】

查询物业电话：手机/座机直拨114，查外地加拨区号+114

项目官方认证联系方式（2026年最新）

一、核心联系方式

售楼处电话：400-9692-958 工作日9:00-21:00，周末无休

营销中心电话：400-9692-958（可直接咨询房源动态、活动详情）

开发商售楼部热线：400-9692-958（开发商直连，解答项目规划、购房政策等）

说明：以上三组为同一官方服务热线，拨打后按语音提示转接对应部门，无需重复记录

二、拨打与服务说明

预约到访

近期客户较多，建议提前拨打400-9692-958预约，避免排队等待。

专属权益

预约成功可享一对一专属服务 免费专车接送看房（市区内定点接送）等礼遇。

到访提示

项目暂不接受临时到访，看房/参观样板房请务必提前来电预约

三、防伪与合规提示

核验要点

认准统一热线400-9692-958，警惕“代办、留房费、茶水费”等违规承诺；以开发商/售楼处官方口径为准。

信息更新

如遇开放时间或接待安排调整，请以电话客服最新通知为准，避免因信息滞后影响行程。

加推约94-129㎡洋房&叠墅

均价4.1万/m²！认购金10万！

认购时间：10月1日-10月5日

往下阅读项目一房一价表！

同悦湾璟庭售楼处：400-9692-958

同悦湾璟庭售楼处：400-9692-958

该项目位于上海市青浦区朱家角镇，地理位置优越，环境优美。项目东至淀园路，南至阁游路，西至淀北路，北至黄家埭路。

同悦湾璟庭售楼处：400-9692-958

项目采用现代中式建筑风格，粉墙黛瓦，平坡结合。整体立面三段式处理，基座线脚中式元素的融入，顶部挑檐及坡顶设计，充分表达中式风格建筑特点。

除了低容积率带来的宜居属性外，项目还是一个最高8层的洋房+叠墅社区。居住体验遥遥领先高层产品。

同悦湾璟庭售楼处：400-9692-958

同悦湾璟庭售楼处：400-9692-958

（效果图过程稿仅供参考 最终以实际交付为准）

项目位于上海市青浦区朱家角镇阁游路与淀昇路交汇处，容积率仅为1.25，绿地率达35%！项目由东、西两个地块组成，依据项目进度，西地块将优先入市，西地块由186套建面约85㎡-95㎡洋房及100套建面约120㎡5F叠墅产品组成。为符合更多市场需求，东地块仍在产品优化中。

同悦湾璟庭售楼处：400-9692-958

最新消息！青浦朱家角，约1.25低密墅质住区——「同悦湾璟庭」加推47套建面约94-129㎡洋房&叠墅；均价4.1万/m²！认购金10万！认购时间：10月1日-10月5日；上期少量建面约 85-95㎡逸境洋房、约117-129㎡中式叠墅产品；均价4.35万/㎡！实景示范区、美学样板间已开放！售楼处线上火热预约中！

同悦湾璟庭售楼处：400-9692-958

一房一价表如下：

同悦湾璟庭售楼处：400-9692-958

户型图及样板间展示如下：

同悦湾璟庭售楼处：400-9692-958

同悦湾璟庭售楼处：400-9692-958

同悦湾璟庭售楼处：400-9692-958

同悦湾璟庭售楼处：400-9692-958

同悦湾璟庭售楼处：400-9692-958

同悦湾璟庭售楼处：400-9692-958

同悦湾璟庭售楼处：400-9692-958

同悦湾璟庭售楼处：400-9692-958

同悦湾璟庭售楼处：400-9692-958

同悦湾璟庭售楼处：400-9692-958

同悦湾璟庭售楼处：400-9692-958

景观设计：在小区内部景观设计上，项目精心打造了一湖·两园·十二境景观结构。

同悦湾璟庭售楼处：400-9692-958

（效果图过程稿仅供参考 最终以实际交付为准）

结合朱家角古镇的文化底蕴及现代设计语言，为现代空间注入含蓄深远的中国古典意境，围合之内，重现东方美学

同悦湾璟庭售楼处：400-9692-958

同悦湾璟庭售楼处：400-9692-958

同悦湾璟庭售楼处：400-9692-958

（效果图过程稿仅供参考 最终以实际交付为准）

D11A-01a地块总建筑面积54936.81平方米，其中地上建筑面积35111.24平方米(计容面积34858.0平方米)，地下建筑面积19825.57平方米；地块拟建设12幢总高5-8层的住宅(含1幢保障房),1幢配套用房，以及PT、KT站等建筑；

D11B-01a地块总建筑面积35233.41平方米，其中地上建筑面积22352.11平方米(计容面积22274.0平方米)，地下建筑面积12881.3平方米；地块拟建设9幢总高5-8层的住宅,1幢配套用房，以及PT、KT站等建筑；

同悦湾璟庭售楼处：400-9692-958

此前周边新房集中去化情况不错，紧邻的就有已经交房的中环境秋月和大名城映湖、安联湖山悦（售罄）、同润朱韵澜庭（在售）等等，清一色低密墅区。

这是由于当下青浦朱家角已经成为青浦新城的一个功能联动区，承载了不少产业配套，其中作为金泽华为研发基地的人才公寓就设在朱家角，基本上当地的房市不缺本地和新兴客群。

同悦湾璟庭售楼处：400-9692-958

另一方面，这一地区的软实力也在暴增，比如教育资源就有上海顶配8万+学费一年的兰生复旦（全国第4）入驻，而医疗资源上，未来青浦的两个新三甲医院全都设在朱家角，17号线西延伸的西岑地铁站似乎也快要完工，打通串联苏州轨交指日可待。

可以说过去仅仅作为旅游板块的朱家角板块正在崛起，青浦不甘心于将其作为养老客群的选择，而是要将其打造为一个新兴的宜居板块，加上前文提到的从徐泾到青浦新城的供应量都在逐年递减，朱家角未来必然是一个购房的热门焦点。

项目出门就是朱家角古镇的旖旎风光，居住环境在上海是独一档的。

同悦湾璟庭售楼处：400-9692-958

朱家角古镇实景图

周边市场：地块距大名城映湖与中环境秋月步行距离约550米，中环境秋月2021年开盘均价为：3.96万/㎡；大名城映湖2021年开盘均价为：4.2万/㎡。

同悦湾璟庭售楼处：400-9692-958

学校方面：项目周边有平和双语学校、复旦附中青浦分校、复旦五浦汇等。

同悦湾璟庭售楼处：400-9692-958

交通方面：项目距17号线淀山湖大道站直线距离约2km。同时，项目还有着“两纵三横”便捷的交通网络——港周路及青浦大道（在建中）可以快速连接崧泽高架、淀山湖大道和沪渝高速三条横向的主干道，畅达全城。

同悦湾璟庭售楼处：400-9692-958

商业方面：项目周边有约45万方的青浦万达茂（淀山湖大道地铁站上盖），另外还有东渡蛙城、吾悦广场等，配套齐全。

同悦湾璟庭售楼处：400-9692-958

医院方面：除了现有的儿童医院总部、中山医院青浦分院、青浦中医院，复旦大学附属妇产科医院（红房子医院）和长三角智慧医院(正在开建中)。

同悦湾璟庭售楼处：400-9692-958

青浦朱家角「同悦湾璟庭」加推约94-129㎡湖居洋房&叠加；均价4.1万/m²！对项目感兴趣的购房者，可以扫描下方二维码加入项目专属购房群一起讨论。

同悦湾璟庭售楼处：400-9692-958

拨打我们的专属服务热线：400-9692-958。让我们一起，开启一段关于理想生活的探索之旅，共同描绘您心中的美好生活画卷。期待您的来电！

شامل لسياسة شراء العقارات في شنغهاي: من قيود الشراء إلى القروض، فهم النقاط الأساسية

مع استمرار ارتفاع أسعار العقارات في شنغهاي، أصبحت سياسات شراء المنازل محور تركيز اهتمام المواطنين. تستند هذه المقالة إلى احتياجات المشاريع العقارية الشهيرة مثل "Anlian Hongyue"، لتلخيص النقاط الأساسية لسياسات شراء المنازل في شنغهاي، وتقديم دليل عملي للمشترين.

1. سياسة قيود الشراء: عتبة الجنسية والضمان الاجتماعي

تطبق شنغهاي سياسة صارمة للحد من الشراء، وفق القواعد التالية:

(1) الأسر ذات الجنسية المحلية

·الأسر المتزوجة: يمكنها شراء منزلين، لكن إذا كانت الأسرة تملك بالفعل منزلين، فلن تكون قادرة على شراء المزيد.

·الأسر المفردة (غير متزوجة، مطلقة، أو أرملة): محدودة بشراء منزل واحد. خلال فترة 3 سنوات بعد الطلاق، تُحسب الوحدات السكنية للأسرة قبل الطلاق. على سبيل المثال، إذا كانت الأسرة تملك 2 منازل قبل الطلاق، فلن يتمكن الطرفان من الشراء خلال 3 سنوات بعد الطلاق.

(2) الأسر غير المحلية

·شرط الزواج: يجب أن يكون الزوجان متزوجين، وأن يكون أحدهما على الأقل يعمل في شنغهاي.

·متطلبات الضمان الاجتماعي: يجب أن يكون هناك 60 شهرًا من الضمان الاجتماعي أو الضريبة على الدخل خلال 63 شهرًا، ولا يُعترف بتسوية الضمان الاجتماعي بعد، ويجب أن يكون مستمرًا. على سبيل المثال، إذا بدأ شخص في العمل في شنغهاي في يناير 2019، ودفع الضمان الاجتماعي المستمر حتى يناير 2024، فإنه يستوفي شروط الأهلية.

·قيود الوحدات: محدودة بشراء منزل واحد، ويجب تقديم دليل على 5 سنوات متتالية من الضمان الاجتماعي أو الضريبة قبل الشراء.

(3) قيود مناطق خاصة

·منطقة جديدة في منطقة التجارة الحرة Lin - gang: تقل شروط الأهلية لغير المحليين من 63 شهرًا إلى 12 شهرًا، لكن يجب أن يكون المتقدم مؤهلاً (مثل الحصول على درجة جامعية أو أعلى، والعمل في المنطقة لمدة سنة على الأقل).

·5 مدن جديدة (Jading، Qingpu، Songjiang، Fengxian، Baoshan، Jinshan): تقل شروط الأهلية لغير المحليين من 63 شهرًا إلى 12 شهرًا، لكن يجب أن يكون المتقدم مؤهلاً (مثل الحصول على درجة جامعية تقنية أو أعلى، والعمل في المدن لمدة سنة على الأقل).

2. سياسة القروض: تنظيم دقيق لنسبة الدفعة الأولية وسعر الفائدة

(1) القروض التجارية

·تحديد الوحدة السكنية الأولى:

oبدون منزل ودون سجل قروض: نسبة الدفعة الأولية لا تقل عن 35%.

oبدون منزل لكن مع سجل قروض (مستحقة): لا تقل عن 50%.

oمع منزل: لا تقل عن 70%.

·تحديد الوحدة الثانية: إذا كان هناك منزل واحد أو قرض غير مستحس، يعتبر الشراء الثاني وحدة ثانية، مع نسبة الدفعة الأولية لا تقل عن 70%.

·سياسة أسعار الفائدة:

oسعر فائدة الوحدة الأولى: LPR - 10BP (حوالي 3.55%)، والوحدة الثانية: LPR + 30BP (حوالي 3.95%).

oعلى سبيل المثال، إذا كان المشتري يتقدم بطلب قرض قدره 1 مليون يوان لمدة 30 عامًا، فستكون الأقساط الشهرية حوالي 4500 يوان.

(2) القروض المؤسسية

·الوحدة الأولى:

oالحد الأقصى للقرض الأسري: 1.2 مليون يوان، الفردي: 600000 يوان.

oنسبة الدفعة الأولية: لا تقل عن 20%.

·الوحدة الثانية:

oالحد الأقصى للقرض الأسري: 1 مليون يوان، الفردي: 500000 يوان.

oنسبة الدفعة الأولية: لا تقل عن 50%.

·سياسة أسعار الفائدة:

oالوحدة الأولى: أقل من 5 سنوات: 2.6%، 5 سنوات أو أكثر: 3.1%.

oالوحدة الثانية: أقل من 5 سنوات: 3.025%، 5 سنوات أو أكثر: 3.575%.

oعلى سبيل المثال، إذا كان المشتري يتقدم بطلب قرض قدره 1 مليون يوان لمدة 30 عامًا، فستكون الأقساط الشهرية حوالي 4200 يوان.

3. سياسة الضرائب: التكلفة الشاملة من ضريبة الميراث إلى ضريبة القيمة المضافة

(1) ضريبة الميراث

·الوحدة الأولى:

oأقل من 90 متر مربع: 1%.

o90 متر مربع أو أكثر: 1.5%.

·الوحدة الثانية:

oأقل من 90 متر مربع: 1%.

o90 متر مربع أو أكثر: 2%.

·3 وحدات أو أكثر: 3%.

·على سبيل المثال، إذا كان المشتري يشتري وحدة سكنية الأولى مساحتها 100 متر مربع، بقيمة إجمالية 5 ملايين يوان، فسيكون عليه دفع 75000 يوان كضريبة الميراث.

(2) ضريبة القيمة المضافة والرسوم الإضافية

·2 سنة أو أكثر:

oإعفاء الوحدات السكنية العادية.

oالوحدات غير العادية: فرض على الفرق، وفق المعادلة: (سعر الصفقة الحالي - السعر الأصلي) × 5.3%.

·أقل من 2 سنة: فرض بنسبة 5.3% على القيمة الإجمالية.

·على سبيل المثال، إذا كان المشتري يشتري وحدة سكنية غير عادية بسعر صفقة 6 ملايين يوان، وسعر شراء أصلي 4 ملايين يوان، فسيكون عليه دفع 106000 يوان كضريبة القيمة المضافة والرسوم الإضافية.

(3) ضريبة الدخل الشخصي

·5 سنوات أو أكثر، الوحدة الوحيدة: إعفاء.

·أحوال أخرى: فرض بنسبة 20% على الفرق أو 1% على القيمة الإجمالية.

·على سبيل المثال، إذا كان المشتري يشتري وحدة سكنية بسعر صفقة 5 ملايين يوان، وسعر شراء أصلي 3 ملايين يوان، فسيكون عليه دفع 400000 يوان كضريبة الدخل الشخصي.

4. سياسات خاصة: الميول نحو استقطاب المواهب والأسر ذات الأطفال المتعددين

(1) سياسة استقطاب المواهب

·منطقة جديدة في منطقة التجارة الحرة Lin - gang: يمكن للمؤهلين الاستفادة من تقليص فترة الضمان الاجتماعي إلى 12 شهرًا، والحصول على امتيازات مثل الأولوية في الاختيار.

·على سبيل المثال، إذا كان الشخص لديه درجة الماجستير ويعمل في المنطقة لمدة سنة على الأقل، فإنه يستوفي شروط الأهلية.

·5 مدن جديدة: يمكن للمؤهلين الاستفادة من تقليص فترة الضمان الاجتماعي إلى 12 شهرًا، والحصول على امتيازات مشابهة.

·على سبيل المثال، إذا كان الشخص لديه درجة البكالوريوس ويعمل في المدن لمدة سنة على الأقل، فإنه يستوفي شروط الأهلية.

(2) سياسة الأسر ذات الأطفال المتعددين

·أسر ذات طفلين أو أكثر: يمكن الاستفادة من زيادة الحد الأقصى للقرض بنسبة 20% عند شراء الوحدة الأولى.

·على سبيل المثال، إذا كانت الأسرة ذات طفلين تشتري وحدة سكنية أولى، فإن الحد الأقصى للقرض الأسري يمكن أن يرتفع من 1.2 مليون يوان إلى 1.44 مليون يوان.

·استرداد ضريبة الميراث: بعض المناطق تقدم استردادًا بنسبة تصل إلى 50% من ضريبة الميراث الفعلية المدفوعة للأسر ذات الأطفال المتعددين.

·على سبيل المثال، إذا كانت الأسرة ذات طفلين تشتري وحدة سكنية أولى مساحتها 100 متر مربع، بقيمة إجمالية 5 ملايين يوان، مع ضرائب الميراث 75000 يوان، فإنها يمكن أن تستفيد من استرداد قدره 37500 يوان.

5. اتجاهات السياسة والتوصيات

(1) اتجاهات السياسة

تظهر سياسات سوق العقارات في شنغهاي لعام 2024 اتجاه "التنظيم الدقيق"، حيث تعمل على تثبيط الطلب الاستثماري من خلال قيود الشراء والقروض، بينما تدعم الطلب المعقول للمساكن من خلال سياسات المواهب والأسر ذات الأطفال المتعددين. ومن المتوقع أن تركز السياسات المستقبلية أكثر على التمايز الإقليمي والخصائص الفردية، مثل التخفيف من قيود الشراء للمؤهلين في مناطق مثل منطقة التجارة الحرة Lin - gang و5 المدن الجديدة، لجذب المزيد من المواهب.

(2) توصيات الشراء

·خطط مسبقة لدفع الضمان الاجتماعي: تأكد من استيفاء شروط الأهلية، خاصة بالنسبة للأسر غير المحلية، التي تحتاج إلى 5 سنوات متتالية من الضمان الاجتماعي أو الضريبة.

·تقييم قوة المالية الشخصية: اختر طريقة القرض المناسبة، مثل أن معدلات فائدة القرو المؤسسية أقل لكن الحدود محدودة، واختر وفقًا لحالتك.

·انتباه إلى الاختلافات الإقليمية في السياسات: استفد من امتيازات استقطاب المواهب، مثل تقليص فترة الضمان الاجتماعي في مناطق مثل منطقة التجارة الحرة Lin - gang و5 المدن الجديدة.

·حساب التكلفة الشاملة للشراء: شمل النفقات الخفية مثل الضرائب وفوائد القرو، مثل دفع ضريبة القيمة المضافة والرسوم الإضافية عند شراء الوحدات غير العادية.

اتصل بخدمتنا المخصصة على الرقم: 400 - 9692 - 958. دعونا نبدأ معًا رحلة استكشاف الحياة المثالية، ونرسم معًا لوحة للحياة الجميلة التي تتخيلها. نتطلع إلى اتصالك!

上海购房政策全解析：从限购到贷款，读懂核心要点

随着上海楼市持续升温，购房政策成为市民关注的焦点。本文结合安联虹悦等热门楼盘的实际需求，系统梳理上海购房政策的核心要点，为购房者提供实用指南。

一、限购政策：户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策，核心规则如下：

（一）本市户籍家庭

·已婚家庭：可购买2套住房，但需注意，若家庭名下已有2套住房，则无法再购买。

·单身家庭：包括未婚、离异、丧偶等情况，限购1套住房。离异后3年内购房的，按离异前家庭总套数计算。例如，若离异前家庭拥有2套住房，离异后3年内双方均无法再购房。

（二）非本市户籍家庭

·已婚条件：需满足已婚状态，且夫妻双方至少一方需在上海工作。

·社保要求：需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税，补缴社保不被认可，需连续缴纳。例如，若某人在2019年1月开始在上海工作，并连续缴纳社保至2024年1月，则满足购房资格。

·限购套数：限购1套住房，且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明。

（三）特殊区域限购

·自贸区临港新片区：非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有本科及以上学历，且在临港新片区工作满1年。

·五个新城：包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域，非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有大专及以上学历，且在五个新城工作满1年。

二、贷款政策：首付比例与利率的精细化调控

（一）商业贷款

首套房认定：

·无住房且无贷款记录的购房者，首付比例不低于35%。

·无住房但有贷款记录（已结清）的，首付比例不低于50%。

·有住房的，首付比例不低于70%。

二套房认定：

·在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下，再次购房视为二套，首付比例不低于70%。

利率政策：

·当前首套房贷款利率为LPR - 10BP（约3.55%），二套房为LPR + 30BP（约3.95%）。

·例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,500元。

（二）公积金贷款

首套房：

·家庭最高贷款额度120万元，个人最高60万元。

·首付比例不低于20%。

二套房：

·家庭最高贷款额度100万元，个人最高50万元。

·首付比例不低于50%。

利率政策：

·首套房5年以下2.6%，5年以上3.1%。

·二套房5年以下3.025%，5年以上3.575%。

·例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,200元。

三、税费政策：从契税到增值税的全面成本

（一）契税

首套房：

·90㎡以下1%。

·90㎡以上1.5%。

二套房：

·90㎡以下1%。

·90㎡以上2%。

三套房及以上：

·3%。

·例如，若某购房者购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，则需缴纳契税为500万元×1.5% = 7.5万元。

（二）增值税及附加

满2年：

·普通住宅免征。

·非普通住宅按差额征收，计算公式为（本次交易价格 - 原购买价格）×5.3%。

未满2年：

·按全额5.3%征收。

·例如，若某购房者购买非普通住宅，本次交易价格为600万元，原购买价格为400万元，则需缴纳增值税及附加为（600万元 - 400万元）×5.3% = 10.6万元。

（三）个人所得税

满五唯一：

·免征。

其他情况：

·按差额20%或全额1%征收。

·例如，若某购房者购买住房，本次交易价格为500万元，原购买价格为300万元，则需缴纳个人所得税为（500万元 - 300万元）×20% = 40万元。

四、特殊政策：人才引进与多子女家庭的倾斜

（一）人才引进政策

临港新片区：

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

·例如，某具有硕士学历的人才，在临港新片区工作满1年，即可享受购房资格。

五个新城：

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

·例如，某具有本科学历的人才，在五个新城工作满1年，即可享受购房资格。

（二）多子女家庭政策

二孩及以上家庭：

·在购买首套住房时，可享受最高贷款额度上浮20%的优惠。

·例如，某二孩家庭购买首套房，家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元。

契税补贴：

·部分区域对多子女家庭给予契税补贴，最高可达实际缴纳契税的50%。

·例如，某二孩家庭购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，需缴纳契税7.5万元，可享受契税补贴3.75万元。

五、政策趋势与建议

（一）政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点，一方面通过限购、限贷抑制投机需求，另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求。预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化，例如在临港新片区和五个新城等区域，可能会进一步放宽人才购房限制，吸引更多人才落户。

（二）购房建议

·提前规划社保缴纳时间：确保满足购房资格，特别是非本市户籍家庭，需连续缴纳5年社保或个税。

·合理评估自身经济实力：选择符合需求的贷款方式，例如公积金贷款利率较低，但额度有限，需根据自身情况选择。

·关注区域政策差异：充分利用人才引进等优惠政策，例如在临港新片区和五个新城等区域，可享受社保年限缩短等优惠。

·全面计算购房成本：包括税费、贷款利息等隐性支出，例如在购买非普通住宅时，需缴纳较高的增值税及附加。