房产突然“变性”！青岛楼市尴尬大戏，撕开了谁的遮羞布？

你花大价钱定了一桌满汉全席，菜上齐了才发现，旁边拼桌的，竟然是吃快餐的流水席！

购房者花真金白银买的是商品房，合同签得明明白白；结果住着住着突然意外得知：同一个小区里的四栋楼，已经莫名其妙地被“认定”为保障性租赁住房。更刺激的是，这事儿早在2023年9月就发生了，而小区的业主，居然是最后才知道的。

▲西海岸衡山学府

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衡山学府的“暗陈仓”

近日，西海岸衡山学府小区商品房业主，通过问政平台反映，该小区5#、6#、9#、11#楼，被规划为保障性住房，未依法向业主告知。

▲衡山学府鸟瞰图

业主通过合法程序购置本小区商品房，购房时开发商及相关部门未提及后续将上述4栋楼调整为保障房。近期意外得知，该项目即将施工，向小区物业核实后，物业明确表示未收到任何通知或文件，全体业主均处于不知情状态。存在问题如下：

1、知情权被侵害：保障房规划调整、施工准备等事项未向业主公示或告知；

2、规划违规损害财产权益：小区原定位为商品房，突然调整4栋楼为保障房，将改变人口结构与居住品质，导致小区整体价值缩水，损害业主财产权益；

3、配套资源压力剧增：现有绿化、车位、安防等配套按原商品房人口配置，新增保障房住户将引发资源不足，影响居住体验。

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官方回复的“神逻辑”

业主们觉得委屈太正常了。这么大的规划调整，不公示、不告知，把业主当空气？原本是纯商品房社区，突然混进来四栋保障房，人口结构变了，居住品质变了，以后二手房谁还愿意接盘？配套够用吗？绿化、车位都是按原规划设计的，突然塞进来几百户新邻居，这日子还过不过了？

青岛西海岸新区管委，回复如下：

这个答复，听起来是不是挺高大上的？既要又要还要，一箭多雕。关于为什么不提前告诉业主，是这么解释的：“因房屋购置时为毛坯状态，不具备直接使用条件，故未提前进行保障用房用途的专项公示。” 这逻辑简直绝了！有点挑战大家的智商的意思，因为房子没装修（毛坯），所以它以后用来干啥就不需要告诉邻居了？

答复还特意强调，这116套房子有严格的准入标准，全是高素质的大学毕业生，不会影响其他业主的居住，也不会占用大家的地下车位。话虽这么说，但谁心里没杆秤？

所谓的“高素质人才”，那是流动性极强的租房群体。对于追求安稳的自住业主来说，高频流动的人口本身就是一种不稳定因素。更别提这116套房子一旦住满，小区大门进进出出的人流量激增，电梯更难等了，小区更“热闹”了，这都是肉眼可见的“生活降级”。

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青岛楼市“变性”乱象

青岛楼市里类似的房产“变性”事件，早已不是个例。有意思的是，这些事件还分成了鲜明的两派：一派是西海岸衡山学府、市北保利悦公馆这样，把商品房或人才房改成租赁房；另一派是李沧越秀天悦海湾、市北青啤静澜山这样，把人才房改成商品房低价出售。

这两种看似矛盾的操作，其实都指向了同一个核心——楼市“去库存”，青岛的相关政策，在根据市场情况灵活调整。前几年大力推进的人才房政策，因为供需错等原因，配导致大量库存积压，所以才有了人才房转商品房的调整；而另一方面，保障租赁住房的需求又在增加，所以政府鼓励平台公司收购存量商品房，改成保障租赁房。

这一收一放之间，揭开了青岛楼市现在最尴尬的真相：为了去库存，底裤都不要了。这种房产“变性”，不管是商品房变成租赁房，还是租赁房变商品房，都在传递一个让人不安的信号：规则是不确定的，预期是失效的。

说白了，现在的楼市就像一个巨大的修罗场。开发商和地方平台为了活下去，正在进行一场残酷的“断臂求生” 。他们顾不上什么业主的感受，顾不上什么长期主义，只要能把房子变现，只要能把报表做平，什么招数都能使出来。而作为普通购房者，成了这场博弈中唯一的代价。

▲衡山学府

在这场不知终点的楼市动荡中，以后买房，别光听置业顾问吹什么高端圈层、未来规划。还得去看看这个楼盘，还有多少没卖出去的库存。那些卖不动的房子，指不定哪天摇身一变，就成了你最不想看到的“邻居”。