五年蝶变：亚洲第一，全球第二！2025公募REITs市场年度观察：扩容、分化与新机遇

我国REITs市场亚洲第一、全球第二！

2025年，中国公募REITs市场迎来高质量发展的关键一年，规模与影响力实现跨越式提升，成为资本市场中极具活力的热门资产，全年呈现出扩容提速、品类丰富、格局分化的鲜明特征。

援引华夏REITs发布的《公募REITs 2025：却顾所来径，苍苍横翠微！》报告数据，截至2025年年底，境内公募REITs市场总发行产品数量达79单，总发行规模（含扩募）突破2100亿元。历经5年发展，我国REITs市场已成长为亚洲第一、全球第二大REITs市场。全年市场扩容势头强劲，新发行产品20单、扩募5单，合计募资规模达473.35亿元。

政策与需求共振：双重动力激活市场活力

市场的快速崛起，离不开政策赋能与资金涌入的双重驱动。

2025年9月，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，从资产范围拓展、扩募机制完善等维度优化制度设计，既为REITs市场常态化发展筑牢制度基石，更将商业办公设施等新资产类型纳入申报版图，进一步拓宽了市场的增长空间。

在“资产荒”叠加低利率的市场环境下，公募REITs稳定的现金流优势凸显，成为机构投资者优化资产配置的重要标的。保险资金、券商自营等专业机构持仓占比高达97%以上，原始权益人、保险、券商三类投资者合计持仓超六成，构筑起长期配置资金主导的市场格局。

伴随市场对公募REITs长期投资价值的认可度持续攀升，2025年一级市场“打新”热潮席卷而来，数百倍的认购倍数成为常态。华夏中海商业REIT、华夏中核清洁能源REIT先后刷新网下认购纪录，网下有效认购倍数分别达到320倍、340倍；易方达华威市场REIT公众认购倍数达407倍，国泰海通济南能源供热REIT（曾用名：国泰君安资管济南能源供热REIT）进一步攀升至813.44倍，而汇添富九州通医药REIT的公众有效认购倍数更是飙升至1192倍，创下历史新高。

以上图表引用《公募REITs 2025：却顾所来径，苍苍横翠微！》

这一创纪录的募资表现，标志着市场资金愿意为优秀的管理能力和增长预期支付溢价，也证明公募REITs市场完全有能力承接体量巨大、结构复杂的核心资产，为盘活更大体量的存量资产开辟了通道。

资产与格局分化：多元布局与头部集中凸显

底层资产的多元化拓展成为2025年REITs市场的核心亮点，现已覆盖园区基础设施、消费基础设施、交通、能源、数据中心、市政设施等十大类型，首批数据中心REIT、首单供热管网REIT等多个“首单”项目落地，丰富了产品供给结构。与此同时，资产类型与发行人实现多元化突破，优质消费资产成为吸金主力，更多具有国际资产管理和运营经验的发行主体进入市场，带来了更成熟的资本运作和资产管理理念。

以上图表引用《公募REITs 2025：却顾所来径，苍苍横翠微！》

从市场表现来看，消费类REITs以年内超30%的平均涨幅领跑，而产业园区类REITs则因部分底层资产基本面不及预期呈现负收益，形成“冰火两重天”的格局。二级市场走势同样体现出明显的分化特征，中证REITs全收益指数2025年年初至8月高点上涨近10%，随后受宏观经济数据不及预期影响出现回调。

以上图表引用《公募REITs 2025：却顾所来径，苍苍横翠微！》

管理人格局方面，26家机构形成头部集中态势。据Choice数据，华夏基金以近495亿元管理规模位居榜首，市占率超两成；南方基金、平安基金、中信建投基金等6家机构管理规模均破百亿元；9家管理人实现产权类与特许经营类项目全覆盖，多元化布局趋势明显。

扩募创新突破：从融资工具迈向价值管理载体

尤为值得关注的是，2025年我国公募REITs的扩募进程，实现了项目创新突破与市场高度认可的双向共振。

一方面，扩募资产类型持续拓宽，覆盖领域愈发多元；另一方面，定价与交易机制不断优化，部分项目试水更具市场化的询价和配售模式，有效提升了定价效率，也进一步激发了机构投资者的参与热情。华夏基金华润有巢REIT便是典型例证，作为首单采用向原持有人配售方式完成扩募的产品，其99.51%的高认购率，直观印证了市场对扩募资产价值的深度信赖。

这一突破性实践，标志着公募REITs的定位已超越单纯的融资工具，升级为资产价值长期管理的核心载体。它不仅激活了REITs的内生增长动能，推动市场规模与资产质量同步进阶，更有效增厚了市场深度、增强了市场吸引力，为广大投资者开辟了分享资产组合成长性的全新路径，也持续吸引着长线配置资金的涌入。

站在2025年的时间节点回望，公募REITs历经五年探索，已然完成跨越式蜕变：从最初的“摸着石头过河”，成长为规模与质量兼备的成熟市场；从单一的融资属性，转型为盘活存量资产的关键抓手；从机构投资者的“专属领地”，演进为个人投资者参与度稳步提升的多元生态。2100亿元的总募资规模，并非终点，而是行业高质量发展的全新起点。

展望未来，正如《公募REITs 2025：却顾所来径，苍苍横翠微！》报告所言，我们期待市场流动性的持续改善——REITs指数基金落地、银行理财等增量资金入场将是重要方向；期待行业并购重组的深化，通过资源整合提升资产管理效率；更期待制度体系的持续优化，尤其是退市机制的探索创新，为市场健康发展筑牢根基。在各方市场主体的协同发力下，一个多层次、高质量的公募REITs新生态，正在加速成型，未来可期。

风险提示：基金有风险，投资需谨慎。