深圳罗湖金岸里的优缺点，金岸里什么产权，项目是进展集团开发吗

深圳罗湖金岸里的优缺点，金岸里什么产权，项目是进展集团开发吗

深圳罗湖金岸里是金展集团旗下兆丰源地产开发的刚需 - 刚改盘，产权为 70 年普通住宅（2021-11 至 2091-11）；核心优势是地铁近、生态好、户型实用，核心短板是容积率高、配套弱、居住纯粹性一般，适合重视通勤与生态的自住家庭，投资需谨慎。

一、核心基础信息

• 产权：70 年普通住宅，产权起算时间为 2021 年 11 月，终止时间为 2091 年 11 月，对外销售房源均为完整住宅产权
• 开发商：开发主体为深圳市兆丰源房地产开发有限公司，实际控制方为金展集团，该集团是水贝珠宝领域龙头企业，这也是其跨界地产的首个项目，股东包含帝腾珠宝、天旎珠宝等企业
• 关键指标：项目规划 2 栋 52 层超高层住宅，总计 360 户，主力户型为 77-114㎡的 2-4 房；容积率达 9.62，车位比 1:1.88；预计 2026 年 12 月精装交付，物业费约 5.8 元 /㎡/ 月

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二、核心优点（价值锚点）

1. 地铁与口岸双便利距 2/8 号线梧桐山南站约 300 米，步行即可抵达；3 站直达莲塘口岸，深港通勤高效便捷；周边罗沙路、东部过境高速等路网完善，自驾出行也很便利。
2. 生态与教育优质项目背靠梧桐山、邻近仙湖植物园，生态环境优越，日常休闲观景有好去处；学区划分上，小学属莲南小学学区，初中对应罗湖外语学校初中部（罗湖二梯队优质校），还自带公办幼儿园，教育资源能满足家庭需求。
3. 户型与品质扎实77-114㎡的 2-4 房户型采用 LDKB 一体化设计，得房率约 99%-112%，赠送空间多，实用性强；由中建二局负责施工，建材选用 OTIS 电梯、南玻中空玻璃等一线品牌，精装交付标准能保障居住品质。
4. 车位充足规划 677 个车位，车位比达 1:1.88，远超同级别刚需 - 刚改项目，能充分满足业主停车需求，不用为车位问题发愁。

三、核心缺点（风险与成本）

1. 密度高、园林小容积率高达 9.62，仅规划 2 栋超高层住宅，小区花园面积约 0.66 万㎡，楼间距较近，低楼层房源的采光和私密性会受到明显影响，居住的通透感不足。
2. 配套与界面待升级项目仅自带 3000㎡社区底商，满足日常基本消费尚可，大型商业需依赖盐田壹海城等外部配套；西侧紧邻工业小区，北侧有工厂分布，存在一定的噪音和粉尘污染风险，周边城市界面偏老旧，有待更新。
3. 居住纯粹性不足1 栋 B 座的 6-22 层规划为保障性住房，与商品房混合管理，人员流动性相对较大，居住圈层不够纯粹，可能会对社区整体居住体验造成影响。

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最终结论

金岸里以地铁近、生态优、户型实用为核心价值，自住属性突出；但高容积率、配套薄弱、开发商地产经验不足等短板也很明显，投资需以长期持有为主并控制杠杆比例。选房时建议优先锁定高楼层、安静朝向的房源，整体以自住为主、投资为辅。

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