两大头部国企联手！在天津中心城区画了一个圈

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天津楼市未来的开发模式已越来越明确，核心我认为应该是3点：

1）强者恒强，优质项目将集中在头部房企手中；

2）强强联合，部分头部房企将抱团，优势互补；

3）城市更新，将取代大拆大建，日趋低密宜居。

今年11月19日，天津轨道交通集团获取河北区外院附中地块，由格调代建。

这不是两大头部国企的第一次合作。

继津铁格调罗宁花园、津铁格调蘭颂之后，两大头部国企再度联手，在天津中心城区画了一个圈。

这个“圈”，就是天津中心城区北部的核心圈。

2年前，我曾写过一篇题为《请回答：天津轨道交通做对了什么？》的文章，文中提到：

津铁是天津轨道交通集团的市场开发品牌，津铁之于天津轨道交通集团，相当于，格调之于天津泰达建设集团。

天津轨道交通集团深谙“地铁+物业”的差异化优势，津铁品牌应运而生。

而现在，我对天津轨道交通集团及其地产品牌津铁又有了新的认知。

天津轨道交通集团是一家集轨道交通投资、建设、运营和资源开发经营于一体的大型国有企业，天津第一家具有能力进行全链条 “TOD+城市更新”操盘的企业。

在原有地铁建设、运营服务第一主业的基础上，轨道集团开展房地产开发、商业经营、物业管理、酒店经营、景区运营等多元化业务，初步构建了以“津铁”为核心的资源经营品牌体系。

“津铁”品牌主张“用毫米级的匠心精工，打造好房子”。这一主张源于“7047精神”的传承与延伸，把“7047”的坚韧与精准转化为“毫米级精工”的建造标准。

传承集团“造地铁”基因，用“毫米级精度、地铁级标准、全周期可靠”打造让天津人住得踏实的“好房子”。

而格调，更像是天津买房人的老朋友。

今年4月，我曾有幸在首届中小房企稳健发展经验交流会，聆听格调品牌创始人华志忠先生的现场分享。

其中，让我印象最深刻的，应该是这件事：

2000年，建设部号召50多家企业执行无理由退房，但只有格调执行了。

2003年，格调规范化地将无理由退房写入购房合同报备房管局监督，不是停留在口号，而是直接写进合同。

有人说，无理由退房是“自杀式营销”。

对格调而言，其实是背水一战，就是为了倒逼品质。

如何评价格调的做法，我觉得这8个字最贴切：

难而正确 长期主义

作为天津泰达建设集团打造的精品住宅品牌，格调在天津享有广泛的品牌美誉度和市场口碑。

秉持“诚信、创新、精品”的核心开发理念，20多年来，格调在天津开发了格调空间、格调故里、格调竹境、格调林泉、格调瑰丽花园、格调初晴、格调美古花园、格调尔雅等一系列精品项目，均成为各片区品质和价值的标杆。

▲格调老社区实景图

2011年，格调于河北区南口路打造了格调艺术领地，广受市场好评，成为区域人居范本。

▲格调艺术领地实景图

但，十余年来，格调一直没有再回河北区进行住宅项目的开发建设。很多格调艺术领地的业主也到了需要改善的时间，都在问：

格调的版图已经覆盖全天津了，究竟何时重返

河北区

终于，阔别14年，格调再回河北区，携更强的实力、更高的品质、更成熟的产品理念，带着格调老业主及河北区居民的期盼而来，致力于打造天津中心城区北部高品质住区。

即——

2026津铁格调壹号作品

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那么，津铁、格调强强联合，在天津中心城区北部画下的核心圈意味着什么？又将会有怎样大手笔的规划？

作为天津中心城区北部最大的城市更新片区，外院附中城市更新受到了天津全市范围的广泛关注。

▲外院附中城市更新总图

尤其是，新建区E地块（津铁格调外院附中地块）的摘牌，更是标志着外院附中城市更新迈入全新阶段。

1）天津中心城区北部最大的城市更新片区

外院附中城市更新位于河北区新开河街，为目前河北区乃至天津中心城区北部最大的城市更新片区，整体范围约145公顷。

更新范围：

东至南口路，南至志成路，西至天泰路，北至榆关道。

项目改造建筑面积约41.75万㎡，拟新建建筑面积约15.45万㎡，共涉及4个社区，11个居民小区，惠及居民人口约0.98万人。

津铁作为外院附中城市更新的主体，携手格调，将围绕津铁格调外院附中项目重点打造，进而带动周边、激活片区。

老旧提升区，全面更新区域内约34万㎡老旧小区的基础设施，改善出行环境，改造公共活动空间、绿地空间等，焕新区域面貌。

拆旧新建区，以津铁格调外院附中项目为中心，以华泰道以北、南口路以西为重点规划区，完善道路路网、改造提升环境，辐射周边社区。

以津铁格调外院附中项目北侧6/7号线地上换乘通道形成特色商业街区，东侧规划育婴路为区域景观轴线串联周边公园绿地，以宋风美学建筑定调高品质低密住区。

通过“片区—街区—社区”联动的运营思路，将形成“双轨交通、人文教育、特色商街、景观轴线、低密住区”五位一体的全维度服务体系。

2）天津中心城区北部最低密宜居的品质住区

近年来，天津中心城区北部其实并不缺新房项目，但都是以高层为主，缺的是低密产品。

津铁格调外院附中项目的出现，刚好填补了区域板块的市场空白，容积率低，以洋房+小高层的产品业态，成为河北区未来最低密宜居的品质住区。

位于河北区华泰道和规划全顺路交口东北侧。

四至范围为：

东至规划育婴路，南至华泰道，西至规划全顺路，北至规划民安东街。

总建面约64881.3㎡，住宅用地容积率仅2.0，6&7号线双地铁上盖。

近日，项目规划也出来了。

其中，小高层为3栋18层到顶和1栋17层到顶。

洋房为6-10层到顶，与此同时，部分洋房一楼带小院。

3）天津首个真正意义上的TOD社区

TOD社区，并非仅是“地铁上盖”，而是以轨道交通为引擎，强调站、城、人及产、商、居的链接与融合，带来全新生活方式。

我了解到，津铁格调外院附中项目将实现地铁6号线零距离归家，并依托地铁6/7号线，串联商街、生态公园与全龄教育体系，建设天津首个真正意义上的TOD生活住区。

此外，还将通过两条地铁线高效串联天津美院、古文化街、鼓楼、天开园、西站、水上公园等重点商圈与文创节点。

即，区域内自成一套完整的生活空间体系，区域外高效串联城市的主要商业、人文站点。

4）天津首个12年制小外学校

片区规划天津首个12年制小外学校，新建幼儿园，打造连贯优质的“12+3”全学段教育体系。

也就是说，住在这里，小朋友可以享受从幼儿园启蒙到高中毕业的一站式通道，为其成长提供硬核支撑。

同时，依托小外品牌的英语特色、艺术素养与国际化课程资源，获得丰富、个性化、面向未来的成长支持。

不得不说，在这里置业，家长是真省心。

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目前，河北区共有9大新盘在售。

在此背景下， 津铁格调外院附中项目是怎样的存在？

想起前几年调研二手房，看遍梅江五大园，一进社区，就能感受到品质更高端的，应该是蓝水园。

小外板块致力于打造河北区的“梅江五大园”，让天津中心城区北部终于有了高品质低密住区。

而津铁格调外院附中项目之于小外板块，就如同蓝水园之于梅江五大园，品质站位断层领先于其他社区。

为什么津铁格调外院附中项目如此突出？

可以归纳为3点：

1）从项目地理位置来讲，远离一切不利因素

很多时候，大家买房有一个误区，就是只关注优质资源，而忽略了不利因素。

其实，正确的买房思路应该是：

既要 又要 还要

品牌、地段、产品、物业、配套、可穿越周期，缺一不可。

品牌其实是给你托底的，靠谱的口碑房企或许也并不完美，但不会犯大错。

地段决定了社区未来的发展前景，城市的开发进程，一定是由内向外的。

产品力和审美力决定了整体社区的品质和颜值，房子是大宗商品，花了这么多钱，当然要买质感、美感都兼顾的。

交付才是服务的开始，物业服务的重要性不言而喻。

教育、交通、商业……配套都很重要，决定了你未来的生活质量和幸福指数。

还有一点很关键，那就是你是否真正喜欢，不是一时的心血来潮，而是一见钟情后的长期主义，住5年、10年，甚至15年，也久看不厌。

而不利因素，当然是越少越好。

津铁格调外院附中项目刚好满足以上条件，还远离一切不利因素。

远离快速路高架桥、天泰路、南口路等主干道，真正的闹中取静，是该片区最静谧宜居的品质住区。

2）被划定为外院附中城市更新的核心区c位，各类资源均向其倾斜

通过这张大盘规划的示意图就可以看出，津铁格调外院附中项目刚好位于外院附中城市更新的核心区c位。

各类资源的倾斜无出其右：

与商街和商业地块相距较近，带来了便捷的休闲购物方式；

重点打造景观主轴，将成为该片区最美归家路；

真正地铁上盖，地铁6号线直接归家，风雨无阻；

地铁7号线，可通过网红街区，步行约200米从容归家。

3）格调品牌背书的天津首个宋风街区

当年格调艺术领地的业主，如果想要改善居住品质，大概率还是会继续选择格调。

津铁格调外院附中项目，恰好可以为区域改善客群提供更优解。

我了解到，项目以“宋风雅韵”为魂，整体调性创新性采用书院美学，主打稀缺、隐奢。

区别于市场上常规的现代建筑风格，津铁格调外院附中项目将呈现清雅含蓄、舒展有序的建筑立面形态和可游、可赏、可栖的宋风园林。

归家大门的设计理念为书院之制，讲求对称、礼制、序列。

经过多轮修改，通过飞檐、曲面陶板等元素，呈现典雅且富有文化气息的视觉效果。

为了体现大门的气势感，将两侧院墙尺度降低，与主体拉开层次，营造高门大户的归家体验。

又提取宋韵建筑的精致感、线条感，以书院礼序融入北方风雅，将打造天津首个宋风檐下商街、首个宋风高端华宅。

据了解，其与北京的豪宅，出自同一设计团队和手法，并因地制宜、提炼改进，融合津韵文化，形成独有的气质。

可见，在河北区引入一线城市豪宅产品的配置，充分体现了津铁和格调对津铁格调外院附中项目的高度重视，更期待未来的高品质呈现。

最新一代产品，洋房产品全系为开敞式阳台设计，超大面宽，引更多阳光入户。

涵盖建面约100-139㎡三/四室洋房产品，及建面约87㎡-100㎡三室小高层产品。

直接定制了11种户型，这也就意味着：

只要你想在河北区置业，来津铁格调外院附中项目，总有一款适合你。

与此同时，作为河北区最新迭代产品，拥有高出房率、高赠送率，将质价比拉满。

宋风园林以约1000元/㎡的格调高标，汲取宋风园林的精髓，再现《西园雅集图》的场景。

汲取宋式园林中山、水、石、林、桥等元素，与归堂、迎宾、寻景巧妙结合。更是引诗入园，因画成景，还原宋式书院生活图景。

还有更多产品细节值得期待。

且将覆盖健身房、瑜伽室、咖啡吧、私宴、影音室、活动室、学堂、棋牌、宋风体验等等10余种功能，打造全龄化、友好型社区。

双地铁加持，还是地铁入户，结合架空层设计，通过立体园林景观，打造游园式归家体验。

可以说，如果你在河北区有品质改善的需要，或者是想住在TOD新房项目，又想同步搞定子女的教育，一定要看过这个盘再做买房决策。

另据了解，项目案名已在征集中，欢迎积极参与，优秀案名入选即可获赠精美奖品。