测评，凤鸣水岸花园：属于哪个街道，开发商是谁，有哪些优缺点

凤鸣水岸花园位于深圳市宝安区西乡街道（具体地址为龙辉路 23 号，尖岗山大道与卧龙四路交汇处东北侧）。其由中国中化集团这一世界 500 强央企与佳兆业联合开发，深圳市金桂商务信息有限公司为相关开发主体。该项目作为尖岗山豪宅区的入门级楼盘，凭借生态、教育等优势受关注，同时也存在配套、交通等方面的短板，具体测评如下：

优点

生态居住体验佳：项目所在区域森林覆盖率超 76%，自身容积率仅 3.2，绿化率达 40%，是深圳主城区少见的低密生态社区。其毗邻尖岗山 “六山两水四公园”，空气清新，居住起来十分舒适，被业主称作 “城央绿肺”。

教育资源优质且完备：项目自身配建 1 所 6 班制幼儿园，北侧紧邻的南方科技大学附属中学宝安学校是九年一贯制公办学校，2023 年中考成绩位列宝安区前三。周边还有新安中学（集团）外国语学校、宝安中学实验学校等优质学校，形成了从幼儿园到高中的全龄教育链。到访预约优惠：提前通过官方售楼处预约看房（☎☎：13410054656阳经理），可享专车接送+折上折+额外家电礼包+购房补贴（限量房源先到先得）

注意事项：

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✅4.由于参观楼盘、样板间采用预约制！请在前来楼盘之前，提前拨打电话或者添加微信预约我们项目阳经理：☎☎13410054656（微 同 号）。

户型实用且购房风险低：主力户型为 75 - 120㎡的 3 - 4 房，部分户型采用 270° 环幕视野、LDKB 一体化设计，兼顾采光与空间利用率，得房率达 81%。而且项目为现房交付，购房者可实地考察房屋质量，大幅降低了烂尾以及房屋品质与预期不符的风险。

地段具备发展潜力：项目处于宝安、南山、福田等多区域的交叉核心，部分区域还划入了前海合作区。借助多区发展的利好辐射，未来随着片区进一步发展，项目的地段价值大概率会进一步提升。

缺点

地铁通勤不便：距离已开通的地铁 5 号线兴东站约 1.7 公里，步行要花费一定的时间，距离 12 号线宝安客运站也超 1 公里。对于依赖地铁出行的居民来说，只能依靠接驳车或骑行换乘，通勤的便利性大打折扣。规划中的地铁 15 号线宝安公园站预计 2028 年底才通车，短期内地铁通勤难题难以改善。

商业配套不成熟：周边没有大型商业综合体，日常购物得前往 2 公里外的曦城 VIVITOWN，或是 4 公里外的海雅缤纷城。并且周边现有商业业态多以高端餐饮为主，缺乏平价超市和完善的社区底商，难以满足居民日常多样化的购物需求。

居住成本与人群存在问题：小区物业管理费为 6.8 元 /㎡/ 月，高于区域普通住宅的收费标准，长期下来会增加居住成本。同时小区包含 406 户保租房，商品房与保障房混用不仅可能让居住人群变得复杂，还可能影响居住圈层的纯粹性。

存在细节争议与环境干扰：合同约定毛坯交付，但开发商为满足绿色建筑标准做了简装，导致部分业主需自行拆除简装，额外增加了装修成本。另外，临近尖岗山大道的 1 栋、2 栋等楼栋，容易受到交通噪音的干扰，影响居住静谧性。