房产销售增值税率下调，但北上广深受伤

2025年12月29日，财政部、国家税务总局联合发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2025年第17号），明确自2026年1月1日起，个人销售住房增值税政策迎来重大调整。

新的政策是：

* 持有不足2年的住房：对外销售时，按照3%的征收率全额缴纳增值税（原为5%）。

* 持有2年以上（含2年）的住房：对外销售时，免征增值税。

旧的政策是（2016年营改增后至2025年底）：

* 持有不足2年的住房： 对外销售时， 按5%征收率全额缴纳增值税。

* 持有2年以上（含2年）的住房： 对外销售时， 免征增值税。

* 北京、上海、广州、深圳四个一线城市存在特殊规定：销售购买2年以上非普通住房，按5%征收率差额缴纳增值税。

此次政策调整，表面最直接的影响是大幅降低了二手房交易税费成本。将增值税征收率从5%降至3%，显著减轻了短期持有房产的出售成本，有助于提高房源流通效率，激活二手房市场。

政策通过降低二手房交易成本，打通了"卖旧买新"的置换链条。当房东出售旧房的成本降低后，更有能力和意愿将旧房出售，进而换购新房，这有利于推动整个房地产市场的升级与发展。

另一大改变是新政策取消了北京、上海、广州、深圳四个一线城市的差异化政策，实现了全国统一标准。这一调整体现了税收法定和简化税制的立法精神，减少了征收率档次，降低了征管复杂度。

此次调整是落实增值税法的重要举措。2026年1月1日起增值税法施行后，小规模纳税人适用3%的征收率，个人销售住房增值税政策与此保持一致，体现了税收法定和简化税制的立法精神。

但是，需要关注的是，北上广深之前是按差额缴税的，虽然税率从5%降到了3%，但是新规按全额缴税，在房价下行时期，实际税负会显著提升。

假设某人在2025年于北京购买一处住房，花费800万元，后在2026年因故出售，售价为750万元。

旧规下按照差额缴纳增值税，增值税 = (售价 - 原价) / (1+5%) × 5%，由于售价（750万）< 原价（800万），差额为负数（-50万），应缴税款0元。

新规下按照全额征收，增值税 = 售价 / (1+3%) × 3%，即750万 / (1+3%) × 3% ≈ 21.84万元。