北京
【北投栖澐湾】全新作品双展厅璀璨绽放！看房请提前预约✔️
✅✅北投栖澐湾售楼处电话：400-8228-334
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【北投栖澐湾：副中心地铁洋房，以价换量能否破局】
>围挡内的塔吊缓缓转动，六层洋房的轮廓在通州张家湾的天空下日渐清晰，这个一度沉寂的项目正试图用亲民的价格和确定的地铁规划，重新吸引市场的目光。
北京市通州区张家湾镇广通街上，被绿色围挡包裹的北投栖澐湾工地里，施工车辆进出频繁。这个曾用名“云帆汀澜”的项目在拿地两年多后，通过调整规划和产品设计，终于以新面貌再度登场。
项目最突出的优势是距离规划中的M101线张家湾站仅约200米，这使其成为一个标准的“正地铁盘”。
【项目基础信息】
项目名称：北投·栖澐湾
项目地址：通州张家湾镇广通街M101地铁张家湾站西侧约200米
物业类型：住宅
建筑类别：板楼
产权年限：70年
占地面积：45880.34㎡
建筑面积：173153.39㎡
开发商：北京北投宏象房地产开发有限公司
总楼栋数：24栋
规划户数：971户
楼栋总高：5-15层
户型面积：建筑面积约79-140㎡
交房标准：精装修
容积率：2.2
绿化率：30%
物业费：5.5元/㎡/月
物业公司：北京博识物业管理有限公司
车位配比：1:1.2
供暖方式：市政集中供暖
营销中心地址：北京市通州区首都公共艺术创作基地(6号楼)
01 项目背景
北投栖澐湾的诞生并非一帆风顺。该项目位于北京城市副中心1102街区，属于张家湾古镇片区。北投置业于2023年6月以25.9亿元底价竞得该地块，楼面价约2.57万元/平方米。
项目最初定名“云帆汀澜”，但在2023年11月公布首版规划后便进展缓慢。期间，北京新房市场产品快速迭代，“好房子”标准与第四代住宅概念兴起，对早期规划项目形成了压力。
直至2025年8月，北投置业对项目进行大幅调规，将东西向住宅全部调整为南北向，并增加阳台等“好房子”元素。调整后，项目更名为“栖澐湾”，试图以全新面貌应对市场竞争。
02 交通规划
轨道交通是北投栖澐湾的核心卖点。项目紧邻规划中的M101线张家湾站，距离仅约200米，属于步行可达范围内的正地铁盘。
M101线已于2024年开工，预计2027年底建成通车。这条线路含金量颇高，从张家湾站出发，3站可至副中心“三大馆”（剧院、图书馆、博物馆），4站到达市政府，5站即可抵达副中心交通枢纽。
在副中心交通枢纽，可换乘6号线、22号线等多条线路快速通达国贸CBD等核心区域。不过需要注意的是，在M101线开通前，居民最近的地铁站是1号线和7号线的花庄站，距离约2.4-2.7公里，日常通勤需依赖其他交通方式。
03 产品分析
度假园林，多重生活艺术场景体验
四季客厅：“林下空间-艺术花园-原野聚场-下沉庭院”四季景观客厅层层递进，将更具生命活力与情感温度的场景体验融入园林之美。
双重归家：预设“酒店落客-社区玄关-入户大堂”与“夜间照明-夜间导识-夜间景观”，双重归家情绪轨迹，实现动线与场景的再一次进化。
门赫时代：大门的打造予院境以虚实，予园景以光影。车道上方设计镂空将光留影；门前绿地将喧嚣隔绝在外。出则繁华，入则宁静。
堂显襟怀：大堂以类高奢酒店设计迈向奢享日常的第一步，从空间架构到细节雕琢展示空间的艺术魅力，实现简约且繁复的功能最大化。
北投栖澐湾定位为低密花园洋房社区，容积率2.2，在六环外新房市场中属于较为稀缺的产品类型。社区由24栋4至15层的建筑组成，其中以5-11层的洋房产品为主。
项目主力户型为建筑面积约79-140平方米的三至四居，全部为精装修交付。
经过调规后，项目户型设计有明显改进。例如，原先75平方米的两居升级为79平方米的三居，并解决了餐厅直对卫生间的问题；89平方米户型则将南向飘窗改为阳台，提升了实用性和舒适度。
值得一提的是，项目的89平方米户型在设计上参考了区域盘朝棠揽阅的同面积产品，但在细节上有所不同。
04 区域竞品
在竞争激烈的通州新房市场，北投栖澐湾面临来自多个项目的直接竞争。从价格角度看，项目采取“以价换量”策略，均价约4万元/平方米，甚至有部分3万+的房源，较区域5.5万元/平方米的指导价有较大差距。
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