成都楼市：从狂热到理智，从幻想到幻灭

我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过14年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

宝子们元旦快乐，真心祝愿2026年你好我好大家好啊。

如果用一句话概括2025年的成都楼市，那就是：“一面是聚光灯下的高歌猛进，一面是角落里甩卖的沉默现实”。市场的分化和复杂性，达到了前所未有的程度。

1️⃣聚光灯下的火热：数据、高价与信心。

市场的“热”是显性的，并且集中在头部。

首先是成交量领跑全国的统治力依然稳固，新房成交连续12年位居全国前列。全年新房与二手房合计成交量超过30.1万套，去年是多少？32.83万套，虽然环比下降，但也“居高不下”，在下行深水期还有这样的表现，这样的规模，在全国大中城市中无出其右，证明了成都作为国家中心城市强大的基本盘和需求厚度。

其次是土地市场的“价格狂欢”成为年度标志性事件，上半年楼王频出。最具代表性的是，锦江区金融城三期地块的楼面地价在16天内从“3万+”飙升至4.12万元/㎡。这不仅是价格的突破，更是市场信心向极少数顶级资产高度聚集的象征。

最后是“豪宅不愁卖”的现象。金融城、麓湖等板块的高端改善项目，单价普遍站上6万+/㎡，套均总价超千万，但依然去化相当不错，千万级豪宅今年又创新高，达到了1300套+。这说明购买力充裕的改善群体，目标极为明确，只为占据城市最核心的资源。

2️⃣光环外的现实：分化、去化与价格战。

然而，市场的“冷”同样广泛而真实。

最突出的是区域分化达到了极致。当核心区热火朝天时，广大的远郊区域（不少一圈，大部分二圈和全部三圈）正面临严峻的去库存压力，商品住宅出清周期普遍超过30个月。这意味着，按照当下的销售速度，仅消化现有库存就需要两年半以上。部分板块甚至出现单价4000元/㎡的二手房，与核心区的价差拉大到5倍以上。

其次是二手房市场成为刚需的“主战场”。全年超过七成（77%）的交易是二手房，主流成交是总价150万元以内（中位数还在往下掉）、房龄在5-15年的高性价比房源。这个市场由最精打细算的刚需买家主导，价格透明，竞争激烈。

最后是开发商用行动投票。他们在土地市场上高度谨慎，将绝大部分资金押注在核心区的所谓“保险箱”里，而远郊的土地则多由地方平台公司以底价“托底”拿下。这清晰地表明了行业对非核心区域短期前景的看法。

3️⃣市场参与者的众生相

买家变得更精明。市场教育了所有人，需求分层无比清晰：高预算改善客死盯核心区高品质新盘；资金有限的刚需客则在二手市场里“淘金”。几年前“买房必赚”的狂热预期已彻底消失，买房更多是为了解决自住、子女教育等具体需求。

卖家经历着残酷的价格博弈。核心区的优质房源卖家尚有底气，而手握远郊房产或产品力不足房源的业主，则面临巨大压力，“以价换量”成为不得不接受的现实。特别是对于2021年前后高位入场的投资客来说，账面上的财富缩水已是必须面对的残酷一课。

中介与从业者被迫艰难转型。过去依赖市场普涨、靠销售话术就能成交的时代一去不返。从业者必须成为真正的“区域地产分析师”，能讲清不同板块的真实库存、产品力差异和未来潜力。市场分化也意味着工作难度加大，成交周期显著拉长。

4️⃣给普通人的两点总结

1.如果你要自住，请彻底回归“生活”本身：放弃所有关于房产暴富的幻想。请把你未来5-10年真实的生活动线（工作、社交、教育、医疗）画出来，在这个圈子里寻找你负担得起、住得舒服的房子。如果你考虑郊区新房，务必对其漫长的配套成熟周期有充分的心理和财务准备。

2.如果你要卖房，请抓住“置换窗口期”：2025年“分批取消限售”等政策的核心目的，就是畅通置换链条。如果你的房子属于趋冷的一面（地段普通、产品老化、位于远郊），那么每一次政策或市场带来的短暂热度，都是你置换到更核心、更优质资产的宝贵机会。留恋过去不切实际的高报价，可能会让你错失唯一的“逃生舱口”。

总而言之，2025年的成都楼市，剥离了所有的狂热与幻想，让房子的居住属性、城市的真实价值和个体的理性决策都更加清晰地浮现出来。这对于一个追求长期健康的市场和真正需要安居的人们来说，或许正是最好的开始。

5️⃣2026年，成都楼市会是怎样的景象？

①、政策基调：上面该出的“猛药”已经出得差不多了，接下来主要是观察药效，再出猛招的可能性不大，而且也没什么猛药可下，药效也不大。

②、土地市场：政府想多卖地赚钱更难了，所以会更聪明地拿“好地”出来卖，靠质量而不是数量来撑场面，不过卖地的节奏和时机会更聪明一些。

③、分化加剧：房价像人一样，贵的肯定还是会更贵，便宜的则更便宜，以后看“平均房价”没啥意义，盯着劣质二手房贬值来反推内外兼修的真豪宅降价是二极管。

④、新房战场：靠噱头卖房没用了，接下来是真刀真枪比谁家房子设计好、用料实、物业强、交付好。

⑤、二手房市场：二手房会被好新房和大量放出来的次新房两头挤，想卖掉就得舍得降价，如果预算不高，要么耐心等，要么大胆砍。

⑥、税费环境：最近几年买卖房子该交多少税、有哪些优惠基本定了，不用担心突然多出一大笔成本，契税、增值税、个税在2026年应该是走稳健路线。

⑦、信贷环境：借钱的利息会继续便宜，银行和政策（比如公积金）都会支持真正要买房住的人，那啥贴息也应该落地了。

⑧、新兴区域：光画大饼不值钱了，天府新区这些地方得看学校、商场、工作机会这些“干货”到底有没有兑现，兑现高的地方会逐渐触底和走量。

⑨、长期价值锚：成都房子相对保值，最根本的原因是不断有人来、有工作机会、城市有活力，相对其他城市，没有虽迟但到，一定是佼佼者。

⑩、行业出清：有些开发商会挺不住，但这对于认真盖房子的好公司和看清价值的买房人来说，反而是个机会，市场不会辜负认真的人。

6️⃣2026年买不买房？

简单说，未来在成都买房，逻辑彻底变了。如果是你自己住，要改善生活，就坚决买核心地段或者新兴区域里配套真正成熟的好房子；如果是想投资，必须极度谨慎，算好长期的账。市场不会再奖励冒险和贪便宜，只会奖励那些认清好货、愿意为好品质付费的人。

新的一年，房段子团队继续专注于客观立场的咨询分析——