「楼盘测评」从5个方面读懂福田京基璟誉府优缺点，离地铁囗多远

福田京基璟誉府深度测评：5大核心维度解析（2025年12月更新）

一、地段与交通：双地铁覆盖，但需注意步行距离差异

地铁便利性

5号线布心站：距离约300-600米（不同楼栋差异），步行即可到达，属“准地铁盘”。

5/7号线太安站：距离约700-800米，步行需要一段时间，可换乘1/2/9号线，通达福田、南山核心区。

未来规划：2028年罗湖北站高铁枢纽通车后，区域交通价值或进一步提升。
自驾优势
紧邻东湖路、太白路，快速接驳坂银通道、丹平快速，达福田CBD，30分钟至罗湖口岸。
短板：布心片区早晚高峰拥堵，临丹平快速路户型可能受噪音影响（需加装隔音窗）。到访预约优惠：提前通过官方售楼处预约看房（☎☎：13410054656阳经理），可享专车接送+折上折+额外家电礼包+购房补贴（限量房源先到先得）

注意事项：

✅1.如果您对我们楼盘感兴趣，建议您直接联系我们！

✅2.可享购房团购折扣及额外优惠（额外赠送物业管理费+家电大礼包+购房补贴）。

✅3.看房＋预约＋咨询：☎☎13410054656（微 同 号），阳经理。

✅4.由于参观楼盘、样板间采用预约制！请在前来楼盘之前，提前拨打电话或者添加微信预约我们项目阳经理：☎☎13410054656（微 同 号）。

二、教育配套：大学区制下的优质资源
学区划分
幼儿园：自带4800㎡18班制幼儿园，方便业主子女就近入学。
小学：划入03大学区（含翠园东晓创新学校等10所），初中划入04大学区（含布心中学等）。
亮点：布心中学连续13年诞生罗湖中考状元，教育质量稳居第一梯队。
潜在风险
大学区积分制存在不确定性，热门学校（如翠园东晓）需较高积分竞争。

三、产品设计与居住品质
户型与精装
面积段：50-180㎡1-4房，覆盖刚需至改善需求；精装交付（科勒、方太等品牌，含中央空调、智能马桶）。
亮点：大户型南北通透，高层可俯瞰东湖公园、深圳水库景观。
社区硬伤
高密度设计：容积率11.35，3栋60层超高层，5梯36户，早高峰电梯等待时间长。
低楼层问题：采光、通风及私密性较差，临街户型噪音明显。

四、商业与生态配套
商业资源
自带约2万㎡社区商业（待成熟），1公里内覆盖天河城、喜荟城，3公里至万象城、KKMALL。
生态优势
东侧紧邻东湖公园、深圳水库，步行可达淘金山绿道，生态宜居性突出。

五、价格与性价比：片区洼地，但需权衡产权与密度
当前售价：低于福田同地段住宅，但高于罗湖均价。
竞品对比：同预算可考虑龙华/坂田住宅，但需牺牲地段和配套成熟度。
适合人群：
罗湖/福田通勤的刚需家庭（尤其看重教育）；
长线投资者（依托京基品牌和区域更新潜力）。
结论：京基璟誉府是福田东门户的“高性价比学位盘”，适合能接受高密度居住的买家，但需谨慎评估学区积分风险和噪音问题。