楼市年度点评之二手房篇：量增价跌 刚需买家青睐存量房

2025年二手住宅市场呈现量增价跌走势。年初虽然是传统淡季，但是承接去年末一系列政策利好，淡季不淡，成交量都在1.5万套/月以上。此后小阳春表现抢眼，3月成交2.69万套，创下45个月以来单月新高。此后成交一路走低，虽然8月有楼市利好政策，但“金九”成色严重不足。不过年末成交再度放量，翘尾收官。累计到11月，二手住宅20.67万套。按照12月的成交情况来看，依旧有达到2万套的可能。预计全年成交有望达到22万套，优于去年。

图：上海二手住宅成交量走势

数据来源：网上房地产、上海中原整理

Point 1

上半年拉锯 下半年单边下行

去年三季度的楼市政策持续性比较好，成交量释放较为充分，尤其是小阳春成交创出调整以来的新高，市场情绪也比较乐观，房价快速下跌的势头止住。国家统计局数据显示，前5个月二手房价格指数一直在震荡波动。但5月后，价格再度出现下滑，并且逐月跌幅有扩大迹象。8月政策后，市场跌幅扩大的现象有所好转，但下跌趋势依旧没有明显改观。

总体来看，今年依旧是“以价换量”。上半年市场趋稳的时期议价空间仅是略有收窄，但是交易周期依旧很长。远郊小区则更为困难，这个月的“地板价”是下个月的“天花板”。不少房源的价格回到2015年末，2016年初的水平。也有不少房源的价格从22年的高点几乎打对折。

Point 2

刚需化倾向越来越明晰 年末“老破小”快速升温

二手住宅刚需化的特征进一步固化。前11个月总价300万以内的“刚需”房源占比为63.29%。而这一数据去年是58.95%。从月度上来看，大部分时间在60-64%之间波动，但是政策后，数据出现新的变化，尤其是11月，总价300万内的房源占比突然飙升到70%。

毕竟从新房的角度来看，房价不便宜，300万的新房地段只能在郊环外，若在市区上班平时上班就非常痛苦。相反，300万的二手房地段上可以好很多，选择余地也大很多。所以，现在购买二手房的买家除了刚需外，甚至一些千万级的中高端改善型买家也会考虑二手房。

此类产品交易量活跃度提升的原因有几方面：

首先，政策对刚需买家友好，准入门槛降低加置业负担降低，释放购买意愿；

其次，从刚需的角度来看，这些房源价格的累计跌幅相当明显，所谓“跌出性价比”。尤其是从租金回报率的角度来看，不少房源回报率在2%以上，而当前存款利率才1点几，从投资品的角度来看，似乎有了购买的理由；

最后，今年旧改力度在提升，部分买家有博动迁的意图。

表：成交套数前10小区（前11个月）

数据来源：网上房地产、上海中原整理

Point 3

新城是交易活跃区 刚需也开始注重品质

从成交量板块排名来看，都是远郊成熟板块，松江新城是五大新城之一，也是“上车”房较多的地方，继续保持第一的位置。金山虽然是相对本土化置业的区域，但是新城交易量也非常活跃，说明该板块相对其他地方成熟度高。周康经过多年发展，配套等都相当成熟，不仅刚需，首次改善也会是关注的重点，区域内产品种类多，选择面广。而且板块内新盘也多，不少房东是卖了房子，升级买新房。

此外，值得关注的是，这些区域内套均面积都在90平米左右。一方面，区域内大量商品房，90平米的产品是主流，此类产品多；另一方面，当前的刚需买家也对品质有一些要求，宁愿选择一些动迁配套房也不选择“老破小”，毕竟能解决电梯，停车等难点。

表：成交前5名的板块

数据来源：网上房地产、上海中原整理

Point 4

政策依旧有空间 以价换量会持续

上海的楼市政策依旧有腾挪空间，叠加旧改可以释放很多刚需以及改善需求。这些对交易有积极推动。当然，从市场格局来看，存量市场以刚需为绝对比例的大格局会进一步固化。此外，基于价格让步的巨大优势，不排除一些中端改善买家转投存量市场。毕竟在区位上比新房有太多优势。成交量的角度，明年依旧有机会保持在相对活跃区。基于此， 明年成交量有望继续保持活跃状态 。

价格方面，以价换量依旧是主流。当然，市场活跃度稳步提升背后，会不断消耗挂牌量，甚至市场信心重塑后，部分业主会主动撤牌。所以，明年 价格跌幅有望收窄 。当然，市场分化还会存在，优质小区价格有望先于市场稳定下来。