“付清”了购房款 为何仍输掉“保房”官司？

　　在房地产交易中，消费者购买开发商名下商品房后，若该房屋因开发商债务纠纷被法院查封，消费者如何才能排除强制执行？近日，腾冲市人民法院审结的一起案件为类似情况提供了法律指引。

　　原告杨某称，其于2022年5月与甲公司签订房源确认表，约定购买该公司开发的一套商品房，总价78万余元。2023年1月，双方正式签订《商品房买卖合同（预售）》。因甲公司楼盘部分项目系乙公司承建，乙公司购买甲公司楼盘有优惠折扣，且杨某与乙公司之间有业务往来，乙公司有应付款未支付杨某。故而杨某与甲公司签订房屋买卖合同后，即由乙公司股东雷某代为支付了购房款78万余元。同年4月，因甲公司与负责楼盘承建的丙公司之间的工程建设纠纷，甲公司名下楼盘被法院依仲裁查封，其中包含了杨某所购房屋。为此，杨某向法院提出执行异议，异议被驳回后，杨某提起案外人执行异议之诉，要求中止执行并解除查封。

　　诉讼中，被告丙公司辩称，原告杨某提出执行异议之诉的基础法律关系是以物抵债，其商品房买卖合同本质上是履行乙公司与甲公司之间的工程款。而丙公司早在2022年即向仲裁机构提出仲裁，仲裁裁定确认丙公司对案涉房屋享有优先受偿权。丙公司据此向法院申请保全查封，本身也是解决甲公司与丙公司的工程款问题，理应阻却杨某执行异议之诉的诉讼请求。

　　经审理查明，杨某与甲公司签订房屋买卖合同时，约定出售该商品房的全部房价款应当存入甲公司预售资金监管A账户，用于该项目工程建设。其间，乙公司股东雷某向甲公司B账户转账5次，合计款项240余万元。

　　法院认为，杨某与甲公司签订购房合同后，未向双方约定的预售资金账户转账，也未就涉案房屋进行房屋买卖备案登记，而是由乙公司股东雷某向甲公司账户转账。杨某虽主张已支付全部房款，但其提供的转账记录未注明款项性质，且未转入合同约定的资金监管账户，无法证明该笔款项确为购房款。同时，由于乙公司与甲公司存在其他经济往来，转账用途存在争议。最终，法院认定杨某未能充分举证证明其已支付超过50%的购房款，不符合排除强制执行的条件，判决驳回其诉讼请求。宣判后，杨某不服判决提起上诉，案件经保山中院二审，驳回上诉，维持原判。

　　记者 张恒 通讯员 李维强