起拍总价10.15亿元！青岛主城核心地块挂牌出让

随着城市更新步伐加快，核心区存量土地的再开发成为关键落子。

12月25日，青岛市自然资源和规划局发布公告，市南区泰州路以东、宁夏路以南SN0501-23地块挂牌出让。这宗原为百安居与五星电器旧址的优质地块，将于2026年1月14日迎来网上拍卖。

10亿元起拍

青岛主城核心地块挂牌出让

公告显示，该地块为住宅、商业、教育体育混合用地，出让面积2.62万㎡，容积率2.9，计容建面8.08万㎡，起拍楼面地价12562元/㎡，起拍总价10.15亿元，竞买保证金2.03亿元。

2025年8月控规调整后将住宅上限定为5.26万㎡、商服2.76万㎡，并需配建6班幼儿园、托育所470㎡、街道全民健身中心2000㎡、养老服务站600㎡。

有着20年历史的百安居及周边楼体，曾是建材卖场和多家体育类教培机构的聚集地，在青岛的商业版图中占据一席之地，承载着许多青岛人的家装回忆。而伴随着城市的快速发展，山东路与胶宁高架路交会处的这片区域，逐渐显露出诸多与时代发展不相适应的问题，其拆除改造也成为城市更新进程中的重要一环。

同时，该地块原有商业形态较为单一，周边配套设施也存在诸多不足，例如停车空间紧张，无法应对日益增长的车辆停放需求，导致交通拥堵时有发生。

在此背景下，2025年7月，“山东路百安居”及周边楼体正式拆除，而这块土地的“前世今生”也折射出了青岛城市发展重心的迁移。百安居与五星电器作为上一轮商业扩张的代表，曾占据这一交通便利的区位。随着零售业态转型和线上消费崛起，传统卖场逐渐退出核心地段，为土地功能升级释放空间。

多元混合开发，土地再生的城市逻辑

从公告来看，由单一功能转向住宅、商业、教育体育混合用地，体现了土地集约利用和“15分钟便民生活圈”的规划理念。地块位于山东路与胶宁高架路、宁夏路等市南区核心主干道，并且与青岛地铁4号线以及在建的5号线联系紧密，周边教育、医疗、交通配套成熟，属于青岛主城区稀缺的待开发优质地块。其12562元/平方米的起拍楼面价，在当前市场环境下既体现了地段价值，也考虑了开发企业的承受能力。

在房地产市场调整期，优质地块的推出往往具有风向标意义。截至2025年三季度，青岛住宅去化周期处于合理区间，但市场分化明显。此地块位于成熟片区，且住宅部分仅占65%，降低了纯住宅市场的销售压力，多元业态组合有助于分散风险。

值得注意的是，2000平方米的街道全民健身中心和600平方米的养老服务站。随着人口结构变化和市民健康意识提升，此类设施已成为新建社区的“标配需求”。将其前置到土地出让条件中，也反映出城市规划从“重开发”向“重服务”转变。

随着新增建设用地日益稀缺，存量用地改造、功能升级将成为主城区发展的主要路径。市南区原百安居地块的转型也将为后续类似地块开发提供范本：如何通过规划引导实现土地增值与社会效益双赢？

这块曾经的商业热土，正等待新的执笔者，续写它与这座城市的故事。而无论最终花落谁家，这一地块的蜕变都将成为观察青岛城市发展逻辑的重要窗口。