金钱游戏｜探索与思考：广州供地节奏的市场考验

当前土地市场呈现阶段性调整，各地都在探索新的发展路径。广州作为重要一线城市，其土地供应策略的调整引发市场关注。

今年以来，全国土地市场普遍进入调整阶段，广州作为一线城市也不例外。多个地块根据市场情况优化出让安排，土地出让收入呈现阶段性调整。截至11月21日，广州2025年土地出让收入为310.3亿元，相较去年同期有所回落。

在这一市场背景下，广州根据年度供应计划稳步推进土地出让工作，目前12月计划出让20宗涉宅用地，总起拍价超过254亿元。这一举措展现了广州在适应市场新常态过程中的积极探索。

然而，一面是土地收入缩水，一面是加速推地，广州要警惕“供地节奏过快”的深远影响。

土地市场进入调整阶段

Part.1

2025年6月，广州多宗住宅用地根据市场反馈优化了出让时序。这些地块的总起始价约68.3亿元，同期成功出让的地块金额为25.6亿元。

值得关注的是，部分位于天河区、海珠区等城市核心区域的地块也在调整范围内。这些区域的地块价格与上半年周边成交地块基本相当，反映出市场各方正在重新评估土地价值。

业内专家表示，这种情况在一定程度上反映了当前土地市场正处于理性回归阶段，需要供需双方共同适应新的市场环境。

政策优化的探索之路

Part.2

为适应市场发展需要，广州在2023年11月发布了《广州市建筑工程容积率计算办法》，对住宅空间设计规范进行了调整。这一政策旨在通过优化空间利用效率，提升住宅产品的市场竞争力。

政策实施后，市场上出现了更多注重空间有效利用的住宅产品，部分项目的空间使用效率得到提升。这种探索为行业发展提供了新的思路。

然而，这种依靠政策维持的市场繁荣并不可持续。2025年6月初，广州传出将收紧审批尺度，规范新规执行。随后，黄埔区KXCGS-I4-8地块成为广州符合新版《住宅项目规范》的第一宗地，却未能逃脱终止出让的命运。

政策的收紧，也暴露了土地市场的困境——没有政策加持，高地价难以维持。

市场参与格局的变化

Part.3

从近期土地市场交易情况看，不同类型企业根据市场形势做出了理性选择。

2024年，广州成功出让的38宗涉宅地中，仅有2宗由民企拿下，其余36宗均由央企、国企及区属国企获得。这一数据揭示了广州土地市场已从往日的百家争鸣变为国企主导。

地方国企根据城市发展需要参与了土地资源配置，这在一定程度上为市场平稳运行提供了支持。

然国企城投托底拿地，多为无奈之举。一方面，它们需要承担“稳市场”的政治任务；另一方面，市场下行期，这些项目很可能面临亏损风险。

警惕“供地节奏过快”的深远影响

Part4

广州加速推地行为，可能带来一系列影响。

土地频繁流拍会严重打击市场信心，形成“流拍-信心下降-更多流拍”的不良循环。

其次，国企城投被迫托底拿地，可能带来财政风险。这些企业往往资金实力有限，拿地后或面临开发难题，或积累债务风险。

再者，为促进土地成交，降低出让标准，可能导致未来房地产市场产品质量下降，损害购房者权益。

从更宏观的角度看，加速推地行为会强化广州对土地财政的依赖，阻碍城市经济转型升级的步伐。当政府将过多精力放在短期土地出让上，就可能忽视长期产业结构的优化和创新能力的培育。

发展路径的积极探索

Part.5

面对新的市场环境，广州需探索符合城市特点的发展路径。

适当降低土地起拍价，使土地定价回归市场。当前的土地定价或已偏离市场承受能力，适当降价是激活市场的关键。

优化土地供应结构，减少单宗土地面积，控制总价。借鉴上海、杭州经验，通过“化整为零”的供地模式，减轻房企资金压力。

减少配建要求，降低开发商负担。高比例的配建与代建是阻碍房企拿地的重要因素。

更重要的是，持续推进经济结构转型升级，培育新的经济增长点，这些都是城市实现可持续发展的重要举措。

在发展转型过程中，需要各方共同探索和努力。广州正在积极推进符合特大城市特点的发展路径，这一过程中的经验和思考，值得持续关注和研究。