大苏深评|存量房变活棋：广州在楼市棋局中落下的关键一子

棋盘上，一颗棋子落下，整盘棋的局势顿时明朗。在广州楼市这盘大棋中，政府收购存量商品房的政策，正是这样一招妙手。

在广州楼市这盘错综复杂的棋局中，困局如同一个难解的珍珑。一边是大量空置的商品房如"死子"般占据棋盘，一边是数以万计的家庭翘首期盼保障房。

棋至中盘，广州安居集团一子落下——面向全市持续收购存量商品房。这步棋，要让"死子"变"活子"，让困局变活局。

棋局：楼市困局待解

Part.1

当下的广州楼市，恰似棋至中局的复杂局面。

库存高压如孤子被困。截至2025年上半年，广州商品住宅现房库存面积达742万平方米，首次超过期房。这些本应成为"活眼"的现房，反而成了需要救济的"孤棋"。

资金链危如累卵。部分房企如同陷入读秒的棋手，在时间压力下频频失误。某广州房企在2025年10月末新增两笔逾期本金超1000万元的有息负债，棋局几近崩溃。

区域分化如同棋势不均。全市11个区中，仅荔湾和海珠的去化周期低于18个月，其他区域特别是外围区域压力更大。棋局上，有的地方厚实，有的地方薄弱，需要差别对待。

这盘棋，需要一招既能救急、又能谋远的妙手。

妙手：存量房变保障房

Part.2

广州落下的这步棋，确实精妙。

整栋收购如做活孤棋。通告明确：整栋或独立单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目优先选取。这好比在棋盘上找到还能做活的孤棋，一举激活。

精准选点如抢占要津。90平方米以下的面积限制，既符合保障房需求，又瞄准市场去化难点。这步棋落在了棋盘的要点上。

多方共赢如巧妙腾挪。这招棋同时解决了多个问题：房企获得资金活水，政府快速获得保障房，市民早日入住，市场库存得以消化。一招四用，实属妙手。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉评价，这是"住房回归消费属性"的生动实践。

布局：构建完整棋谱

Part.3

任何妙手都需要完整的棋谱配合。广州为此做了充分准备。

设立专营棋手。2023年9月，广州安居集团正式组建。这个市管功能类企业，如同专门培养的专业棋手，全链条负责保障性住房工作。

准备充足棋资。2024年，广州获得4096亿元的城中村改造专项借款授信金额，部分资金明确用于订购存量商品房。有了充足的"棋资"，才能落子无悔。

设计灵活棋路。除了直接收购，还创新推出房票安置模式。南沙区"房源超市"提供超过1400套商品房，黄埔区通过房票模式完成认购超1100套。多条棋路，并行不悖。

这些准备，让这步妙手不是孤立的灵感，而是完整棋谱的有机组成。

中盘：棋势逐渐明朗

Part4

棋过中盘，局势开始明朗。

去库存效果显现。截至2025年5月，广州已认购存量房6000余套用于安置，接近同期全市新房月均成交量。这步棋确实激活了一片孤子。

市场信心有所恢复。在系列新政出台后，2024年10月全市一手住宅网签10418套，环比增长约100%。如同棋手找回状态，市场正在重振旗鼓。

房企获得喘息之机。一位本地民营房企的管理层坦言："我们项目现在的售价已经低于成本价了，如果能以成本价卖给政府当然最好了。"对于陷入读秒的棋手来说，这无疑是宝贵的喘息机会。

不过，棋局远未结束。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓观察到，一手现房增多会分流部分二手房需求，这种结构性变化将深刻影响未来的棋局走向。

收官：完善后续手段

Part.5

妙手之后，需要稳健的收官。

定价机制需要更多弹性。在"土地成本+建安成本"基础外，应引入更市场化的评估因素，例如在土地出让阶段便适度下调起拍价，为开发企业留出合理的利润空间。好的收官，需要灵活应变。

房源标准可以适当拓宽。在现有90平方米以下限制的基础上，可考虑筹集少量紧凑三房等户型。如同棋局需要根据实际情况调整策略。

金融政策需要协同发力。除专项债券外，还可探索设立专项基金或引导社会资本参与。多种棋路配合，方能确保胜利。

品质标准必须明确统一。设定基本的品质门槛，鼓励适老化、绿色化改造。下棋不仅要赢，还要赢得漂亮。

与其他政策协同。将存量房收购与购房入户政策相结合，形成政策合力。

在黄埔区"五村七片"城中村改造现场，首期2.5亿元专项借款已开始发挥作用。"我们用这笔钱购买了3栋存量商品房，解决了500多户村民的安置问题"，项目负责人说。

这盘棋还在继续。广州的这步妙手，不仅是为了解当前困局，更是为了探索房地产发展新模式。在这盘大棋中，每一步都在书写历史。

"真正的妙手，不仅解决眼前困境，更要为后续发展开辟道路。"广州的这步棋，正在实践这一棋理。