海南
内地楼市依然水深火热，但香港楼市却开始触底反弹，主打和内地走K型反向曲线。
这又导致最近关于香港楼市唱多的声音逐渐成为共识。
这一点，香港媒体表达的更为彻底。
所有的叙事都在指向一个事实，香港楼市在量价齐升！
但实际上，香港楼市也确实很争气，新房销售更是创下近12年新高。
香港新房今年成交接近了2万套，这个数据是2013年以来的新高。新房成交金额也是2022以来新高。这说明香港真的已经从下行颓势中走了出来。
这也似乎再次验证了那个真理，尽管充满波动，但香港楼市总能再次崛起。
仔细看下面这张图：
这是近30年来香港楼市的走势图。你会发现香港楼市历史上一共四次大跌行情。
1997
2003
年，时长
7
年，跌幅
69%
；利空原因是回归
港人外迁。
2008
2009
年，时长
2
年，跌幅
23%
；利空原因是全球金融危机。
2015
年到
2016
年，时长
2
年，跌幅
13%
；利空原因是政府出手加税调控。
2021
2025
年初，时长
4
年，跌幅
30%
；利空原因是疫情
关税战
港人外迁。
在这四次下跌中，跌幅最大的是1997年回归后的暴跌，香港楼市基本跌去了总值的7成，更是长达6年才触底。
这应该是香港楼市史上最大的一次利空，如果算上在2011年左右香港楼市才再次上涨的1997年价格高点；那么，香港楼市在触底后，又用了8年时间，才修补回来。
这一个周期就是整整14年，堪称大伤。
但从这里我们也看到了香港楼市的韧性，当利空因素彻底出尽，2011年后，香港楼市连涨10年，一直到2021年才开始再次下行，这10年中房价几乎翻倍，涨幅高达90%。
在2021年开始下跌4年后，2025年3月香港楼市因为救市政策刺激，叠加美元降息，再次触底反弹，截止到目前，今年已经涨了8%。
通过数据我们发现，这一次和以往不同的是，内地买家已经成为香港的核心群体。
香港楼市是大陆有钱人一手撑起来的。
在2024年，香港40%的成交量和52.5%的成交金额，是由内地买家支撑的。
而今年数据更是飙升了起来，仅仅是上半年内地人在香港的成交额，已经是去年全年的90%。
全年总成交数据注定要创下新的历史纪录。
这时，总结起来我们会发现，香港楼市的强大韧性，其实是来自于香港自身所具备的强大的虹吸效应。
越是在下行时期，越是充满波动的时刻，这种虹吸效应也会越发凸显。
比如说上海。
据克而瑞数据显示，
2025
1
~11
月，上海总价在
3000
万元
~5000
万元的豪宅成交数量为
1006
套，占全国重点一二线城市同价位段成交量的
48%
；总价
5000
万元以上豪宅成交数量为
889
套，占比高达
76%
。这其中，非沪籍买家占比可达七成。
这显示了上海在国内高端市场的虹吸效应。
这时，香港就等于PLUS版的上海。
而香港政府则真的很会借势，在2024年年初，看到楼市反弹无望，就开始全面撤销调控政策，结果是让所有人在香港买房，和香港本地人都是同等政策，直接将交易成本降到了最低。
这时，内地人开始大量进入香港市场，启德新区成批成批的都是说普通话的内地客户。
同时，香港政府又开始借助香港巨大优势，不断加大人才引进以及留学计划，这些则彻底燃爆了市场。
在今年的施政报告中，香港特区政府提出，将进一步推广“留学香港”品牌。
这直接导致香港大学今年非本地生申请人数突破2.5万，其中内地学生占2.1万，较三年前增长了近三倍。而港八大基本都是如此。
大学如此，中学和小学也异常夸张，内地学生填坑香港学位的热搜一直持续不断。
这些外来住户带来了庞大的租房需求，香港租金涨幅飙升至几十年来最高。
这直接带动了租金房价的正向螺旋，导致香港租金和房价徐徐上升之势。
更重要的是，这些趋势是建立在一个看多香港的宏观大背景之上的。
地缘博弈正处在崭新的阶段，而香港正在凭借自己的优势城市，地缘红利的受益者。
背靠大陆，有着极其强劲的经济纵深。
金融自由岛和贸易自由港，是大陆制度的最好补充，能干大陆不能干的所有事。
大陆资金和人出海的最大跳板。
魏杰教授针对当下大国博弈下的香港，说得很好——
“一定要确保香港的繁荣，我们才可以继续的从香港借到钱。因为香港是全球最大的甚至是唯一的人民币离岸中心。新加坡我们不能去，东京我们不敢去。人民币最安全的是香港，而外资进入中国，70%以上都是通过香港来到内地的，所以香港必须要保持繁荣，只有确保繁荣，我们才能确保我们的外汇储备不受太大影响。”
此刻，香港对于整个国家的意义就等于40年前的深圳。只不过，40年前的深圳是走一条从来没有走过的改革之路，是摸着石头过河。
而今天，也是走一条从来没有走过的道路，这条路就是争夺新一轮全球政经秩序的决策权。
成功了，中国时代就真的来了，香港的最大红利也就来了。
不成功，东西方维持两分天下的格局，香港依然是东方最大的金融和贸易中心。
这是香港最大的城运！
THE END
星标成竹海外，好内容不错过
「十一侠」历史文章：
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