中金厦门火炬产业园申报 “国家火炬”类全国首单REIT

作者 秦晋

12月30日消息，中金厦门火炬产业园REIT已于近日在深交所正式申报，成为全国首单以“国家火炬计划软件产业基地”为底层资产的公募REITs。申报信息显示，中金厦门火炬产业园REIT的专项计划管理人为中国国际金融股份有限公司，基金管理人为中金基金管理有限公司，托管人为中国农业银行股份有限公司，原始权益人为厦门高新技术创业中心有限公司、厦门火炬高新区招商服务中心有限公司，均为厦门火炬集团子公司。

扩容潜力存在10-35倍扩容空间

截至2025年12月26日，国内REITs市场共上市78只，总市值2199亿元。该REIT处于一级市场首发阶段，与同周更新的博时山东铁投REIT、华泰三峡清洁能源REIT共同推进。中金厦门火炬产业园REIT申报响应国家发改委与能源局，关于支持光热发电等清洁能源项目发行REITs的号召，通过盘活存量资产促进投融资循环。当前REITs市场扩募加速，中金厦门安居REIT(扩募)、中航京能光伏REIT(扩募)等项目已进入不同阶段，而火炬产业园REIT的获批将为园区类REITs提供新样本表。

根据国信证券测算，中国REITs市场规模潜在空间为2.1万-4.5万亿元，当前仅为其总规模的0.04%-0.2%。大公国际引用美国、日本经验，预计国内REITs市值可达到GDP的4.9%(美国水平)或2.6%(日本水平)，对应当前GDP(约126万亿元)测算，目标规模约6.2万-12.6万亿元，存在10-35倍扩容空间。

资产类型覆盖广泛 租金流稳定是关键

园区、交通、保障房、消费、仓储物流、能源、市政环保等10大领域，仅缺少养老设施。2025年上半年板块表现分化显著，消费类(如华润商业REIT)、环保类(如银华绍兴原水)单位可供分配金额同比上行，而产业园(-9.5%)、仓储物流(-4.3%)、能源(-11%)等板块承压。

政策性保租房(如深圳安居、苏州恒泰)租金稳定，市场化项目探索服务收入对冲(如华润有巢REIT服务收入占比12.55%)。

水电、海风项目表现稳健(如嘉实中国电建发电量+8%)，光伏项目受光照不足拖累(如中航京能光伏电量-28%)。

产业园类，短期仍处经营底部，关注张江、金隅等区域竞争可控、租户产业景气度高的项目。

仓储物流类，核心区域(如京东、顺丰REIT)以价换量策略有效，成渝地区出租率回升，头部运营商资源整合能力突出。

保租房、能源板块占比超98% 获投资者认可

截至2025年上半年，机构投资者占比均值达97.21%，保租房、能源板块占比超98%，反映其对稳定现金流资产的认可。

战略配售投资者多为原始权益人关联方或专业机构，2025年新上市项目中，公众投资者认购倍数为网下投资者的3.8倍，但一级市场热度有所降温。

保险资金、养老金等长期机构偏好高分红(净现金流分派率≥3.8%)、低风险资产，保障房、市政环保等防御性板块配置价值凸显。

二级市场换手率中位数为1.12%，显著低于沪深300(日均换手率约1.5%)，显示机构持仓趋稳。

2025年中证REITs全收益指数呈现“企稳回升”趋势，但9月后受股市回暖影响，沪深300反超REITs。

长期来看，美国REITs长期年化收益达9.2%(2009-2023年)，中国REITs上市4年平均涨幅17.91%，但存在短期经济周期敏感性，是成长过程中经历的磨合。

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