增值税降了！不满2年卖房，500万房产税费可省9万多

12月30日，财政部、税务总局联合发布关于个人销售住房增值税政策的公告，明确调整个人售房增值税征收标准，该公告自2026年1月1日起正式施行。

根据公告内容，个人（不含个体工商户中的一般纳税人）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。与此同时，《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款同步停止执行。对于2026年1月1日前个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按新政策执行。

深圳乐有家的数据测算显示，以个人购买过户价500万元的住房为例，若购买不足2年对外销售，按照新政策执行后，增值税可节省9.25万元，直观体现了政策对交易成本的降低作用。

影响：降低成本，释放购房需求

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，此次新政的核心影响在于将持有2年以下住房的售房增值税率从5%降至3%，直接实现2年以内房产交易成本下降2%，而持有2年以上住房的免税政策保持不变。

关于税费政策调整的原因，李宇嘉分析，新房与二手房市场分化导致的“卖旧买新”循环受阻，是市场疲弱的直接原因，而降低税费是贯彻国家政策导向、实施逆周期调节的重要可选举措。从实际需求来看，降低持有2年以内住房的交易税费，能够减少交易摩擦，促进房源挂牌销售，避免业主因交易成本过高、潜在买家不足而大幅降价出售，有利于稳定房价。

他指出，此前5%的全额增值税征收率带来了较高的交易成本，一套300万元的住房增值税即达15万元，对刚需买家和置换卖家均构成较大压力，当前购房者对交易成本敏感度较高，降低税费的诉求强烈。此外，2022-2024年房地产纾困政策多集中于降低首付、下调利率，税费调整政策相对较少，此次增值税调整正是响应国家促进合理消费、降低消费制约的要求，契合百姓诉求。

在政策对市场的影响方面，李宇嘉认为，新政将有效降低交易成本、减少摩擦，释放受税费门槛限制的购房需求；缓解短期持有房源的出售困难，减少大幅降价售房的情况；同时打通“卖旧买新”循环堵点，促进二手房与新房市场、刚需与改善需求的良性互动。

展望：政策已处于历史最宽松阶段

结合此次新政，上海易居房地产研究院副院长严跃进梳理了近三年尤其是2024年以来的房地产税费调整脉络。他指出，当前房地产三大税费（契税、增值税、个人所得税）政策已处于历史最宽松阶段。增值税方面，叠加此次调整与此前的满2年免税政策，形成了全周期的宽松支持；契税方面，各地已将140平方米及以下住房契税降至1%，部分地区还推出契税补贴、允许公积金支付契税等政策，使契税成本近乎为零；个人所得税方面，持有五年以上住房转让免征个税，未满五年普通住宅转让个税最高按房价1%征收，大部分房屋转让可实现个税减免。

对于政策效果与市场展望，严跃进表示，税费政策的全面宽松形成了有利于住房消费的政策环境，既降低了交易成本，也有助于稳定市场预期。当前房屋价格已基本调整到位，购房者信心逐步增强，叠加首付比例降至15%、贷款利率处于低位等利好政策，当前房屋买卖迎来了历史上最为宽松、最给力的政策环境。预计2026年房地产市场交易将趋于活跃向好，这不仅有助于去库存，更将对稳定楼市、促进房地产市场健康发展产生积极影响，最终惠及住房消费。

业内普遍认为，此次个人售房增值税政策调整，是房地产需求端支持政策的重要补充，将与此前一系列利好政策形成合力，推动房地产市场逐步实现止跌回稳，为行业向高质量发展转型奠定基础。

采写：南都·湾财社记者 孙阳