上海
2025 年岁末，上海楼市发生了两件大事。
一个是12月26日，上海临港发布公告，旗下位于临港105片区一块住宅用地将被上海市土地储备中心收储，回收资金26.25亿元。
地块位置图
这是上海首个落地的政策性存量住宅用地收储项目，为优化土地供应结构打开了通道。
另一方面，市场化的“存量住房收购”开启新尝试。
同样在上周，奉贤的平台公司奉发集团推出住房“以旧换新”活动，奉发集团计划在南桥收购50套二手房，业主可将售房款用于购买该集团旗下新房。
据悉，政策推出后周末就接到六七十组咨询。
尽管以购买新房为前提，但作为上海首个由国有平台公司直接下场收购存量房源的案例，此举为市场注入了新的流动性预期。
虽然地处郊区新城，但具有风向标意义。
前者验证了政策性收储工具在上海的可行性；后者则探索了一条更贴近市场、更易操作的“以旧换新”路径，或将成为激活上海楼市局部循环的重要试点。
存量宅地收储是为了帮助开发企业盘活资产获得现金流，同时改善市场供求关系。
但硬性要求的是拿地超过1年并且是未开发住宅用地，在上海这样的地块其实比较少。
相较之下，奉发集团收购二手房“以旧换新”的尝试，更具现实意义。
奉发集团的创新在于，它将收购锁定于老南桥核心区二手房，引入链家进行市场化评估，按市价收购，并与自身新房销售紧密捆绑。这形成了一种封闭、可控的置换链条。
其“可操作性”的根本底气在于，当前部分二手房，尤其是“老破小”的价格已深度回调。按市价收购后，若用于租赁，租金回报率可达约3%，已能覆盖甚至略高于国企资金成本，实现了账目上的平衡。
对于这些老破小的业主，在当下市场环境下出手二手房，也并非易事。如果有置业新房改善的需求，此举确实省心了很多。
因此，这种“以旧换新”模式，在郊区新城优化置换链条、促进新房去库存方面，具备可复制的推广价值。奉发集团的这次探路成效如何，值得持续关注。
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