北京买房：理清思路，购房建议1758

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

想咨询一下清河上第moma这个小区的房子，这个小区说是恒温恒湿的，这个不太了解，您了解实际效果咋样吗？冬天会不会凉？恒温恒湿这套设备到现在也十多年了，不知道现在有没有啥问题，要修的话会不会很麻烦？

我个人感觉这个很依靠物业，都说这个物业很好，后面会不会这个物业不干了，或者黄了，房子没人维护没法住了？

A：

1、上第moma，实际效果得问业主啊，鞋是否舒服只有脚知道。或者想知道梨的味道就尝尝，让中介给找个短租的房子试试，半年时间就都能体验到了。

2、不过我住过万国城moma，一年四季的效果还是不错的，肯定达标。但因为都是中控的，住户不能自己调节，冬天的时候我嫌热。上第moma既然是同一个开发商和物业，那应该效果都差不多。

3、万国城都20多年了，北京这种中控的小区也不少呢，时间长了都多多少少有些问题。但既然moma的物业费+能源费都不便宜，所以都维护的还行，正常运转吧。

小修无所谓，大修的话肯定麻烦呗，尤其是基金用光了的时候，怎么分摊费用就是麻烦事儿。可以参考望京的澳洲康都，中央空调的问题好几年了还在扯皮呢。

4、哪家物业其实无所谓，只要业主们能足额缴纳物业费，那谁都能服务的很好。只要钱到位，啥服务咱都会。

5、不过多说一句，这种科技住宅的价格走势都不太强，说明很多想买房的都和您有同样的顾虑，所以影响了需求+价格。科技类的都是越复杂越需要维护，时间越长费用越高。参考美国吧，科技住宅发展的更早，HoA费用（物业费）高的都维护的不错，HoA不给力的就都不怎么样了。

仅供参考。

二

Q:

看了您关于回迁房粉丝回复，前段时间网上各路自媒体传播百万佳苑，近期又有光源里，宝华里，融悦家园等回迁房。跟您请教一下，关于购房模式，像百万佳苑有对外销售的比市价也微低一些。

还有一种模式，说是中介包装购房人资格，要求是北京户口，名下无保障房，给购房人找那些选择货币安置的人拆迁户，把他的房子过户，给他们资金补偿，过得拆迁资格，再去和开发商签协议，购房。价格也是市价五六折。这种是不是也是骗局，感觉价格不真实。现在各类自媒体都在传播，难道没人治理他们？

A：

1、我不知道是不是骗局，只能说天上不会掉馅儿饼，信不信的自己判断。

2、各路自媒体传播，我怎么刷不到啊？他们是嫌我穷呢，还是觉得我不够蠢？现在是大数据时代，所有信息都是根据算法推荐的。

有个好消息，阿Q先生的理想已经实现了：我想什么就有什么，我喜欢谁就是谁。还有个分不清好坏的消息：Q爷的子孙有的是，杀头都割不完的辫子。

3、安置房或回迁房对外销售是有可能的，价格也有可能“看上去”微低，但真正低不低的没谱儿。

反正在我看来，如果某种受追捧的商品，价格真的低于市场价，那一般来说就轮不到普通人了。发财的机会没人会大肆宣传还拉人入伙的，所有看上去高收益的机会，背后都有高风险，或者是高门槛、高难度，至少也是高投入。

4、我不懂这些所谓模式，一切皆有可能吧，可以试试，计算好输赢的概率就行，这也算风险投资。

对了，风险投资的本质被范厨师在《非诚勿扰》里已经阐述的很清楚了：没有风险不投资，风险越大越得冲，您看这项目，风险太tm大了，非常值得尝试，富贵险中求。

5、没人治理他们？这种局都玩儿了20多年了，合同肯定是合法的，千锤百炼的早就有无数的韭菜验证过了，没暴雷之前凭什么治理啊？

而且谁说没人管啊，每年这种案子都不少，案值上亿的有的是。但这种事儿跟资金盘比起来不算什么，人家未必管的过来，等暴雷了再说吧。

都是成年人，还是自己为自己的选择负责吧，别把责任推卸到别人头上，人家没义务也拦不住。赔钱说没人管了，赚钱的时候分人家了吗？

仅供参考。

三

Q:

之前住天通苑的两居，去年装修就跟我们在朝阳的房子一起住了，现在住习惯了，感觉天通苑的有些没必要，也没再买家具就这么空了一年了。有想法卖掉但没想好这会时机是否合适？网上的观点截然对立，唱衰的是主流，想听听您的。

A：

1、这还挺不好回答的。如果是没装修，那我肯定建议是如果不缺钱就租出去，按天通苑房子的价值计算，收到的房租至少不比存银行的利息低。

但既然是刚装修好的，两居室按每平1500计算都至少十多万，这要出租就吃亏了。天通苑毕竟是刚需板块，就算精装也租不出太高的价格，而有个三年下来这装修也就毁的不值钱了。所以出租不划算，还不如趁着这时候卖个高点儿的价格呢。

2、我不认为北京楼市大盘还有什么下跌空间，天通苑的价格走势也基本跟随大盘。所以我要建议就是如果确定不住了，那就挂牌，但别着急，明年开春后看看是否出现小阳春，大多数年份都至少是成交量上涨的。

而且挂牌时可以挂低价，但看房时就得聊聊这装修的价值了。也就是别因为着急卖亏了。这对标一下同小区同等户型的成交价吧，然后加上装修的价值。

3、网上的观点其实无所谓，对立了至少30多年了，会永远对立的。尤其是北京的房子，甭管涨跌都是大部分人买不起，话题会永远存在的，看个乐儿就得了。

很多东西其实都差不多，清北985的学位，体制内和高工资的工作，白富美和高富帅，资源有限就永远有人想要，那得不到的还不让人发发牢骚？发泄一下挺好的，总比憋出毛病来强。

仅供参考。

四

Q:

手里一套芍药居的人朝学区房，孩子已经上学，能卖了吗？还掉贷款后能有400来万，想买在朝阳公园周边，都是老公寓，您有什么建议吗？我看不少人说保值不好，但居住应该没问题吧？****在抖音上推荐这套房，您看可以入手吗？至少要住到孩子上初中。

A：

1、您要是自住为主就能入手啊。房子本来就是用来住的，如果预算是400来万，那这套公寓的租金回报率估计2%左右呢，甚至更高。这意味着居住的性价比高，那就买来自住呗。

2、不过提醒一句，这套房是顶层，之所以价格明显偏低却还要在抖音上推荐，就是因为不好卖。所以这种房更适合长期自住，否则现在是什么情况，您出手时也是同样情况。或许会更不好卖，因为房子更老了。

所以尽量考虑居住时间吧，常规建议是长期自住，这就无所谓是否好卖了。只住几年的话则尽量选择横盘期出手，慢慢儿卖才不吃亏。着急的话到时候不光是不好卖，而且还有可能不好选呢。因为除非是继续换一套顶层的，否则不太好找到同等性价比的。

3、其他的我说不出什么，具体户型看自己的喜好吧。但说实话，这种户型斜角太多尽量谨慎，不仅家具不好安放，除非是全屋定制，但利用率也未必多高，而且更加不好卖。

仅供参考。

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