2025住房租赁产业：法治筑基，精耕时代启幕

站在2025年末回望，住房租赁产业完成了一场意义深远的“换挡升级”。首部国家级《住房租赁条例》正式落地实施，为行业划定合规红线;“十四五”期末保障性租赁住房集中入市，重塑市场供给结构;头部企业加速规模扩张与资源整合，行业集中度持续提升;保租房REITs“首发+扩募”发力，为行业注入长期发展动能......

政策篇·规范与赋能并行

2025年，住房租赁政策延续“租购并举”核心方向，在“十四五”收官的关键节点，政策重心从大规模供给扩张转向供给优化、监管强化与金融赋能的多元协同，为行业高质量发展筑牢制度基石。

1. 供给从“增量攻坚”到“精准适配”

保障性住房在2025年完成关键转型。其中，“收购存量商品房用作保障性住房”成为年度最高频关键词。3月《政府工作报告》提出“盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”。在存量商品房收购方面，多地成立国有住房租赁公司作为收购主体，通过市场化定价方式收购存量商品房，转化为保障性租赁住房或人才住房。6月中办、国办印发的《关于进一步保障和改善民生 着力解决群众急难愁盼的意见》提出，支持各地统筹资金渠道，加大保障性住房供给，引导支持社会力量运营长期租赁住房。

地方层面则深化精准供给，重点城市保障性住房计划中，适配青年人才、产业蓝领的公寓型、宿舍型产品占比显著提升，形成与市场化租赁房源的差异化互补格局。多地出台人才安居政策，通过“青年驿站”、“补贴”等方式，减轻租房压力。同时，上海、深圳等核心城市聚焦存量盘活，出台“商办改租赁住房”“非居改保”等专项政策，实现闲置资产激活与租赁房源供给补充。

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2、监管迈向“有法可依”新时代

2025年，《住房租赁条例》正式实施，标志着住房租赁行业进入全链条规范时代。条例覆盖租赁房源备案、租赁合同规范、押金监管、虚假房源整治等核心环节，各地随之细化落地措施，推动市场透明化发展。长租公寓企业的合规成本虽有所上升，但也加速了行业洗牌，倒逼企业从“规模竞赛”转向“合规运营”。

从地方实践来看，杭州、深圳等地建立租赁企业“白名单”或信用评价制度，以规范企业行为。北京则明确加强对“二房东”的监管，遏制群租、乱涨价等乱象。此外，房源登记、安全监管、租金定价机制等均得以细化。

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3. 金融多方位支持激活市场活力

金融支持政策在2025年持续发力。一方面，在资金端逐步形成“财政部出资金、央行供信贷、发改委推工具”的多部门协同支持体系，财政部明确专项债用于收购存量商品房，并安排超900亿元资金支持;央行延续并拓宽保障性住房再贷款，提供低成本信贷支持;另一方面，住房租赁市场的钱终于流动起来了，租赁住房公募REITs形成了“首发+扩募”的新格局，同时ABS等专项债券密集发布。《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化申报推荐工作的通知》的出台明确了REITs扩容方向，为住房租赁企业提供了更畅通的融资与退出渠道，助力企业优化资产结构、形成规模效应。此外，需求端保障政策持续优化，多地放宽公积金租房提取条件，切实降低新市民、青年人的租房负担。

市场篇·分化与租金调整

2025年全国租赁市场整体呈现“景气度偏弱、分化加剧”的特征。保租房集中入市带来的房源分流，叠加二手房市场低迷带来的“由售转租”房源，与居民收入预期转弱导致的需求收缩相互作用，推动租金进入调整周期，城市间、区域间的差异进一步凸显。虽然供应增加，但结构性矛盾依然突出，市场上大量老旧个人房源与租房需求形成明显错配，品质化、机构化房源供给仍显不足。

1、市场竞争呈现双轨格局

作为保租房建设筹集的主力军，地方国企凭借其在获取存量资产、信用和资金方面的优势，在今年全面走向台前，市场呈“保租房主导、市场化跟进”的双轨格局。

从分工来看，市场逐步形成了 “国企主导投资与资产持有，专业运营商负责产品打造与运营管理” 的合作模式。市场化长租公寓发展模式转向轻资产模式、中资产模式。

2、租金全年低迷区别明显

开年以来，全国租房市场租金整体呈下跌态势。从时间维度来看，春节后的2月租金短暂企稳，6-7月毕业季需求释放使得环比跌幅收窄，但8月后跌幅再度扩大。

从区域来看，城市核心区租金抗跌性更强，边缘区则对政策和供给变化更为敏感。一线城市凭借庞大的需求基数和较高的收入水平，市场景气度相对稳定，北京、上海供需稳定性最强;二线城市呈现大幅分化，多数城市景气度回落，租金跌幅大于一线城市。

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产品服务篇·需求驱动迭代

今年，“好房子”理念从商品房市场延伸至租赁领域，驱动产品与服务全面升级。产品方面，从单纯的居所向“绿色、低碳、智能、安全”的综合体演进。例如，项目开始普遍关注ESG表现等，以提升资产价值和降低运营成本。服务方面，竞争焦点从硬件转向软性服务与社群生态，头部企业通过打造共享办公、健身、商业等公共空间，并组织丰富的社群活动，构建“青年社区”生态，有效提升了客户粘性和租金溢价。2025年租赁产品围绕“用户分层、场景延伸、品质升级”三大方向深度创新，打破传统居住空间的单一属性，形成多品类、差异化的产品矩阵，适配不同客群的核心诉求。

1、细分群体需求精准化

不同租住群体对租房需求呈现差异化。除了周边配套条件是共性原因外，租客不同类型房源关注点存在一定差异。个人房源租客对通勤时间、租金水平关注度较高，长租公寓租客则更关注房源到地铁的距离，此外集中式长租公寓租客较为关注小区环境，分散式长租公寓租客较为关注通勤时间。需求导向下，共享空间优化、智能家具应用，以及社群运营等成为品牌升级的关键。此外，蓝领工人、青年人才等细分群体的需求被重点关注，北京等城市加大宿舍型、公寓型保租房供给，精准对接企业技术工人、科研人才等群体的居住需求。

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2、服务升级构建闭环生态

2025年租赁服务摆脱“租后维修”的基础定位，转向“全周期运营+精准增值+数智赋能”的综合服务模式，平台与企业回归服务本质，通过服务差异化提升核心竞争力。头部企业实现找房、看房、签约、解约、退租等全流程线上办理。服务从“标准化”走向“定制化”，围绕不同客群的延伸需求构建增值服务体系，比如，针对年轻租客提供搬家、家政、保洁等配套服务;人才公寓联动政府与企业，提供创业孵化、政策申报、职业培训等服务;高端服务式公寓对接商务资源，提供会议接待、差旅配套等定制服务，强化客群适配性。

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2025 年的住房租赁市场，呈现出政策有刚性、供需有调整、主体有迭代、资本有活力、产品有升级的多元特征，推动住房租赁行业迈入高质量发展的全新周期。