URI城市租住年终盘点 | 2025中国住房租赁行业发展・企业篇

2025年，中国住房租赁行业在政策持续赋能与市场需求升级的双重驱动下，迈入高质量发展的关键转型期。回顾2025年住房租赁行业玩家们的发展逻辑发生深刻变革：国企从“重资产建设”向“轻资产输出”转型，企业将社会责任与服务升级作为核心竞争力，细分赛道成跨界争夺的新赛道，青年夜校变国企成服务新风口...

本期，URI基于行业研究，盘点2025年住房租赁企业发展动态“共性”，全面剖析其企业的转型路径与发展趋势，以七大总结，为参与者标定前行航向。

01

政策重塑

法治元年 双轮驱动行业新平衡

2025年中国住房租赁行业顶层设计实现了历史性跨越。政策体系从原则性的框架搭建迈入精细化的规则实施阶段，形成了刚性法规划定底线与柔性政策激励发展的双轮驱动新框架。这一根本性转变，不仅为行业设定了清晰的合规航道，也通过差异化支持加速了市场格局的重塑与优化。

01

条例定纲：

首部全国性法规树立行业法治里程碑

2025年9月，我国首部住房租赁全国性行政法规——《住房租赁条例》正式施行，这部共7章50条的条例，从居住安全、租金监管、资金账户等方面构建了全链条保障体系，显著提升了行业的合规门槛与专业化要求，标志着行业野蛮生长时代的终结。法规的出台加速了不合规中小机构的出清，为坚守长期主义的规范企业创造了稳定、可预期的发展环境，是行业走向成熟与规范的分水岭。

02

保租强基：

中央地方协同推进保障体系提质增效

在租购并举战略的深化下，保障性租赁住房的发展重点在2025年从增量筹集全面转向提质增效。中央财政补助资金同比显著增长，并重点支持建设智慧化、绿色化高品质项目；住建部同步出台建设运营标准，推动全装修交付与社区服务配套。地方层面创新实践精彩纷呈，形成中央统筹、地方创新的高效供给体系。

02

角色重塑

国企角色升级 品牌输出加速规模扩张

2025年，国资系住房租赁企业彻底打破“自建自营”的单一模式，以品牌授权、运营托管为核心的轻资产输出模式加速落地，从行业“规模压舱石”转变为“能力输出标杆”。这一转型不仅盘活了大量存量资产，更通过标准化运营体系的复制，推动行业整体运营效率提升，成为2025年行业最显著的格局变化。

从实践来看，国企轻资产输出具备三大核心优势：一是品牌背书强，依托国资信誉获得项目方与租户双重认可；二是运营经验足，在保租房建设运营中积累的标准化体系可直接复制；三是资源整合能力突出，能高效对接供应链、政企资源。

这一趋势与行业整体轻资产化转型浪潮相契合，预计到2030年，行业内采用轻资产模式的企业占比将超过70%。

03

市场重塑

国企深耕品质 民企突围创新

在政策纲领下，2025年头部长租公寓运营商的扩张势头开始放缓，住房租赁市场告别单一叙事，形成国资保民生、民企创特色的差异化共生格局。

01

国企深耕：

成为品质与民生保障的压舱石

地方国央企继续扮演保租房供应与品质升级的主力军，根据URI数据显示，截至2025年底，全国国资系住房租赁项目占比约64%，标杆国资系项目占比55%，且项目普遍向智慧化、绿色化、社区化的4.0时代升级。

以上海城投宽庭为代表，其项目不仅严格遵循绿色建筑标准，更在社区规划中深度融合全屋智能系统、共享书房、社区食堂及丰富的公共服务配套，以低于同地段市场的租金，实现了超过90%的出租率与极高的租客满意度，重新定义了保障性住房的品质标杆；此外，杭州安居宁巢、浦发有家等品牌，通过统一运营标准、整合供应链，显著降低了单店运营成本，并将服务满意度提升至行业领先水平，展现了国企在市场化运营与精细化服务上的强大执行力。

02

民企创新：

细分赛道锻造专业化壁垒

面对综合性竞争压力，民企果断放弃大而全的规模竞赛，转向小而美、专而精的垂直深耕，在三大核心赛道表现强劲活力：

【蓝领公寓】

如尔家、中富旅居、途羚等在该领域持续深耕，专注于服务制造业、物流业等基础城市建设者。通过与企业签订长期团购协议、提供24小时安保、智能消防及平价超市等精准配套，其项目出租率长期稳定在95%以上，并与职业培训机构合作，为租客提供技能培训，实现安居与乐业的闭环。

【青年文创公寓】

以万科泊寓青年产品为代表，部分项目通过模块化设计、艺术公区打造以及定期举办脱口秀等社群活动，精准吸引了文创从业者等年轻客群，实现了可观的租金溢价与超过90%的出租率。

【本土的服务式公寓】

城家依托其华住酒店管理基因，在服务式公寓领域增长速度居同类首位；而由雅诗阁与锦江酒店集团合资打造的锦诗庭也在2025年加速布局，凭借国际化的品牌标准、酒店式的尊享服务与灵活的租期选择，成为管、外籍人士等高端客群的优选，客户复租率表现突出；2025年8月，上海城投控股官宣落地“宽岚”，定位市场化高端产品线，首作“宽岚·大境”落地黄浦豫园核心板块，以“稀缺区位+极致产品+情绪价值”为核心竞争力，打造“居住+社交+生活方式”复合载体，填补上海核心区域高端服务公寓供给缺口...

URI观察到，2025年高端服务式公寓市场打破外资品牌垄断格局，国企、酒店系企业、传统长租公寓企业纷纷入局，成为行业增长最快的细分赛道。不同类型企业依托自身优势差异化布局，推动高端租赁市场从“小众定制”走向“规模化供给”。

从竞争逻辑来看，国企系凭借核心区位资源与政策支持，主打“品质+性价比”；酒店系依托成熟的服务体系与会员流量，聚焦“专业服务+场景体验”；传统长租公寓则发挥社群运营优势，打造“年轻化+灵活性”产品。

三类主体的共同入局，不仅丰富了高端租赁产品供给，更推动行业服务标准升级。预计到2030年，中高端服务式公寓将占据整体市场55%以上的份额。

03

资源整合：

“国企资产+专业机构运营”合作生态加速

面对资金压力与资源壁垒，各类企业尤其是头部品牌，纷纷主动对接地方国企、城投公司，形成“国企供资产+专业机构供运营”的合作模式，实现轻资产快速扩张。这一模式下，国企提供闲置楼宇、存量地块等核心资产，专业机构输出运营管理体系与客户资源，双方共享收益。

2025年此类合作项目占行业新增项目总量的比例超55%。

04

产品升级：

从“一张床”到“一个家”的价值跃迁

行业竞争从价格战转向价值战，企业在产品端精准细分客群，强化空间体验与社区服务，提升租金溢价与租客粘性。

产品升级呈现两大方向：一是针对年轻家庭、单身白领、创业青年等群体设计差异化产品，如亲子户型、共享办公空间；二是延伸服务场景，覆盖社区社交、生活服务、职业赋能等领域。

05

触角聚焦：

收缩战线稳守基本盘

面对区域市场分化，企业放弃“全国撒网”策略，暂停三四线城市布局，将资源集中投向一线及新一线城市（杭州、成都、合肥等），确保稳定入住率与现金流。2025年上半年，郑州、上海、深圳、合肥、杭州位列样本企业新增开业项目前五，合计占比达49%。

典型案例：龙湖冠寓将80%的新增资源投向12个核心城市，关闭3个三四线城市低效项目，核心城市平均入住率保持90%以上；华润有巢聚焦长三角、京津冀、粤港澳大湾区，三大城市群新增项目占比超75%；合肥保租房坚持“一线三区”布局，70%的项目位于地铁站1公里辐射圈内，精准对接就业中心破解“职住分离”；尔家调整原定华东区域全域布局策略，聚焦回归、深耕无锡核心市场。

04

科技重塑

数智深化与租赁+生态 重构增长逻辑

当行业进入存量竞争时代，向内要效率、向运营要利润、向生态要增长成为企业共识。数字化与场景融合，构成了企业破局前行的核心双引擎。

01

数字化建设迈入深水区全链条赋能运营提效

数字化已全面渗透至投资、运营、服务乃至资产管理的全链条，成为企业降本增效和决策智能化的基石。头部企业积极自建系统，而第三方SaaS平台则助力广大中小企业快速实现数字化升级。

例如，城家升级CAS系统，通过打通人、事、物、账信息流，有效降低运营成本，实现维修响应速度提升；华润有巢搭建独创的3i体系数字运营平台，覆盖智慧生态、软件、硬件全场景，依托AI智能管家小巢象等数字工具，实现管家人房比达1:150；尔家自主研发智慧管理平台（简称“云屋数智”），集成租务管理、能耗监测与租户服务，续约率大幅提升；沃塔智能的无线通讯智能设备，采用LORA通讯技术实现无网络环境下的正常使用，保障租住体验。

02

租赁+ 生态：

场景融合，打破边界实现增值创造

面对日益多元的租客需求，领先企业已不满足于提供单一居住空间，而是通过租赁+积极与办公、商业、健康、教育等多元场景融合，构建一站式生活服务生态圈，极大提升租客粘性与资产价值。

【租赁+办公/商业】

龙湖冠寓，与集团产业办公品牌蓝海引擎协同，在项目中规划职住融合空间，并为毗邻龙湖天街的项目带来下楼上班、出门逛街的极致便利。

【租赁+社群/文化】

华润有巢打造IP化的“巢玩社群”，通过潮流、运动、文化等多元主题活动，为社区注入活力。浦发有家则在社区配置独立商业和丰富共享空间，定期举办主题活动，营造浓厚的友好型社区文化。

除此之外，越来越多像漫柏、尔家等的头部企业以社区为载体，通过公区打造、社群活动与情感陪伴，增强租户归属感与幸福感，让租房生活更具温度。

05

责任重塑

社会责任 用民生实践传递居住温度

2025年6月商务部发布《住宿企业ESG管理体系要求》，此举标志着ESG从加分项变为必选项。企业在绿色运营、民生保障上的持续发力，将推动行业责任实践走向标准化、可量化。

01

绿色运营：

从概念到实效的低碳实践

绿色低碳发展已成为行业领军企业的自觉行动。例如，城家通过推广装配式装修、使用光伏供电及建立智慧能耗管理系统，大幅降低了项目运营能耗；与此同时，上海城投宽庭2025年旗下8大社区系统开展“无废社区”主题活动超10场，累计超1000人参与，构建了“政府引导、企业主导、住户参与”的三方协同治理格局，取得了显著环境效益。此外，万科泊寓设立公益书架、自如开展乡村教育公益项目等，都彰显了企业的公民担当。

从案例可见，2025年行业ESG实践呈现两大特征：环境层面聚焦绿色建筑、节能降耗与环保改造，绿色建筑认证项目占比已达29%；社会层面侧重人才安居、就业支持与社区融合，形成“居住保障—成长赋能—社会价值”的正向循环。

02

民生保障：

精准服务新市民群体

企业主动补位，聚焦新市民、毕业生等群体痛点，推出专项服务，解决社会痛点：

【助力毕业生】

上海、广州等地国企走进“校园”，推出毕业安居计划，提供租金优惠与就业指导，如上海临港LIN舍，为应届生提供首年租金直降25%，月均成本≈在校生活费，入职能量包三选一服务等。

【深耕人才服务】

漫柏集团以“安身更立业”为核心逻辑深耕人才服务，依托政企协同模式打造全周期人才生态：从运营全国首例大型五星级人才社区起步，以智能化拎包入住居所与多元商业配套筑牢安居基础，更通过特色社群活动、专属管家服务强化情感联结，同步嵌入省级众创空间与产业对接资源，构建“居住-社交-创业-成长”一体化服务链，让人才服务从基础保障升级为全维度生态赋能。

【践行社会公益】

自如携手社会企业乡村笔记开展未来之旅公益游学项目，万科泊寓携手深圳南山区团委和书城投控设立泊阅会，落地深圳泊寓各个项目约5000余册图书，定期举办读书会和各式讲座，邀请各大领域的专家领袖到场分享，彰显企业公民担当。

03

青年夜校：

国企主导的服务新风口

2025年，住房租赁企业的竞争逻辑从“硬件比拼”转向“价值竞争”，在国企引领下，青年夜校等社群服务快速普及，推动行业从“提供居住空间”向“营造生活生态”全面转型，已成为国资系住房租赁品牌的核心服务载体。多家国企联合工会、高校、企业等政企资源，围绕职业技能提升、兴趣爱好拓展、心理健康支持三大方向构建课程体系，形成“居住+学习+社交”的生态闭环。这种模式既满足了Z世代青年的成长需求，也通过社群粘性提升项目出租率与复租率，成为国企践行社会责任与提升运营效益的双赢选择。

例如，合肥滨纷公寓作为地方国企标杆，联合包河区总工会、团包河区委推出青年职工夜校，构建“技能+兴趣+社交”三位一体成长平台，首期课程涵盖AI工具应用、商务英语、非遗手工等多元化内容，并启动“千人赋能计划”，年内将覆盖1000名职工学员，联动企业提供技能认证与就业推荐通道。这一模式迅速被各地国企复制，成为2025年行业服务创新的核心亮点。

06

供应重塑

非居转保替代新建成主流路径

2025年全国租赁国企掀起存量资产收购热潮，通过收购房企自持租赁用房、闲置商品房等，改造后转为保租房，既盘活市场存量，又高效补充保障供给。合肥安居、杭州安居、上海城投等成为标杆，依托政策工具与资金优势推动“资产存量”向“保障增量”转化。

URI城市租住研究发，现受土地成本高企、建设周期长等因素影响，企业改变“拿地新建”的扩张逻辑是必然，将“非居改租”（老旧办公楼、商业设施、闲置厂房改造）作为新增房源的核心渠道，未来占比会超70%。该模式成本较新建项目低30%-40%，周期缩短1-2年，且多位于城市核心区或产业园区周边，租赁需求旺盛。

典型案例：深圳龙岗天然慧谷产业园项目将3栋闲置仓储建筑改造为993套保租房，配置共享办公空间，租金低于周边市场价20%；重庆重发置业将闲置10年的半岛逸景公租房配套商业楼宇，改造为336套“财融相寓”长租公寓，入住率持续保持90%以上，带动楼下商业裙楼同步盘活；杭州安居集团2025年通过改造主城核心区闲置商办房源，新增保租房5000余套，平均改造周期仅8个月...

01

人才公寓放量：

政策红利 城市“抢人”白热化

2025年各地人才公寓成为各地国企“必建项”，无论主动布局还是政策要求，国企均承担核心责任，海量房源集中入市，叠加多元化补贴政策，城市“抢人战”进入白热化。人才公寓已从“配套福利”升级为城市吸引人才的“核心竞争力”，85%的毕业生将“住房政策”列为城市选择前三因素。

企业发展深度绑定地方人才政策，将住房保障与产业培育、城市发展深度融合，形成“人才公寓+产业基金+企业孵化”的生态模式。各地政策呈现分阶段支持、政企协同、产城融合三大亮点，从短期补贴转向长期生态营造。

典型案例：广州南沙为新引进落户的本科生、硕士、博士每月分别发放1000元、2000元、4000元生活补贴，连续支持30个月；武汉按学历分层减免租金，博士免租2年、硕士1年，叠加8000元创业补贴；深圳前海新区向人工智能企业发放算力券，通过住房保障吸引高匹配度人才，形成“人才吸引—产业培育—城市发展”正向循环。万科泊寓与各地团委共建29个青年驿站，累计服务超80万青年，提供免费住宿超100万天次，配套创业孵化服务，形成“政府定标准、企业强运营”协作范式...

02

烂尾楼改造：

打通“保交楼”与“保租房”通道

2025年，烂尾楼改造成为保障性住房重要来源，多地国企主动承接烂尾项目，通过收购、盘活、改造，将停工楼盘转化为人才公寓或保租房，既助力“保交楼”，又补充租赁房源，形成“救市+保障”双赢格局。郑州城发安居开创大规模烂尾楼改造的“郑州模式”，成为行业标杆。

07

金融重塑

金融工具创新发力 破解资金难题

2025年中国住房租赁市场金融支持全面发力，形成“政策引导+工具多元+区域创新”的立体化服务体系，除公募REITs外，各类资产证券化产品与专项金融支持协同发力，为市场注入充足活水。国家层面，央行延续保障性住房再贷款政策提供低成本信贷，财政部安排超900亿元专项资金，专项债可用于收购存量商品房转化为保租房，发改委800亿元城市更新专项资金精准支持存量改造项目。

地方层面，CMBS（商业地产抵押贷款支持证券）与ABS（资产支持证券）成为国企盘活存量的核心工具，创新案例频出：上海地产住房发展有限公司发行市场最大规模保租房CMBS，储架规模70亿元，首期37.01亿元期限长达21年，发行利率低至2.2%；湖南金阳投资集团推出全国首单“中部崛起+长江经济带+革命老区”三贴标住房租赁CMBS，规模2.27亿元，将4个公租房项目转化为长期融资，每年节约财务费用超400万元；大连成功发行辽宁首单租赁住房类REITs产品，规模3.22亿元，吸引社会资本参与存量资产盘活。ABS产品进一步实现扩募创新，建信住房租赁基金推出市场首单持有型不动产ABS扩募项目，新增南京两个保租房底层资产，扩募规模4.53亿元，认购倍数高达7.8倍，覆盖上海、杭州、武汉等多座核心城市...

与此同时，多元化金融服务持续扩容：工商银行“融e借·租房贷”、中国人寿“租房无忧”保险等产品覆盖企业运营与租客支付全场景；供应链金融聚焦装修、采购环节降低企业资金压力；公积金政策全面升级，深圳上调租房提取比例至80%，合肥、北京推行按月直付租金，多地降低保租房公积金贷款首付比例，形成“资产证券化+专项信贷+保障型金融”的多元支撑，彻底打通住房租赁市场“投融建管退”的资本循环链条。

01

公募REITs发力：

金融创新破解资产退出难题

2025年，公募REITs成为国企住房租赁业务的核心金融创新工具，各地国资系企业纷纷推进保租房公募REITs发行与扩募，通过“投融建管退”全链条闭环，破解长期以来的资本沉淀难题，实现资产盘活与规模扩张的良性循环。

这一趋势的核心逻辑在于：保租房具有现金流稳定、政策支持力度大等优势，契合公募REITs的发行要求；通过REITs上市，国企可将沉淀的固定资产转化为流动资金，再投入新的租赁住房项目开发或存量资产收购，形成“建设/收购—运营—REITs退出—再投资”的资本循环。

2025年，全国新增4单保租房公募REITs，均由地方国企主导发行，募集资金规模合计超120亿元。

2025年，中国住房租赁行业企业完成了从“规模扩张”到“价值深耕”的关键转型。国企角色升级、服务体系升级、产品赛道升级，共同推动行业进入高质量发展新阶段。未来，随着政策支持的持续加码、运营模式的不断创新、服务标准的日益完善，住房租赁企业将进一步发挥“住有所居”的保障作用，同时通过多元化赋能，实现“住有优居”的更高目标，为租购并举住房制度的完善提供坚实支撑。

行业企业的战略仍需企业在实践中持续探索，无论是轻资产模式的规模化复制，还是增值服务的精细化运营，亦或是高端市场的差异化竞争，都将成为未来行业创新的核心方向。期待更多企业以用户需求为核心，以社会责任为底色，共同推动中国住房租赁行业迈向更成熟、更规范、更具温度的未来。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:林夏

内容复核:木兮

运营编辑:树懒