再审判例：购房付全款预告登记后开发商破产的，还能要求交房吗？

作者：周军律师.

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“全款买了房，也办了预告登记，本以为万无一失，结果开发商突然破产了，我还能拿到房子吗？” 这是当前开发商破产频发的市场环境下，买房人极具代表性的疑虑。

那么，购房付全款预告登记后开发商破产的，还能要求交房吗？

湖南高院在《蒋天物、益阳天业房地产投资开发有限公司商品房预售合同纠纷再审案》中明确：

商品房预售合同，当事人已经支付了房屋的全部价款后开发商破产的，破产管理人并无解除权。在当事人主张继续履行《商品房预售合同》的情况下，破产管理人应当继续履行，并按约交房。

本案的争议焦点是：蒋天物向天业房地产公司购买的20套房屋是否属于破产财产。

天业房地产公司被裁定进入破产还债程序后，因破产管理人金诚资产管理公司未通知蒋天物继续履行商品房预售合同，而是将蒋天物交纳的购房款作为普通债权登记，蒋天物遂提起本案诉讼，要求确认其为涉案房屋的权利人并由被申请人返还房屋、协助办理房屋所有权证，其诉讼请求的实质是要求确认涉案房屋不属于破产财产，继续履行商品房预售合同并由天业房地产公司交付房屋、协助办理产权过户手续。

取回权是指对于不属于破产企业的那部分财产，所有权人有从破产管理人处取回的权利。因蒋天物未取得涉案房屋的产权，故原审确定本案案由为一般取回权纠纷不当。本案案由应确定为商品房预售合同纠纷。

本案申请人蒋天物2010年7月16日即与天业房地产公司签订了《商品房预（销）售合同》，全额支付了购房款，并依照规定程序在益阳市房地产管理局完成了备案登记和预售合同预告登记手续。一审法院2012年10月16日裁定天业房地产公司进入破产还债程序至2013年2月28日召开第一次债权人会议时，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国企业破产法﹥若干问题的规定（二）》尚未颁布施行（2013年9月16日起施行）。因此，《中华人民共和国企业破产法》和2002年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（以下简称《若干规定》）是认定债务人天业房地产公司破产财产的法律依据。

根据《若干规定》第七十一条第（五）项的规定，特定物买卖中，尚未转移占有，但相对人已经完全支付对价的特定物，不属于破产财产。《若干规定》为现行有效的司法解释。

本案蒋天物向天业房地产公司购买的涉案房屋，栋号、房号、户型、面积、朝向均已确定，且在房管部门办理了备案预告登记，完全支付了对价。预告登记是为保全将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，对后发不动产物权处分行为具有排他效力，且纳入预告登记的债权具备一定的物权效力。

因此，蒋天物购买的涉案房屋应当认定为特定物。故根据《若干规定》第七十一条第（五）项的规定，涉案房屋不应列入天业房地产公司的破产财产范围。

《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。

而本案中，蒋天物已经支付了诉争房屋的全部价款，故对于涉案商品房预售合同，天业房地产公司破产管理人并无解除权。在蒋天物主张继续履行《商品房预售合同》的情况下，天业房地产公司亦没有举证证明存在《合同法》第九十四条以及第一百一十条所称的不能履行或不适于继续履行的情形，故天业房地产公司及破产管理人金诚资产管理公司应当继续履行涉案《商品房买卖合同》，协助蒋天物办理诉争房屋所有权变更登记，并将诉争房屋交付给蒋天物。

周军律师提醒，购房者已经履行完毕支付购房款的义务后，管理人不享有单方解除权，可主张继续履行合同，交付房产。若已陷入此类纠纷，建议及时咨询专业破产法律师，结合房屋性质、建设状态及破产程序进展，制定针对性的维权策略，以免错失维权良机。

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