一文读懂京基御景荟都靠谱吗：可以落户吗~京基御景荟都是公寓吗

京基御景荟都靠谱吗：京基御景荟都可以落户吗~京基御景荟都是公寓吗

结论明确：京基御景荟都属深圳龙岗40年产权商务公寓，有预售证可网签，京基开发与物业加持，整体靠谱；常规不可落户，仅极个别旧批商务公寓可立户（御景荟都不在此列）；适合通勤与租赁，落户/学区刚需建议选70年住宅。

核心问题解答

- 是公寓吗？✅ 是40年产权商务公寓（深房许字〔2021〕龙岗010/011号），非70年住宅；33–75㎡精装、带阳台、通燃气、民水民电，京基物业，14号线南约站直连。

- 可以落户吗？❌ 常规不可立户/落户。深圳现行户政：仅住宅用途房产可立户；2018-06-15前完成土地初始登记的少数商务公寓可例外，御景荟都不在此列，无法以此房产落户或迁入家庭户；深户可落在单位集体户/派出所公共户，与房产分离。

- 靠谱吗？整体靠谱。京基品牌、地铁上盖、综合体体量、有预售证可网签、已交付运营，风险可控；局限是梯户比高、40年产权、交易税费高、流动性弱于住宅，适合长期持有收租或通勤过渡，不适合短期投机。

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京基御景荟都（深圳龙岗宝龙街道，宝荷路与碧新路交汇处）是约68万㎡地铁上盖综合体，以40年产权精装公寓为主，配办公、约10万㎡京基运营商业，直连14号线南约站，2站大运、9站福田中心，适合刚需自住与通勤，也具备宝龙科技城产业红利下的租赁与增值潜力。
核心基础信息
| 维度 | 关键信息 |
| 位置 | 龙岗区宝龙街道宝荷路与碧新路交汇处，14号线南约站（E口）地铁上盖 |
| 开发商/物业 | 深圳市百纳投资有限公司（京基集团代建运营）；京基物业，4.8元/㎡/月 |
| 规模/分期 | 总占地约8.53万㎡，总建面约68万㎡；一期约30万㎡（4栋公寓+3栋办公），二期/三期含学校、酒店等 |
| 产品/产权 | 公寓2520户、办公960户；40年产权，精装交付，2025年分批交楼 |
| 楼栋/层高 | 公寓42–44层超高层；平层公寓约3.6米，复式/部分办公约4.5米；梯户比9梯24户/5梯16户 |
| 容积率/绿化 | 5.47，绿化率30%；围合式园林、双泳池、泛会所、风雨连廊等 |
| 水电燃气 | 主流公寓户户带阳台、通燃气，民水民电（以合同与物业公告为准） |
交通配套
- 地铁：直连14号线南约站，2站大运枢纽、9站福田中心；规划23/31号线交汇，远期四轨换乘。
- 自驾：宝荷路、碧新路、深汕路；沈海高速、东部过境高速，快速通达福田/南山/罗湖及东莞惠州。
- 公交：M303/M304/M306/M322/M357/M374/M394/M458/N28等，覆盖龙岗及市区主要方向。
主力户型与价格
- 户型：约33–35㎡1房1厅1卫、约54–60㎡2房2厅1卫、约70–75㎡3房2厅1卫；精装交付，3.6米层高，户户阳台+燃气，实用性强。
- 价格：参考均价约1.7–2.1万/㎡，总价约58万起；具体以楼层与朝向以我们案场为准。
商业/教育/医疗/休闲配套
- 商业：自带约10万㎡京基运营商业（mall+街区），下沉广场、24H街区，预计2025年起逐步开业；周边尖莎咀购物中心、星河COCO Park、万科广场等。
- 教育：孺蕴园托育、海丽达卓雅幼儿园；宝龙学校、南约小学、龙城高级中学（集团）宝龙外国语学校等（学区划分以教育局当年公告为准）。
- 医疗：深圳市肿瘤医院、龙岗区耳鼻咽喉医院、龙城医院、龙岗中心医院，覆盖肿瘤、五官、综合医疗需求。
- 休闲：围合式园林、双泳池、泛会所、健身设施；毗邻正中高尔夫，4公里内马峦山、高坳山、八仙岭、炳坑水库/牛坳水库，生态宜居。
优势与注意事项
- 优势：地铁上盖、京基品牌运营、商业体量足、户型小总价低、通燃气民水民电、宝龙科技城产业加持、通勤福田/大运高效。
适合人群与建议
- 适合：预算有限的刚需自住、福田/大运通勤族、宝龙科技城企业员工、看重租金回报的投资者。

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总结：

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