12.8万亿资金缺口，民众提前还贷压力大，楼市救市政策在即

明明房子多卖了40万亿，银行的房贷余额却怎么也对不上账，这是怎么回事？

短短4年时间，老百姓从挤破头贷款买房，到现在的排长队把钱还给银行，这中间又发生了什么？

从2022年到2025年这四年时间里，虽然大家总喊着楼市冷清，但全国新房销售额加起来其实也涨了差不多40万亿。

按理说，房子卖出去了，银行里的个人住房贷款余额应该蹭蹭往上涨才对，可实际情况恰恰相反。

银行的数据显示，个人房贷余额根本没涨，甚至还变少了。

2021年年底的时候这个数字是38.32万亿，到了2025年二季度，直接掉到了37.74万亿。

这中间的账怎么都对不上，按照那40万亿的新房销售额推算，银行理论上应该甚至会新增大概28万亿的房贷。

就算把这几年大家正常每个月还的那些房贷本金扣掉，账面上也平不下去，最后这一推算发现，中间大概有12.8万亿的差额就这么凭空消失了。

不过这笔钱并没有真的丢了，而是被老百姓拿出多的收入，硬生生地提前填进了银行的窟窿里。

在过去这几年里，民间发生了一场规模浩大的去杠杆行动，大家手里只要有点闲钱，第一反应不是去消费投资，而是排着队把连着利息的房贷给结清了。

这种大规模的资金回流，直接导致了银行原本预期中的资产规模出现了缩水，也彻底改变了许多银行的资产负债表结构。

同时这笔巨额资金的回流，不仅打乱了银行的算盘，更让无数普通家庭经历了一场为了还钱而展开的漫长拉锯战。

以前大家还要想尽办法求着银行批贷款，现在世道变了，大家是求着银行收钱。但这钱想还回去，难度一点也不比借钱得时候小。

这背后的原因其实很现实，不管是股票，基金还是银行理财，这两年的收益表现都不太行，甚至不少人连本金都亏进去了。

那些理财产品的年化收益率跌到了极低的位置，根本跑不赢之前买房时背的4%甚至6%的房贷利率。

大家心里都有一笔账，手里的钱拿去投资只能赚一点点，甚至还要赔本，而房贷利息却雷打不动地要交那么多。

这种倒挂的现象居然让提前还贷成了收益最高，最稳妥的理财方式。

上海的购房者李雯雯就碰到了这种事，她和丈夫拿到年终奖后，第一打算就是把房贷还一部分。

结果打开常用的手机银行APP一看，原本方便的提前还款功能直接被关掉了，她只能跑到银行线下的网点去预约。

到了现场一看，前面排了七八十号人，好不容易轮到自己，工作人员却告诉她，每天办理的名额有限制，办完了还得继续排队等。

这一等可能就得排到两个月甚至半年之后，除此之外，银行还要按照提前还款本金的1%收取一笔违约金。

武汉的王乐也有同样的遭遇，手里有一笔闲钱，理财也不敢买，就想赶紧还房贷止损，为了抢到一个还款名额一直蹲在手机前，让他感到非常无奈。

对于银行来说，关闭线上通道，要求线下排队，提高违约金门槛，这些手段其实都是为了延缓资金流出的速度。

就在老百姓为了还钱和银行斗智斗勇的时候，银行自己其实也因为这股还贷潮面临着巨大的经营压力。

以前房贷业务是银行赚利息的大头，既安全又稳定，现在大家纷纷把本金还了，银行不仅收不到后续的利息，手里的资金规模也跟着萎缩。

再加上这两年为了从政策上减轻购房者负担，存量房贷利率也在下调，这导致银行的收益两头受挤压。

银行赚钱的能力和抵御坏账风险的能力都到了临界点，一些农商行为了省钱，甚至开始在以前并不起眼的业务上动刀子。

比如以前为了争夺商户存款，很多农商行会补贴商户使用聚合支付的收单手续费，但是从2024年开始，很多银行都调整了这种免费政策。

除了那些存款贡献特别大的商户还能享受优惠外，普通商户想免费用收款码已经不行了，这说明银行现在的日子确实过得紧巴巴，每一分钱的成本都要算计。

银行扛不住的风险最终还是引起了重视，为了稳住金融系统的安全，避免房产变成负资产的风险过度向银行转移，政策开始发力救市。

各地也纷纷出台政策，比如天津要把贷款限额提上去，云南针对多孩家庭上浮贷款额度，甚至有的地方允许提取公积金付首付，付房租，付物业费。

这一系列动作表明，现在的救市已经不仅仅是为了让人买房，更是为了给银行系统托底，通过降低门槛和成本，稳住楼市的基本盘，保护金融机构不再继续失血。

当然面对这庞大的数据和密集的政策，身处其中的普通人有着自己最直观的感受。

有网友就提出，虽然看不明白这个逻辑，但是肯定的一点是生育没有提高之前，说房价会涨是完全没有支撑的。

还有人觉得，会出现这种事实还有一个原因。

经济不好，房价大跌，这几年买房的人少了，那么新增贷款少了，而前面的买房的人，随着还贷时间长了，贷款自然余额就少了

当然也有行内人现身说法，说自己就是管七八个办事处的房贷抵押和解押业务，2025年上半年房贷提前全部还清的每月都要有二十多笔，甚至更多。

房贷抵押买房每月也就几笔业务，下半年提前全款还清房贷的呈逐步下降趋势，最后三个月还贷每月也就几笔。

当然房贷抵押买房的业务更少，相反以房抵押办理生产经营的却很多，说明乡镇个体经济形势不佳，形势大大地不妙，贷款任务大大地增加，真的太难了。

以前觉得背点债能跑赢利息，现在发现只有把债还清了心里才最踏实，银行急也没办法，政策再怎么出，最后还得看大家钱包鼓不鼓。

毕竟在眼下这个时候，谁都知道手里没债才最安全。