机构间REITs爆发式增长

来源：市场资讯

（来源：AdvancedForum）

截止到本年末，持有型不动产ABS发行量来到了35单（含一单扩募产品），合计融资规模663亿元，其中2025年发行规模537亿，产品单数29单，出现爆发式增长，尤其最近年末，部分项目拿函之后很快就进入了发行期。

经过两年多发展，机构间REITs产品底层资产类型日渐丰富起来，从已发行项目来看，资产类型涵盖了高速公路、收费大桥、污水处理、供热管网资产、商业物业、临街商品分散型商业、标准化厂房、数据中心、租赁住房、风电资产、光伏资产、水电资产、火电资产、产业园，以及组合类资产如风电和光伏组合、商业和办公组合等。已获批尚未发行的项目，更有泰达航母文旅类资产这样公募REITs尚未覆盖的资产类型的产品创新。

从底层资产估值来看，不同于公募REITs原则上采取收益法，机构间REITs估值方法在选择上，更灵活一些，可采取收益法，或收益法与市场法各占一定权重，从审批情况来看，基本获批规模与申报规模相同，基本不压降规模，也是该类产品充分尊重市场投融双方协商结果。

从融资主体来看，目前虽然还是以国央企为主，但已经有部分民营行业龙头产品发行，如明阳智能、远景能源，今年更是有了一单民营开发商的项目新城控股吾悦广场的项目发行。

在资产固定资产投资手续是否存在瑕疵方面，部分项目尤其是公用事业类项目，底层资产建设手续存在一定瑕疵，项目中承诺由发起人兜底。

本文梳理了已发行机构间REITs产品，底层资产情况，供读者参考（根据产品材料整理，数量较多，或存在一定偏差）：

项目名称

底层资产

中金公司-中铁十五局持有型不动产资产支持专项计划

济阳迎宾黄河公路大桥

中信建投-电建电投崇信乡村振兴持有型不动产资产支持专项计划(支持西部大开发)

中电建（崇信）发电有限公司相关资产组（火电项目）

中信建投-中国建筑商业物业持有型不动产资产支持专项计划

坐落于天津市河东区大直沽中路与八纬路交口的中建中心项目

国泰海通资管-青岛西海岸公用事业持有型不动产资产支持专项计划

青岛西海岸供热一次管网项目

兴证基实-碧澄能发新能源持有型不动产资产支持专项计划(碳中和)

工商业分布式屋顶光伏发电项目

中国铁工投资分散型商业物业持有型不动产资产支持专项计划

银川中铁水务集团持有的多处商业、办公房产

中信证券-铁建投资集团高速公路第1期持有型不动产资产支持专项计划

德商高速夏津至聊城段

平安证券-铁建投资集团持有型不动产资产支持专项计划

珠海铁建大厦

国泰海通资管-中泰-天津轨交商业持有型不动产资产支持专项计划

天津国际航运大厦项目

铁建昆仑秀松高速持有型不动产资产支持专项计划

秀松高速项目（重庆秀山至贵州松桃高速公路重庆段）

中信证券-佛清从高速持有型不动产资产支持专项计划

佛清从高速项目

中金-京能国际能源基础设施持有型不动产资产支持专项计划

霍邱项目（光伏）、右玉项目（风电）、信友项目（风电）

中信建投-明阳智能新能源持有型不动产资产支持专项计划

宁条梁风电场一期（50MW）、二期（99.5MW）风电项目及吉山梁升压站项目

广连高速持有型不动产资产支持专项计划

广连高速项目

国金资管-新疆国信持有型不动产资产支持专项计划

新疆国信电厂项目（2×660MW+1×260t/h锅炉+2×15MW背压机）

国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划

上海市青浦吾悦广场

华泰-上海中建广场持有型不动产资产支持专项计划

中建广场项目

中信证券-青岛水务持有型不动产资产支持专项计划

青岛市李村河污水处理厂四期项目及总氮提标改造项目

中信建投-外高桥集团持有型不动产资产支持专项计划

H10、G15、H14、H1地块标准厂房

中信证券-四川能源发展清洁能源持有型不动产资产支持专项计划

张窝水电站、撒鱼沱水电站、万年桥水电站、燕子坡水电站、大鱼孔水电站五座水电站

太保资产-世纪互联数据中心持有型不动产绿色资产支持专项计划

世纪互联博兴数据中心及其屋顶分布式光伏项目

建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划(2025年第一次扩募并新购入租赁住房项目)

深圳安居泊寓项目

人保资产-中铁诺德持有型不动产资产支持专项计划

中铁诺德中心三期项目

富国资产-首创水务持有型不动产资产支持专项计划

大连大开污水处理项目、大连大孤山污水处理项目

兴证基实-象屿集团产业园区持有型不动产资产支持专项计划

跨境电商产业园一期及二期项目

国君资管-无锡经济开发区国家传感信息产业园持有型不动产资产支持专项计划

无锡国家传感信息产业园（红房子项目、启航大厦项目）

广明高速持有型不动产资产支持专项计划

广明高速西樵至更楼段及延长线项目

泰康资产-财通-远景新能源持有型不动产资产支持专项计划(碳中和)

魏县恒朋风电场项目

中信证券-万国数据2025年第1期数据中心持有型不动产资产支持专项计划(可持续挂钩)

厂房建设项目、云计算数据中心项目

平安证券-中国铁建第一期持有型不动产资产支持专项计划

南方铁道大厦

九永高速持有型不动产资产支持专项计划

九永高速项目

中信证券-越秀商业持有型不动产资产支持专项计划

ICC环贸天地（办公及车位）

安江高速持有型不动产资产支持专项计划

安江高速项目

建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划

上海浦江城邺项目、上海浦江天旸项目、杭州原筑壹号项目、武汉金域国际项目

华泰-中交路建清西大桥持有型不动产资产支持专项计划

清西大桥项目