美盛置业：恒大爆雷后首个进入破产程序的恒大系公司

2022年11月11日，十堰中院裁定受理十堰市郧发混凝土工程有限公司对湖北美盛置业有限公司（简称“美盛置业”）的破产重整申请，11月14日指定湖北瑞通天元律师事务所担任管理人。

隶属于恒大系的美盛置业，于2009年6月23日在十堰市注册成立，最初的股东为湖北美豪置业有限公司、湖北美泽房地产开发有限公司。

2011年1月20日，美盛置业以出让方式获得位于十堰市上海路北片区面积为 688323.71㎡（折合约1032.48亩，其中旧城改造约354.45亩）的土地使用权，土地出让金为8.53亿元。

此后，美盛置业在该地块开发了大美盛城、美盛积家广场等项目。

2017年，或许因为资金不够，美盛置业原股东将85%的股权转让给恒大系的武汉市御江湾房地产开发有限公司（简称“武汉御江湾”），湖北美豪置业有限公司仍持股15%。

武汉御江湾由恒大地产集团武汉有限公司控股约51%，武汉市恒御锦企业管理有限公司持股约49%。后者穿透下去，可以发现上市公司“广田股份”的控股股东“广田控股”和实控人叶远西。

这种持股结构，本质上就是恒大利用明股实债的方式向广田系融资。广田系作为恒大地产重要供应商，不敢不答应。

在《股权转让合同中》，各方对原有资产负债进行了划分：

1、另行设立“大美盛城项目部”，作为独立核算主体，对已开发的大美盛城、美盛积家广场等项目进行管理，由原先两个股东自负盈亏。

2、美盛公司剩余未开发土地由“武汉御江湾”负责开发，即“恒大城”项目，分为7期。

2021年6月，恒大城因资金断裂而全面停工。此时，只开发了1~3期，4~7期尚未开发。其中，2~3期已出售未交付（即“保交楼”范围内）房屋续建的部分，后来与十堰城市运营集团有限公司达成代融代建协议。

2022年，该公司被债权人申请破产重整。

十堰恒大城占地488969㎡（约合733.45亩），涉及土地30宗。其中，254004㎡（约381.00亩）抵押给了中信银行十堰分行。

4~7期剩余可开发使用23宗土地，面积为338756㎡（约合508.13亩）。其中已办理产权证书的土地面积为170344㎡（约合255.51亩）；未办理产权证书的土地面积为168412㎡（约合252.62亩）。

暂未办理产权证书的，包含需要拆迁补偿的土地，涉及拆迁户约1800户，拆迁建筑面积约15万㎡。

1~3期剩余货值包括：在建未售住宅合计325套，面积共计42482.43㎡，可售车位 3024个，部分房产及车位仍需续建至达到交付标准。

经第三方审计及评估确认，美盛公司已资不抵债，所有者权益为负。

2023年3月30日，管理人发布《意向重整投资人招募公告》，投资范围包括：

1、待开发的23宗地，预估净地价值约23.5亿 元，其中拆迁费用约10亿元，因此支付对价约13.5亿元。

2、上述23宗土地块之间接壤约有94亩可整合开发用地，尚未交纳土地出让金，俗称“插花地”。

3、剩余货值预计销售价值约6.5亿元，现正在销售过程中，具体准确价值在交割时点相应递减。

综上，在剩余货值另行处置的情况下，初步测算投资人需支付管理人重整对价不低于约15亿元。

之后，恒大城由湖北宏堰重整建设有限公司接盘，成为美盛置业的全资控股股东。

该公司注册成立于2024年6月3日，股东结构如下：

1、湖北宏埔资产管理有限公司，持股40%；

2、湖北浩亮置业有限公司，持股30%;

3、武汉汇弘企业管理有限公司，持股15%；

4、湖北惠文数字科技集团有限公司，持股15%。

其中，前3家公司股权穿透下去都是自然人，第4家公司实控人为十堰国资委。

根据公开资料：恒大爆雷后，美盛置业可能是最早进入破产（清算或重整）程序的恒大系公司之一。

为什么说是“之一”呢？

因为该公司与另一家恒大系的“十堰恒创置业发展有限公司”，在同一天（2022年11月11日）被十堰中院裁定受理破产重整。