深圳豪宅卖爆，楼市会上演跨年行情吗？

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作者|深水财经社 乌海

深圳的有钱人真是太疯狂了，大几千万的房子出手眼都不眨一下。

12月28日，深圳顶豪住宅中信城开信悦湾首次开盘，据媒体报道信息，当天认购总金额超过100亿元，要知道这个楼盘是深圳湾海景房，24.4万元 /㎡，购买门槛达5327万元起。

这个数据我们不知道真实性有几何，但是大致上也反映了深圳豪宅市场依然具有相当强的吸金能力，有钱人对于真正的好产品还是原因买单的。

但是从另一方面来看，也表现出国内楼市强烈的冷热不均。目前国内楼市行情正在呈现两个分化，一个是城市的分化，另一个是住宅层次的分化。

国内楼市从卖方市场到买方市场的转变，让开发商们认识到，不是盖什么房子都能卖得掉，购房人再也不是那个任意被糊弄的弱势群体。

深圳顶豪王炸压轴

2025年深圳楼市的压轴大戏，被中信城开信悦湾彻底点燃了！你能想象吗，起步价5000多万的房子，究竟被有钱人像买白菜一样哄抢。

12月28日，这个位于深圳湾核心区的顶豪项目正式开盘，仅用2小时就狂卖100亿元，直接刷新了全年顶豪速销纪录。

据深圳新闻网报道，项目首推156套房源，全是302-658㎡的大平层，起步价就高达5327万元，套均总价超8400万元，其中42套房源总价直接过亿。

最亮眼的是两套顶层复式，658㎡的户型单价38万元/㎡，总价2.5亿元，519㎡的也卖到1.87亿元，结果开盘1小时就被神秘富豪直接拿下。

更夸张的是，302㎡的户型整栋直接售罄，整体去化率超80%。要知道，想参与买房得先冻结500万元保证金，即便门槛这么高，开盘前冻资客户也超300批，是推售套数的两倍多。

有钱人都疯了吗？

信悦湾的火爆不是偶然，这一年，深圳顶豪市场彻底走出了“独立行情”，和外围刚需盘的冷清形成鲜明对比。

从公开数据来看，11月底深圳湾澐玺首开就拿下130亿元销售额，12月6日深铁前海时代尊府加推去化率也达80%。

整个2025年，深圳总价2000万以上的豪宅成交逆势增长超15%，仅顶豪市场就贡献了250亿元成交额。

为啥顶豪这么吃香？核心还是“稀缺”二字。核心地段和顶级配置，让有钱人舍得掏钱。

信悦湾的位置有多好呢，笔者也没有去过，但是据媒体报道，信悦湾占据深圳湾最后一块一线海景住宅用地，三面环海无遮挡，270°环幕海景能直眺香港天际线，周边还有万象城、优质学校和在建的深圳歌剧院，四重优质资源叠加，成了不可复制的城市资产。

反正这些都是开发商对外“吹”的，具体卖出去多少还要过段时间去查下深圳住建局信息。

这些买豪宅的都是什么人呢？能舍得花几千万买个房子的，手里肯定都有好几套房，资产至少几个亿，在深圳，有这个身价的肯定是一抓一大把了。

这些人为什么会在这个时候还敢去买房子？有钱人的思维和我们这些牛马肯定是不同的，他们考虑的可能不是短期的价格波动，而是资产配置价值和资产的稀缺性。

信悦湾等豪宅市场的热火，与其说是楼市回暖，不如说是高净值人群对优质核心资产的精准追捧，也印证了“好房子才有好市场”的道理。

楼市依然冷峭

200多套豪宅的热销，并不能改变整个楼市的冷峻，毕竟核心地段就那么几个，有钱人也不可能囤房子。

与顶豪热销相对应的是，龙华、光明等外围区域的刚需盘，即便降价10%-15%，去化还是很缓慢。

今年深圳楼市走过了一波高开低走走势。2025年一季度曾迎来一波小阳春，据深圳住建局数据，当时新房、二手房合计成交超2.6万套，同比大涨67.7%，3月二手房成交更是冲到6078套。

但这波热度没能延续，后续市场持续降温。好在全年算下来，前11个月一二手住宅总成交111519套，同比涨了12%，创近五年同期新高。

但是可别被这个新高唬住，要知道现在深圳住宅总存量已突破300万套，5000套的月成交占比还不到0.2%，顶多是溅起一点水花，根本掀不起以前的行情波澜。

深圳作为一线城市顶流，和北京一样，成交量的些许回暖也是靠价格换来的。

国家统计局数据显示，2025年深圳房价虽有过连续五个月的小幅正增长，但更多是核心区优质房源的支撑。整体来看，不管是新房还是二手房，降价才是成交的敲门砖。

就像深圳湾的刚需代表户型，太古城南区42平房源2021年高峰时卖近850万，现在450万左右就能成交，价格近乎腰斩。

而龙华、光明、龙岗等非核心区的房子，降价10%-15%都是常规操作，有的甚至要更大幅度让利才能吸引买家。

最明显的差距还是在区域分化上，非核心地段的去化难问题特别突出。东部的龙岗坪地、坪山大部分区域，西部的宝安沙井、松岗等远离核心的片区，因为通勤远、产业薄弱、供应量大，成了降价最狠的区域，很多房子挂了大半年都卖不出去。

哪怕是2025年末公积金新政落地，允许提取公积金付首付，也只是增加了刚需咨询量，没能带动这些区域的成交热潮。反观南山、福田核心区，优质房源还能保持相对坚挺，和非核心区形成鲜明对比。

整体低迷的大背景下，非核心区房子想卖得快，只能靠实打实的价格让步和配套完善。对于买房人来说，不用被个别成交数据焦虑，按需挑选、认准性价比才是关键。