大量“黄金签证”房产即将回流市场

据希腊媒体报道，希腊房地产市场预计将在2026年迎来一轮显著的住房供应增长。业内评估，自2026年春季起，过去几年被中国、土耳其、以色列等外国“黄金签证”投资者购入的数千套住宅，将陆续回流市场，用于长期出租或出售。同时，大量由商业用途改造为住宅用途的项目也将在未来两年集中完工，形成另一波规模可观的新增房源。

业内人士估计，目前已有约1000至2000套成品公寓进入上市前的最后阶段，预计到2027年，这一数字还将显著上升。多重因素叠加之下，希腊住房市场将在短时间内迎来近年来罕见的“集中放量”。

来自主要黄金签证中介机构的数据显示，绝大多数外国投资者并未将所购房产用于自住。通过黄金签证计划购买的房产中，约94%自购入之初便被投放至长期租赁市场，仅6%由投资者本人使用。截至2024年底，黄金签证项目累计带动约1.6万套房产交易，其中近1.5万套最终回流租赁市场。这也反映出，黄金签证在实际运作中更像是一个房源供给与流通机制，而非传统意义上的“移民自住房计划”。

用途转换项目集中入市

随着相关法律框架调整，25万欧元投资门槛被限定仅适用于将旧商业物业改造为住宅用途，而在阿提卡、塞萨洛尼基及旅游岛屿地区，直接购买住宅的最低投资额已提高至80万欧元。这一变化，使“商业改住宅”几乎成为中低门槛黄金签证投资的唯一可行路径。

在这一背景下，大量闲置多年的办公楼、老商铺、仓库及空置建筑被重新开发为住宅项目。由于改造基于原有建筑结构，开发成本相对较低、工期更短，投资性价比较高。

在阿提卡地区，此类项目主要集中于埃克萨尔希亚、梅塔克苏尔吉奥、基普塞利、比雷埃夫斯等老商业建筑密集区域。仅上述用途转换项目，预计到2027年就将为市场新增3000至5000套公寓。与此同时，法律明确禁止黄金签证项目房产用于短期租赁，意味着这些新增住房将被强制投向长期租赁市场。

中国投资者仍占主导

从投资者结构来看，中国投资者依然是黄金签证项目中最活跃的群体，占比约65%。他们通常批量购入多套小户型公寓，并偏好由开发商统一托管、保障租金收益的模式。土耳其投资者约占6%，俄罗斯约占5%；来自黎巴嫩、埃及及其他中东国家的投资者，则更多集中在25万欧元投资区间。

目前增长最快的是以色列投资者，主要聚焦雅典市中心的用途转换项目。美国和加拿大投资者占比相对较小，但呈稳步上升趋势。

分析指出，对大多数投资者而言，获得申根居留身份仍是首要目标，投资回报则居其次。这一动机结构决定了，无论是新建项目还是改造项目，绝大多数黄金签证房产最终都会回流至出租或出售市场。在希腊租赁市场面向中低收入群体的住房数量不足的背景下，这在客观上增加了可供住房数量。

积压申请“解冻” 重振市场信心

市场节奏发生变化的关键因素之一，是近期出台的一项部长级决定，该决定解除了长期积压的黄金签证申请。此前近半年内，由于政策细节不明确，律师、公证人及投资者普遍持观望态度，买卖一度陷入停滞。

新规明确了用途转换的认证方式、历史保护建筑的纳入条件，以及居留许可签发和续签所需文件。官方数据显示，目前仍有13499份黄金签证申请待批，其中约79%集中在阿提卡地区。随着新规落地，这些积压申请将陆续获批，同时也为新一轮申请打开通道。

相关人士认为，明确的政策将重新吸引来自亚洲、中东及北美的投资者，推动更多适合改造的项目启动。随着2026年春季起新房源陆续入市，希腊房地产市场供需格局或将出现阶段性变化。（蔡玲）

图源：Protothema