泊寓清退、魔方公寓集中闭店，中国公寓大变天？

“一代版本一代神”

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上周末，一个年轻读者A君小窗我，说他刚搬到深圳一家泊寓3个月，就要被清退了。

“刚接到泊寓管家电话，突然说年底清退，给我两个选择，要么和房子的业主重新签，房租、水电照旧；要么换到新的泊寓门店。”

A君来自湖南，跟很多深飘一样，大学毕业后就来到深圳打拼。我建议他选择前者，因为换到其他泊寓门店，不敢保证后续会不会也被清退。

就在他吐跟我槽后不久，有关万科泊寓清退租客、魔方公寓经营异常之类的帖子就大量推送到了我的社交账号上。

现在搜索“泊寓”“魔方公寓”等关键词，弹出来的不是租房攻略，而是“清退”“断水断电”“暴雷”等字眼。

首先是泊寓，从网友的发帖情况来看，被爆出已经清退租户或者正在清退的门店，光深圳就已经超过10家：

• 包括大发埔公社、长发新村、观澜锦鲤公社、平山村、大学城、白石厦、芳华、龙腾阁马山小区等，都有租客陆续收到了清退通知。

魔方公寓的情况更不乐观，广州天河客运站、天河区黄村等多处魔方公寓项目因租金拖欠问题，被物业方强制停水停电。

有网友发帖称，广州市内多家魔方公寓的大门上张贴了物业的租赁解除公告，有的还附带了催缴欠款的律师函。

根据公告内容梳理，魔方公寓在广州的运营主体——广州红璞公寓管理有限公司，拖欠了多处物业租金和水电费，比如：

• 天河区元岗路200号物业自编B5、B7栋，分别拖欠物业租金将近104万元、76万元。

• 天河区高唐软件园区公寓物业，拖欠租金27万余元以及水电费用8万余元。

与此同时，上海、杭州、武汉等多地的魔方公寓也曝出了类似的欠费清退公告。

（素材来源：小红书@想做只熊猫）

这些欠费、清退公告背后，都指向了同一个隐忧：部分魔方公寓的资金链可能已经出现了问题。

随着事件继续发酵，社交媒体上，魔方公寓的许多租客开始拉群“对账”：哪家门店被物业断电，哪栋楼清退租户，哪里的退房押金迟迟不到账......

事实上，有关魔方公寓清退租客、闭店的相关报道，从今年11月开始就明显增加。

魔方公寓曾作出回应，关闭的少量门店，是因为早期项目业主不再续租，以及公司房源结构战略性优化所致，不影响公司整体运营。

但这样的回复，显然并没有打消租客和房东的疑虑，社交媒体上质疑的声音越来越多。

02

在长租公寓市场，暴雷并不算是新鲜事，早在5年前，类似的场景已经在蛋壳公寓上演过一次。

彼时，蛋壳公寓资金链断裂，旗下多地项目相继停摆，大量房东因长期收不到租金选择清退租客，40多万租客被坑，很多租客押金和预付租金至今仍然石沉大海。

不仅如此，蛋壳公寓破产之后，甚至还让许多年轻人背上了一笔数目不小的“租金贷”。

在业内人士C总看来，无论是早年暴雷的蛋壳公寓，还是近期泊寓、魔方公寓正在清退的部分门店，基本都走的是同一条路——包租模式。

简单来说，就是从房东手里把整栋物业包下来，进行统一装修后，再分割成独立的单间租给客人，中间的租金差价，就是包租的利润。

这种二手房东的包租模式有两个典型的特征：“高收低出”和“长收短付”。

• “高收低租”：企业以高于市场价从房东收房，再以低价出租吸引租客。

• “长收短付”：向租客一次性收取长期租金（如一个季度或者一年），但向房东按月支付。

在上行周期里，这套模式几乎没有对手，租金年年涨，城市不断扩张，年轻人持续流入。

但问题在于，这套模式本质上玩的还是一个高风险的现金流把戏，用新租客的预付款，来覆盖旧房源的固定支出。

“一旦租金回落、出租率下滑，出现拿房成本高于出租租金的倒挂现象，运营方资金链就很容易出问题。”

“比如蛋壳公寓，高峰期管理房源超过40万间，但资金链断裂只用了不到一个季度。”

前段时间，万科在一份担保文件中，披露了泊寓的运营情况：从2024年的盈利近3200万，到2025年前11月，变成了亏损超过8800万。

根据文件披露，泊寓平均出租率为94%，亏损的原因是万村租约进入调涨周期，导致部分楼栋出现亏损。

（资料来源：万科官网财报）

但事实上，除了文件中提到租约调涨之外，租金下滑可能才是压倒多米诺骨牌的主要原因。

根据中指研究院的数据，全国50城住宅平均租金，从2021年开始逐年下滑。

• 2025年1-11月，全国50城住宅平均租金累计下跌3.04%，累计跌幅进一步扩大。

• 今年11月份，50城住宅平均租金为34.4元/平方米/月，同比下跌3.57%。

（素材来源：中指研究院）

当市场进入租金下行周期，规模反而会变成负担，你“包租”的房子越多，需要刚性支付的房源租金、维护成本、人员成本占比反而会越高。

于是，清退便成了一种“止血”方式，不是因为没人住，而是因为继续运营，比停下来更贵。

03

有意思的是，在行业租金下滑，头部公寓集团忙着清退部分亏损项目的背景下，头部长租公寓集团的规模却不降反增。

据中指研究院的统计，2023年中国TOP30集中式长租公寓企业，累计开业房源量突破百万间，达108.6万间。

到了2025年11月，TOP30长租公寓企业，开业规模已经高达140.9万间，2年间增长了近3成。

其中，万科泊寓、魔方生活服务集团开业规模分列第一、第四。

（素材来源：中指研究院）

可能很多人会问，前面还在暴雷，怎么规模反倒越做越大了？

这里边有一个很关键的指标，租金房价比。

前面说了全国租金整体是下行趋势，但是房价下行的幅度更大，这两条斜率不同的线，产生的剪刀差不断拉大，让租金房价比不断攀升。

根据中指研究院的数据：

• 2023年12月50个重点城市住宅租金房价比为1.80%。

• 2025年11月50个重点城市住宅租金房价比为2.23%。

部分二三线城市的租金房价比，甚至能接近3%。

（素材来源：中指研究院）

换句话说，这几年住房租赁投资市场的回报率其实在上升，这也正是长租公寓巨头们继续加注的底层逻辑。

所以，这次长租公寓市场的清退、暴雷风波，并不是巨头们真的要退出这个市场，更像是一个模式切换的转折点。

把过去包租模式下的不良资产剥离，切换到轻资产运营模式。如果你研究过酒店业的发展史，会发现一个极其相似的拐点。

早期酒店靠自持、自建、重资产扩张；到了现在加盟管理、品牌输出成为主流。

今天的长租公寓市场，正在经历同样的阶段。

根据多家媒体的公开报道，早在今年初，万科泊寓官方公众号曾连续多次发布招募加盟商的消息，尽管后面被撤下，但还是引起了行业热议。

在住家公寓创始人卞亚光看来，包租这种高风险低利润玩法会逐步退出历史舞台。

“长租公寓行业只会剩下两个方向，要么是房东自持的重资产，要么是管理公司主导的轻资产运营，由专业管理公司输出品牌、运营和会员流量，房东承担资产与基础成本，类似酒店加盟模式。”

“同时，长租与短租的边界将被打破，未来集中式公寓，一定是长短租结合的方式，来提升整体入住率与现金流的稳定性。”

值得一提的是，在过去几年间，中国的酒店集团巨头们也加快了在长租公寓市场的布局。

比如，在今年的华住20周年大会上，有一个小细节是，服务式公寓与全季大观同级发布。

“服务式公寓”作为华住的一个独立业务板块和品牌矩阵首次正式亮相，其背后的信号不言自明。

“未来长租公寓的单一品牌体量可能超过200万间，甚至是500万间。”在卞总看来，中国长租公寓品牌的体量未来一定会超过酒店。