北京
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
我工作在西城阜成门，社保十年了。老婆在朝阳东三环，有工居，孩子在团结湖刚上幼儿园。我们在附近租房，和同事合租的老破小两居室，每家每月4000左右。
现在是房东想卖房，要价400多万，已经有中介领看房的上门了，但都说贵，看样子短期内不会成交。
我想请您评估一下，以我画的这张图的面积和格局来看，您估计房东底价应该多少？
如果我们买的话，需要卖掉各自老家的一套房，邯郸和衡水，都跌着呢，也在考虑这会卖，是否合适。
章哥：
1、每家每月4000左右，合计8000？够高的。那如果这是整租的交到房东手里的钱，他要价400多万属于合理区间吧，租售比500多不算高。如果砍价的话，一般也就是砍到最低接近400万，再低恐怕够呛了。
因为现在老破小一居室的租售比也就是500左右，450的就算超值了，两居室要想达到一居的程度不容易。
但如果这8000块钱是交到分租的中介手里的，那这套房如果卖400多万就偏贵了。因为中间商都是加了钱的，也就是超出市场价。而在租金加价的情况下租售比却是平均值，那就说明售价偏高了，至少得砍到400万以下。
2、但您这张图我看不看的意义不大，老小区的格局都差不多，还是再看看楼座位置+楼层+朝向吧，以及采光和是否有遮挡什么的。另外更重要的是地段儿，团结湖可以说大的板块肯定没毛病，但具体地段儿也是有些价格差的。
3、我要建议是如果真有买的想法，那就找中介去砍价试试，不用说自己买，随便说帮着亲戚朋友打听就行了，觉得差不多了再自己去和业主聊。反正老小区从来都不好卖，不用着急。
4、老家的房只能自己决定了，这外人不好建议。
仅供参考。
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