楼市深度｜解构“金茂晓棠现象”：当一个全优生，用“超配逻辑”领跑成都楼市

12月16日上午10点，成都轨道交通迎来重要节点——13号线一期、30号线一期同步开启初期运营。

（图片来源：成都轨道）

在城市运行层面，这是一次轨道网络的结构性加密；而在房地产市场层面，它更像一次现实而具体的检验：那些被反复写入规划文本的城市配套，究竟能否按时兑现？

也正是在这样的现实语境中，回看过去一年成都楼市中一个被反复提及的项目——东城金茂晓棠，其意义已不再局限于“卖得好”本身，而更像是一个被市场选中的样本，折射出当下房地产市场中，哪些价值正在重新被确认。

(东城金茂晓棠项目实拍图)

·观望周期中的“A+”成绩单：一个值得深度观察的热销样本

近年来，房地产行业整体承压，成交节奏放缓成为常态。

在这样的背景下，东城金茂晓棠的销售表现显得颇为突出。项目一期首开即出现千人摇号，随后在约半年时间内实现“十四开十四罄”的亮眼表现，超过1700套房源全部清盘。而这一销售节奏，在同期成都新房市场中较为罕见。

更值得注意的是，这并非依靠单次营销节点实现的短期爆发，而是一种持续兑现的成交状态。在整体市场信心尚未完全修复的情况下，东城金茂晓棠成为少数能够持续吸引改善型购房者入场的项目之一。

这也引出了行业内部反复讨论的问题：

在普遍谨慎的市场环境中，这种“现象级热销”究竟是偶然因素叠加，还是背后存在一套更具结构性的逻辑？

·并非偶然，而是产品体系的必然结果

从开发主体来看，东城金茂晓棠并非一次临时起意的市场押注。

项目背后，是中国中化集团旗下的中国金茂。长期以来，中国金茂在住宅领域并不以规模取胜，而是以清晰的产品系战略参与市场竞争。2024年3月，中国金茂“金玉满堂”系列推出,凭借精准客户细分与强大兑现力，金茂构建了一个完整的高端人居生态，超越传统地产开发，转向“生活方式提供者”的角色。在当前房地产强调“品质与服务”的背景下，“金玉满堂”系列全力展现了金茂作为开发商的自信与前瞻性。

东城金茂晓棠所代表的“棠系”，正是这一逻辑在新阶段的落地成果，自此，金茂的“金玉满堂”也全系花开成都。相较于强调标签化高端属性的产品线，“棠系”更明确地指向城市新中产改善客群，强调全龄友好、功能复合与长期居住体验。

这也意味着，东城金茂晓棠从一开始，并非为短期市场情绪而生，而是被纳入一套成熟的产品体系中，通过对成都客群需求的精准匹配，承接在调整周期中依然存在、但更加理性的改善需求。

·从“区位讨论”到“国家级城市更新”

围绕东城金茂晓棠，外界长期存在一种典型疑问：其所处区域是否具备足够的长期价值？

如果仅以传统行政区划或既有板块认知作为判断依据，这样的疑问并不意外。但随着城市发展逻辑从增量扩张转向存量更新，真正决定区域价值走向的，已逐渐从“边界”转向“战略”。

东城金茂晓棠所在的区域，被重新命名为为“东城PARK5747”。2024年，该片区被纳入国家级超特大城市更新改造项目库，成为政企协同推进的城市更新样本之一。其目标并非单一住宅开发，而是通过系统性更新，重塑成都主城东南门户的城市功能与空间结构。

（东城PARK5747区位图）

在更宏观的层面，这一区域承担着连接成都东客站综合交通枢纽与468城市地标的重要角色，被视为成都东南向发展的关键节点。

作为成都城市更新的重要组成部分，“东城锦带”项目总投资约368亿元、全长约3.5公里的文创城市连廊，试图通过公共空间与慢行系统的构建，将长期被基础设施割裂的城市界面重新缝合。按照规划节奏，该区域将遵循“3年成势、5年成型、10年成城”的推进路径。

（东城锦带区位图）

在这个宏大的蓝图中，东城金茂晓棠拥有“五驾马车”的超配底盘，支撑其成为下一个城市中心。随着地铁30号线的开通，项目正式迈入“双轨TOD”时代，2号线与30号线配合“三横三纵”路网，出行效率倍增。商业方面，除项目自带的“壹里繁华”商业街区外，周边拥有大融城、龙湖天街等超百万方商业集群。生态上，板块践行公园城市理念，规划了全长约4300米的一环绿道，串联起多个主题公园，让住宅直接“长”在公园里。加之华西系医疗资源的护航与未来全龄段教育资源的引入，这里已然具备了成为城市新中心的全部要素 。

当城市更新从概念走向施工与兑现，区域价值的底层逻辑，也随之发生转变。

·当改善产品进入“新规时代”，竞争发生了什么变化

如果说地段决定了价值的下限，那么产品力则决定了价值的上限。

在东城金茂晓棠二期上，我们看到了一位“全优生”如何利用新规红利，对传统改善产品进行了一次彻头彻尾的“降维打击”：

1. 规划升维：联合大盘在主城重新出现

在土地资源高度碎片化的主城，改善型项目往往受制于地块规模，只能在有限空间内完成配置。东城金茂晓棠则通过多宗地协同开发，构建起一个“联合大盘”的整体格局。

(东城金茂晓棠区位图)

这种模式带来的，并不仅是体量上的放大，而是公共资源配置能力的本质差异。项目内部共享超4.2万㎡园林景观、近2000㎡商业街区以及超过4300㎡的会所体系，形成一种在主城已较为罕见的“大城生活结构”。

（项目二期实拍图）

（项目二期实拍图）

（项目二期实拍图）

（项目二期实拍图）

对于改善型家庭而言，这种规模所带来的，是居住半径内生活场景的完整性，而非对外部资源的高度依赖。

2. 公区逻辑：不是“多”，而是“被真正使用”

在公共空间设计上，东城金茂晓棠并未停留在功能堆叠层面，而是围绕不同年龄段、不同生活方式进行精细拆分。二期会所体系进一步升级，引入约490㎡室内半标篮球场，在同类住宅项目中并不多见。同时，项目将青年社交空间与长者活动空间进行物理区隔，既满足年轻家庭的社交与运动需求，也保障老年群体的安静与舒适。儿童空间则年龄分区、动静分层，引入体适能训练设施，强调成长型使用场景。

（项目二期公共空间实拍图）

（项目二期公共空间实拍图）

（项目二期公共空间实拍图）

（项目二期公共空间实拍图）

（项目二期公共空间实拍图）

（项目二期公共空间实拍图）

（项目二期公共空间实拍图）

这些设计并非“看上去很美”，而是基于一个判断：在居住周期被不断拉长的背景下，公共空间的价值，取决于是否能够被长期、高频地使用。

3. 户型突破：得房率，正在成为改善产品的底层竞争力

在户型层面，东城金茂晓棠二期充分释放新规红利，对主城改善产品长期存在的痛点作出回应。

136㎡产品实现约123%的得房率，通过约20㎡入户光厅，将传统玄关功能升级为可复合使用的生活空间，可承载聚会、休闲、种植等多种场景。这种设计，本质上是将“院落式生活”的一部分，引入高层住宅。

户型内部采用LDKB方厅布局与洄游动线设计，使公共空间与私密空间既相互独立，又保持良好互动。

（项目二期样板间实拍图）

（项目二期样板间实拍图）

（项目二期样板间实拍图）

（项目二期样板间实拍图）

（项目二期样板间实拍图）

（项目二期样板间实拍图）

而即便是110㎡起步户型，同样配置入户光厅，避免“开门见厅”的尴尬，重新定义入门级改善产品的空间尊严。

在改善需求愈发理性的当下，这种对空间效率与生活场景的重视，正在成为购房决策中的关键变量。

4. 从对比到“降维”：规则正在被重写

综合来看，金茂晓棠的竞争策略，并非在同一维度内与周边项目对比，而是通过规划尺度、公区体系与户型逻辑的重构，直接改变了改善产品的评价标准。

这种“降维”，并不依赖单点优势，而是源于金茂一套系统性的产品方法论：中国金茂“棠系”产品线，是“金玉满堂”四大系列之一，专为重视家庭陪伴与亲子成长的“顾家派”客户量身打造，以全龄友好社区为核心定位，倡导家庭兴行昌盛、生生不息的美好生活理念。就像一棵茂盛的大棠树，根深叶茂、代代传承。

棠系产品主要强调从择址、造城、运营到产品力的全周期价值体系：选址城市核心，打造超级大盘提供深厚根基；通过温暖城市、全周期社区、网红IP与前置运营，构建“壹里繁华”的长期支撑；最终以高颜美学、全龄友好、超维空间、鲸吞收纳、金茂甄选等核心价值，呈现“超集美满”的居住体验，满足多代同堂的改善需求。

自2024年首发以来，棠系项目如天津上东金茂晓棠、上海金茂棠前等迅速热销，2025年更以在全国范围内的高认筹率与逆市表现，树立年轻改善家庭居住新标杆，重新定义“好房子”与美满生活方式。

·确定性，正在成为稀缺的资产

回到市场本身，东城金茂晓棠的热销，并不意味着房地产市场已全面回暖。相反，它更像是一种筛选结果。

金茂验证了一件事：在高度不确定的周期里，真正稀缺的，是“被反复兑现的确定性”——国家级规划带来的区域确定性，央企长期主义带来的产品确定性，以及真实可感的生活场景，共同构成了这场逆周期热销的底层逻辑。

(东城PARK5747意境图)

据了解，目前东城金茂晓棠二期已取证至七批次，这里，不再只是地图上的一个点，正以成都主城东南门户的封面形象，擘画一个关于“如何在当下住得更好”的现实样本。

而这，或许正是市场在等待的答案。

文/程思瑜