1.2万亿化债背后：房企从“债务清零”到“可持续经营”的闯关之路

来源：经理人

当融创96亿美元境外债实现“清零”，金科以司法重整卸下1470亿元债务重担，这两个2025年房企化债进程中的关键样本，不仅勾勒出1.2万亿元规模的行业化债图景，更标志着房地产行业风险化解从“以时间换空间”的被动拖延，迈入“以削债换新生”的主动突破阶段，同时也引发了关于“债务出清”与“可持续经营”的深层行业思考。

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从“拖时间”到“真减负”：21家房企1.2万亿化债的核心转向

年末的房地产行业，两场标志性的化债事件格外引人注目。一方面，融创中国成为大型房企中首个实现境外债基本清零的企业；另一方面，金科股份历时两年半完成司法重整，以1470亿元的化解规模创下行业最大重整纪录，正式以“新金科”身份重启经营。

这两起案例的落地，不仅是两家企业自身的“脱困之战”，更清晰揭示了2025年房企化债的核心趋势：告别“先展期、再摸索”的拖字诀，转向实打实的“债务削减”。

中指研究院的权威数据直观展现了这波化债的强劲力度：截至2025年12月，已有21家出险房企完成或获批债务重组、重整，累计化解债务规模达1.2万亿元，涉及总负债规模约2万亿元。

这组数字的背后，是行业风险出清节奏的显著加快，更核心的变化在于化债思路的根本性转变——此前多数房企依赖展期换取缓冲空间，债务压力并未实质缓解；而2025年的化债核心是“真削债”，多数企业境外债重组削减比例超50%，龙光等企业甚至达到70%，这种力度的债务减免，为企业资产负债表的修复奠定了关键基础。

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融创的市场化闯关：96亿美元境外债清零的创新实践

融创96亿美元境外债的清零之路，并非一帆风顺，而是历经两轮重组的持续探索。

2023年的首次重组，仍延续“化债+展期”的传统路径，通过发行新票据、可转债等工具缓解压力，但彼时行业行情低迷、销售乏力，债务核心压力并未得到根本解决。

直到2025年4月，融创调整策略，推出全额债转股方案，创新性设置两种不同转股价的强制可转换债券，同时配套股权结构稳定计划与团队稳定计划，成为大型房企中首个敢吃“全额债转股”螃蟹的企业。

这一市场化重组方案最终获得了市场的高度认可：98.5%的债权人投出支持票，涉及债务金额的支持率也达到94.5%。经香港高等法院批准后，方案于12月23日正式生效，96亿美元境外债彻底清零，预计将为融创减少近600亿元的整体偿债压力。

此外，针对未纳入重组的8.58亿港元剩余贷款，融创通过“展期+配发新股”的组合方式妥善解决，实现了债务问题的全面闭环。值得关注的是，融创大股东在重组过程中深度绑定企业利益，不仅为境内公开债券展期提供个人无限连带责任担保，还将4.5亿美元无息借款与债权人同等条件转股，进一步巩固了市场信心。

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金科的司法重整：1470亿债务化解的多方协同范本

与融创的市场化协商路径不同，金科选择了司法重整的化解之路，其案例的规模与复杂性均创下行业纪录——涉及1470亿元债务、8400家债权人，既是房地产行业有史以来最大的重整案，也是重庆市规模最大的重整案。

历经两年半的推进，金科最终确定“现金+股票+信托受益权”的综合清偿方案，目前已完成全部执行工作：26.28亿元重整投资款全额到账，破产费用、职工债权等清偿资金全部支付或专项预留，52.94亿股资本公积转增股票完成划转，相关信托与资产管理协议正式生效。

金科重整的成功，离不开多方力量的协同发力。重庆市委、市政府高度重视，专门成立工作专班，联动法院、监管部门开展系统性指导，为重整推进提供了关键保障；引入的上海品器联合体、中国长城资产、四川发展证券基金等产业投资人，不仅注入增量资金，更将在资源整合、管理赋能等方面形成协同效应。

值得一提的是，重整方案中明确安排部分资金定向用于“保交楼”，2025年1-11月，金科已完成1.43万套住宅及商业项目交付，交付面积达220万平方米，在化解债务风险的同时，切实保障了民生权益，筑牢了企业重建信任的“生命线”。

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化债不是终点：可持续经营与转型转型才是核心考验

需要明确的是，债务清零并非房企安全的“终点线”，可持续经营能力才是检验企业能否真正“重生”的核心标准。

从当前业绩表现来看，融创与金科仍面临不小的经营压力：融创2025年前11个月销售额为338.9亿元，上半年收入同比减少41.7%，尚未摆脱亏损状态；金科的处境更为严峻，2022-2024年连续三年扣非净利润为负，期末净资产为负，即便成功申请撤销重整相关的退市风险警示，仍可能因持续经营能力问题被叠加实施其他风险警示。

在此背景下，轻资产转型成为出险房企的共同选择。融创、金科均明确将聚焦代建、物业、资产管理等领域，这类业务无需大规模资本投入，可充分复用企业既有的产品力、团队经验与管理标准，逐步恢复“造血”能力。

其中，金科更是提出“科技驱动”的转型定位，规划了投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产四大业务板块，意图在科技赋能的不动产赛道开辟新增长曲线，同时通过“汰旧、取新、强链”的路径，完成业务结构的优化升级。

从行业整体来看，1.2万亿元化债规模既是行业风险化解的阶段性胜利，也是房企转型发展的新起点。融创的市场化重组与金科的司法重整，为不同资质、不同债务结构的出险房企提供了可借鉴的路径范本，但债务卸下后的经营重建与转型突破，仍需要时间检验。

中指研究院企业研究总监刘水指出，债务重组解决了“存量”问题，企业未来的健康发展最终要靠自身的“造血”能力，市场销售回暖与经营模式升级才是关键。

房地产行业的真正健康发展，终究要回归与市场需求匹配、符合行业规律的轨道。

这既需要房企主动找准转型方向，在轻资产运营、存量资产盘活、新赛道探索等方面持续发力；也离不开市场环境的逐步优化，包括融资协调机制“白名单”的持续赋能、去库存政策的落地见效，以及AMC等专业机构的深度参与。

随着一批资产优质、运营基础良好的房企完成风险出清，房地产行业正逐步告别粗放扩张的旧模式，迈向聚焦现金流、运营效率与可持续发展的新阶段。