分化时代：核心资产价值凸显，住宅市场进入结构性投资时期

一、概念概况

房地产住宅市场主要包括：

• 商品住宅开发与销售：房地产开发企业投资建设并面向市场销售的住宅物业
• 保障性住房建设：政府主导的面向特定群体的政策性住房
• 住宅租赁市场：包括机构化租赁和分散式租赁
• 二手房交易市场：存量住宅的流通交易

当前市场正经历从"增量开发"向"存量运营"的结构性转变。

二、行业特点

1. 强周期性特征：与宏观经济、政策调控、金融环境密切相关
2. 资金密集型：开发周期长、资金需求大、杠杆率较高
3. 政策敏感度高：受土地、信贷、限购等政策影响显著
4. 区域性差异明显：不同能级城市市场表现分化加剧
5. 产业链带动性强：关联建筑、建材、金融、家居等众多行业

三、市场现状分析

据博思数据发布的《2025-2031年中国房地产金融市场动态监测与投资策略优化报告》表明：2025年上半年我国房地产投资累计值达46657.56亿元，期末总额比上年累计下降%。

房地产投资

1. 投资持续收缩，调整深度延续

• 2025年1-6月房地产投资累计下降11.2%，住宅投资下降10.4%
• 投资增速已连续多月维持负增长区间，显示行业仍处探底阶段
• 投资收缩幅度相对稳定，或预示市场正在寻找新的平衡点

1. 市场分化格局加剧

• 一线城市核心区域表现相对稳健，部分城市出现企稳迹象
• 二三线城市面临较大去库存压力，价格调整幅度较深
• 改善性需求成为市场主力，刚需购房相对疲软

1. 政策环境持续优化

• 各地因城施策优化调控政策，支持合理住房需求
• 金融支持力度加大，降低购房门槛和融资成本
• 保交楼工作稳步推进，市场信心逐步修复

四、未来趋势展望

1. 市场结构深度调整

• 房地产开发企业数量将大幅减少，行业集中度提升
• "高杠杆、高周转"模式终结，稳健经营成为主流
• 国资背景房企市场份额扩大，行业格局重构

1. 发展模式转型

• 从增量开发向存量运营转变
• 从住宅开发向城市综合运营服务商转型
• 租赁住房、保障性住房重要性提升

1. 产品需求升级

• 改善型、高品质住宅成为市场需求主体
• 绿色建筑、智能家居、健康住宅概念普及
• 物业服务等软实力成为重要竞争力

五、挑战与机遇

挑战：

• 市场需求重构：人口结构变化、城镇化速度放缓，需求总量见顶
• 企业资金压力：销售回款放缓、融资渠道收窄，现金流压力较大
• 库存去化压力：部分城市库存高企，去化周期较长
• 商业模式转型：从开发销售向持有运营转型面临诸多困难

机遇：

• 政策支持明确：政府稳市场决心坚定，政策工具箱丰富
• 结构性机会显现：核心城市核心资产仍具保值增值功能
• 产业升级空间：城市更新、老旧小区改造带来新机遇
• 租赁市场发展：机构化租赁、保障性租赁住房前景广阔

在这个过程中，博思数据将继续关注行业动态，为相关企业和投资者提供准确、及时的市场分析和建议。