房子不卖了，银行慌了，国家悄悄改规则

2025年12月，北京开了一场会议，住建部领导倪虹在会上强调，未来要推行现房销售，虽然这话没出现在公开文件里，但业内人士都明白政策会落实，以前开发商卖的是期房，现在改成房子盖好再卖，实现所见即所得，会议没有明确具体实施时间，但已为全国35个重点城市安排了1200多个烂尾楼项目，计划使用财政资金帮助这些项目完工。

前11个月，房地产投资下滑了15.9%，看起来数字挺大，不过仔细看数据，保障房这边投入的资金反而增加了21.7%，新开工的楼虽然少了，但完工的房子多了8.3%，这说明资金并没有流失，只是转移到了别的方向，像万科、中海这样的大公司工地基本恢复施工了，小公司却还停着，停工率接近一半，这不是整个行业出了问题，而是经营方式变了，从过去借钱盖楼变成现在先盖好再收钱。

预售制已经实行二十年，它依赖老百姓提前付款和银行贷款来维持运转，现在这个循环出了问题，从2023年开始，地方政府没有足够资金返还土地出让金，到2024年又规定不能挪用预售款项，导致很多房地产企业项目建到一半就缺钱停工，烂尾楼投诉比上一年增加六成，信访数量达到近十年最高点，现房销售并不是新政策，而是为了弥补制度漏洞，过去开发商用购房者的钱去拿地，现在要把这种资金流动方式切断，让资金老老实实从开发阶段流到交付阶段再回到回款环节。

银行也得跟着改变，会议上首次提出主办银行制，规定一个楼盘只能由一家银行提供贷款，这家银行需要对整个项目承担责任，如果楼房烂尾，银行也要承担部分赔偿，这个办法很严厉，迫使银行不能只管放贷，必须管理项目的风险情况，现在已经有18家房企在接受账目检查，其中3家因为造假账被列入黑名单，银行不再敢借钱给这些企业。

房地产没有退出舞台，只是角色变了，高技术制造业在去年头三个季度增长了14.2%，新能源车出口占全球近一半份额，住建部的新规划中，“城市更新”排在首位，老旧小区改造比盖新楼更优先，深圳和成都设立了绿色改造基金，政府补贴达到三成，房子逐渐不再被当作金融工具来炒作，而是回归居住功能，人们更关注它是否省电、好住、服务到位。

国外媒体经常说中国楼市要崩盘，其实他们理解错了，中国是唯一在经济放缓时主动取消预售制度、要求银行承担责任的国家，美国次贷危机后没有改变按揭结构，欧洲靠政府接手空置房屋，我们选择用短期阵痛换取长期稳定，不是拖延假装问题不存在。

在接下来的三年里，变化会越来越明显，2026年全国有30个城市开始试点，要求至少三成新房必须现房销售，到2027年，所有预售资金都要纳入监管，账户实行联网实时查账，2028年房企的负债率要写进法律，达标才能继续运营，目前虽然还没有正式立法，但司法部已经在起草相关草案。

这个事情说来复杂，其实就一句话：以前赌的是未来，现在得讲实际。开发商不能空手套白狼，银行也不能只顾着放贷款不管后果，购房的人再也不用提心吊胆等交房了。市场在调整，规则也在重写，谁跟不上节奏，谁就得被淘汰。我倒觉得，这种“沉默革命”比热闹的刺激更管用，毕竟房子是用来住的，不是拿来炒的。