京沪杭竞逐卖地收入第一，南京、成都、南通打破卖地越多越厉害

2025年的土地市场收官，北京的1427.4亿元、上海的1427.2亿元、杭州的1420.8亿元，让谁是“卖地收入第一”尘埃落定。而紧随其后的成都、南京、南通等城市，也拿到了各自想要的份额。

北京、上海、杭州3城卖地收入超千亿元

北京、上海和杭州，用三种截然不同的姿态站上了千亿台阶。

上海摸索出了一套成熟的双轨制玩法。公开招拍挂市场1427.2亿元，同比微增1.9%。根据相关管理办法，通过协议、遴选及股权交易等非公开方式成交的涉宅用地金额达1219亿元。上海市中心的核心地块大多由本地国企或央企先行承接，再通过股权变更引入头部房企开发，既保证了城市更新的有序推进，又规避了公开市场的恶性竞争。

整个上半年，北京土拍都显得低调，直到年末最后一周才亮出底牌，单周入账近百亿，将全年数据拉到1427.4亿元，以微弱优势险胜上海，坐稳公开市场头把交椅。

北京今年虽然成交宗数同比下降24%，但成交楼面价逆势上涨20%，溢价率走高的背后，是优质地块的集中释放。比如海淀上地地块的出让，精准对接了科创产业的发展需求。这样的供地策略，保证了土地价值的最大化，也契合北京疏解非核心功能、聚焦高质量发展的定位。

杭州的高开低走，一说是暴露了市场依赖型模式的波动风险，也有说法称是在控制节奏。上半年的杭州土拍堪称“烈火喷油”，68宗涉宅地拍出1160.14亿元，半年金额几乎追平去年全年，20个板块接连刷新地价纪录。下半年风云突变，260.63亿元的成交金额仅为上半年的22.5%，断崖式回落让全年成绩定格在1420.8亿元。

杭州的多个热门板块地价开始回调，市北板块降幅达36%，石桥板块降幅超35%，浦沿、未来科技城、华丰等板块均出现不同程度下降。地价回落的背后，是新房去化压力的传导，越来越多楼盘从摇号变成“0登记”线下销售，房企拿地信心明显收缩。

成都、南京、南通的差异化竞争

在京沪杭占据千亿梯队的同时，成都、南京、南通等城市紧随其后，是2025年土拍市场的第二梯队。

南通的异军突起，靠的是国资托底与低密产品的精准卡位。2025年前三季度，南通卖地收入已达401亿元，较2024年同期激增123%，其中第三季度单季成交263亿元，创下单季新高。区域分化中，市区17宗地块贡献110亿元，包揽所有“万元地”，而县区以底价成交为主，期间国资占据绝对的主导。

同时，低密地块成为供应主流，40%的地块容积率≤1.5，市区核心地块容积率多控制在1.7以内。这保证了土地市场的稳定，也契合南通改善型住房的市场需求，但大量国资拿地后如何消化存量，是未来需要面对的挑战。

南京在稳节奏中寻求突破。2025年下半年的南京土拍，呈现出国企托底、民企回归的特征，12月19日收官战集中出让11宗地块，仅一个地块出现溢价，其余均为底价成交，总成交金额81亿元。这种分化是南京的主动选择，核心区域聚焦低密改善产品，匹配高端市场需求，外围区域以稳供应为主，避免库存积压。

南京还在今年刷新了时隔近十年的楼面价纪录，通过对核心地块的价值坚守，稳定了市场预期。

成都的稳扎稳打，凸显了新一线城市的韧性。12月23日，成都2宗涉宅地顺利成交，收金14.99亿元，分别位于龙泉驿区、郫都区，均以底价成交，展现了核心区域的吸引力。作为西部核心城市，成都通过持续、均衡的供地节奏，维持市场稳定。

从全年表现来看，成都凭借庞大的人口基数和产业支撑，是西部土地市场的风向标，紧跟核心城市步伐又立足本地需求的打法，为新一线城市提供了可借鉴的样本。

无论是京沪杭的千亿竞逐，还是成都、南京、南通的跟跑突围，都指向同一个核心，土地市场已从规模竞赛转向质量比拼，土拍金额的背后，是城市资源配置能力、产业支撑力度和市场调控水平的综合较量，也打破了“卖地越多、越厉害”的旧认知。